【港股策略】雅生活服務3319 喪飆

日期:2019-10-09
更新時間:15:40:37

雅生活服務(03319.HK)的股價於注資後便節節向上飆升,買盤非常進取,街貨越來越疏,料後市升勢會持續凌厲,值得留意。

現在,該股以21.95元交易,上升0.70元,總成交量為454萬股,而最新技術性量度上升首目標為23元,破位後將可反覆向上挑戰25元水平。

雅居樂集團與雅生活聯合公布,雅生活計劃以固定對價15.6億元人民幣(下同),向賣方東豐信盈隆股權投資合夥企業收購待售股權,即中民物業60%股權;及以可變對價收購新中民物業60%股權,惟總額不超過5億元。

中民物業主要從事物業管理服務,中民物業及新中民物業是全國最大的物業管理公司之一,截至2018年12月31日止年度,其下屬的控股物業公司管理面積合計約1.9億平方米、參股物業公司合計管理面積約1億平方米,合計近2,000個項目。

公司相信,通過收購事項,可與雅生活集團現有業態、區域有效互補,鞏固既有優勢地位,產生協同效應。

事實上,雅生活依附著雅居樂(03383.HK)的強大背景,業務可以被雅居樂帶著飛翔。截至去年12月底止全年業績,營業額33.77億元人民幣(下同),按年升91.8%。純利8.01億元,按年升176.5%;每股盈利0.62元。派息共0.3元,包括末期息0.15元及特別息0.15元,上年同期不派息。

期內,該集團三大業務所貢獻的收入如下:物業管理服務收入按年增長34.8%至16.25億元;外延服務收入急升2.2倍至14.63億元;及社區增值服務收入增長1.8倍至2.89億元。毛利升1.2倍至12.9億元,毛利率為38.2%,增長4.7個百分點。

於2018年12月31日,集團總在管面積為1.38億平方米,較去年上升76.3%;在管項目達到532個,覆蓋了全國24個省、直轄市和自治區,以及78個城市;來自雅居樂集團及綠地控股的住宅物業管理費單價為每月3.2元/平方米。

截至2018年12月31日,集團合同面積增長82.2%至2.3億平方米。

瑞銀發表的研究報告指,考慮到近期雅生活服務的收購活動,分析了公共物業管理如學校、醫院及政府寫字樓等的市場,認為除了住宅物業管理外,公共物業管理應是下一個增長範疇,因為政府正開放相關的管理市場,而在相關板塊的併購空間亦正在提升。該行估算相關市場規模達4,000億元人民幣,相對而言住宅物業管理市場規模則為6,080億元人民幣,對行業看法仍然正面,認為雅生活仍然是行業首選,相信隨著收購可助進入公共物業管理市場,而股份亦有機會被納入港股通。

瑞銀表示早前與一些營運商洽談,並查看了480份深圳公共物業管理相關的招標文件,相信市場的入場門檻較高,而且被當地營運商所領導。政府開放公共物業管理目標是要節省成本及提升效率,雖然利潤較低,但相對而言較住宅或商業物管穩定,而管理費每一至三年重新審視,而有參與這個領域的上市公司包括是丹田股份、中海物業(02669.HK)及雅生活服務。

瑞銀認為公共物業管理應較住宅物業管理有更高估值,因為其表現不受物業周期影響,而利潤相對穩定,加上入場門檻高且品牌形象正面。瑞銀提升了對雅生活的盈利預測,目標價由17.1港元升至26.9港元,評級「買入」;而碧桂園服務(06098.HK)目標價則由18.7港元升至23.5港元,評級「中性」。

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