【深度分析】遊戲規則已改變?! 「共富」殺到香港樓市

日期:2021-09-27
更新時間:11:27:25

傳中央在閉門會議上要求香港地產大亨「守規矩」,運用資源和影響力維護國家利益,並協助解決本港房屋短缺問題。據一名接近內地官員消息人士透露,香港地產商被告知「遊戲規則已經改變」,當局不再容忍「壟斷行為」。

市場憂慮內地「共同富裕」風暴殺到埋身,地產商要回饋社會,一向吸引到傳統股民持有的本地地產股,包括恒地(00012.HK)、新地(00016.HK)及新世界發展(00017.HK),慘遭血洗。

地產建設商會即日舉行例行會議,據了解議程討論近日中央官員與本地地產商會晤的傳聞。不過地建會在會後發聲明澄清從未聽過有關消息,而商會本身亦未有所聞。

不論事件孰真孰假,政府已多次明言,會全方面增加土地供應,無論是填海、徵收新界棕地、引用「收回土地條例」收回私人土地、抑或推出土地共享先導計劃等。

香港樓價長期因為住屋供需失衡而居高不下,不過時移世易,原作為本地經濟命脈的地產行業「黃金時代」是否過去呢? 在政治主導一切的環境下,只怕唯有順我者昌,財息兼收的日子已一去不返。

大行紛紛看淡地產股前景,認為發展商前景未來備受考驗,甚至商業模式或盈利能力會受到重大影響。在中央期望立竿見影下,未開發的農地免不少成為目標。

摩根大通報告直指,港府可從幾個方向解決高樓價問題,最可行應該由增加土地供應入手,預料轉換農地的機會較大。摩通參考內房的監管及「共同富裕」的理念,當局應該希望本港地產商還富於民,以低於成本價收地或直接捐地的可能性不低。

翻查發展商的年報,多間公司在過去多年積累不少農地。目前恒地擁有逾4400萬平方呎的農地,冠絕本地發展商。而新地就以3100萬平方呎的農地土儲排行第二。長實則持有約1000萬平方呎。

摩通亦假設,若果發展商要將持有的農地全數無條例捐出的話,最高危的會是恒地,預料股價跌幅達37%;其次的是新地及信置,預料股價受壓20%;而長實可透過回購對冲股價下跌,股價受壓情况最小,預料只跌9%。

摩根士丹利亦表示,近期農地轉換有所提速,其中新地規劃了十五年的的古洞新發展區。大摩認為,解決房屋負擔問題,最重要是供應方面改革,目前可行的方案包括農地轉換、填海及增加地積比率。又預計,最壞情況為了增加供應,政府如供應量由目前的每年3.5萬伙,增至逾10萬伙,而本港樓價或在明年底前下跌兩成。

美銀證券就對香港地產商被要求作出貢獻不感驚訝,由於地產商未來盈利能力面臨不確定性,對板塊構成壓力。花旗則認為,早前本地地產股被過份拋售,但預期短期內政策風險很難解除,對地產股看法較保守。

作為內地城市之一,大家應該要有心理準備「住房不炒」,早晚都會在香港實行。「政策一家親」也只是時間的問題。

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