求知之聲何承聲| 港股策略王

求知之聲何承聲

【求知之聲】何承聲：留神七翻身大波動

正如上周預期，港股繼續無太大波幅的上落悶局，繼續於24,000關口附近徘徊；雖然恒指上周三(24日)一度升穿25,000點，但單日已得而復失，未能企穩，周五(26日)再跌逾230點，收報24,549點為全周作結，全周微跌94點，後市只要沒跌穿關鍵位23,700點，仍可視作大型上落市。中美角力繼續如箭在弦，特朗普為11月大選增添勝算，必然會繼續追着中國來打，直至換來一些貌似經濟上的好處為止（皆因先前心急重啟經濟，無視美國疫情反彈帶來的危機，為其本來連任最大籌碼──經濟牌蒙上陰影），而資金流向亦見上周有資金撤出美股，與多散戶進場的信息背馳，相當於是一個警號。下半年，在歐美經濟仍然疲弱，海外疫情反彈，亦令企業盈利復甦，未必能如巿場原先預期般容易，特朗普接續下來「特沒譜」的出招特式，加上中印關係日趨緊張等地緣政治因素，港股難言能獨善其身，故此投資者要小心港股7月上演「翻身」不成，360度丟頭落地的大波動巿況，宜審慎部署為上。在此大巿氛圍下，醫藥新股康基醫療(09997.HK) 及海吉亞醫療(06078.HK)首掛的短線表現或者相當誘人，但醫藥板塊同樣有機會成為獲利盤食糊的對象，相信不少聰明錢會襯回調時方才擇善加碼，比如脫「B」的信達生物(01801.HK)，且看該股在大巿的回調時刻是否能守住10天線。作者：何承聲‧曾為某舊報末代財經版主管，及後沒有風碰着雲，因緣際會，在阿里十八銅人身上體會六脈神劍的要意，孑然一身回到魚缸界尋夢，最近初窺量化交易門徑，圖左右互搏、補先前所...

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2020-6-29 16:07:04

【求知之聲】何承聲：港股平靜？小心驟雨乍現

恒指上周一開局就曾失守24,000點關口，一度下試23,685點，經過幾日24,100至24,500點之間窄幅徘徊後，到上周五(19日)，恒指收報24,644點，重上24,600水平。預計在下周一期指結算前，大巿在欠缺利好消息帶動，繼續無太大波幅的上落悶局，繼續於24,000關口附近徘徊，方向未明，散戶還是小心為上，保留主力。上回提到的初哥小友繼續不明水多市不升的「奶油」(理由)。港匯持續強勢，的確反映市場資金充裕，是港股的利好因素，但不代表資金的流向，可以買上買落甚至買其他，又或者倘若你拿到政府所派發的一萬蚊後，會否全數投到港股？或者可能最後吃大餐豪洗消費，已經吃了一大部份。比如就算近期比較多醫藥企業緊接京東集團-S(09618.HK)之後進行公開招股，備受市場關注，但不代表上市後的中線會繼續備受追捧，或者不代表整體醫藥板塊都炒得就炒，事實上，同時亦見到資金從醫藥板塊流走；倘若資金繼續流入個別「強者恒強」的板塊，比如科技股，手頭現錢多得滯的無貨者不妨待股價回調後才分注入市，首選相對落後的龍頭股騰訊(00700.HK)及阿里巴巴(09988.HK)。不過，就要留神美股日漸形成的科技股投機泡沫萬一爆破，會央及池魚的風險。從美國散戶開始盲炒申請破產保護股Hertz，可見一班。除美國外，全球復甦前景不明朗的信息，會否成為下月巿場方向的契機。就要留意，如國際貨幣基金組織本周三公布的最新《世界經濟展望》報告，到底如何向下修訂今年全球經濟預測；以及本周歐美等地公布6月份採購經理指...

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2020-6-22 17:34:53

【求知之聲】何承聲：低息到2022年，百業之母GG了所以巿場慌了？

恒指結果上周前段以7連陽，補回3月上旬的下跌裂口，不過，就未能如願成功輕鬆收復25,500點關，上周三(10日)高見25,304點後，開始回氣，加上周四巿場歸因於美聯儲擬保持長期超低息環境，隨美股道指單日狂瀉1,861點標指跌近6%氣勢，港股周四回吐570點(或跌2.27%)，周五更低見23,89點，最終以24,301點收巿，並以全周跌469點為全周劃上句號。有股場初哥想不通為何QE+長期低息環境正面因素會突然變成負面，明明綠燈轉眼變成紅燈，「上次QE時，不是已維持長期低息環境嗎？那麼今次劇情這樣發展，不是也是正路嗎？」正如有股評人即巿吹水時已懂得條件反射地答，美聯儲預就算2022年前唔加息，美國經濟(各項指標)都未搞得掂...... （美聯儲上周一連兩天舉行議息會議後，維持現行利率0%-0.25%不變，符合市場預期，而美聯儲決定利率政策的聯邦公開市場委員會除了公布其經濟預測外，有關圖表亦假定利率會維持在目前水平至2022年底。這就是某些巿場信息簡單所指的「美聯儲預料低息維持至2022年」......）不知有多少投資者有去FC看看，聯邦公開市場委員會這個保持低息環境下對今明及2022年的真實GDP、失業率及通漲的預測；當然細看他們這個預測表，就會發現恐怖在就算預計明年後年GDP會由今年負6.5%回升至5%及3.5%增長（好過12月的預測1.9%及1.8%），失業率較原本12月的預測仍有比較明顯的距離（但合邏輯地想，12月的預測理應未有包括疫情於當地大爆發所帶來的影響，所以直接對比並不合理），今明後年的失業率仍預了高達9.3%、6...

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2020-6-15 10:28:22

【求知之聲】何承聲：九沖抽京東？人家已經賺了一轉

港股上周隨外圍樂觀情緒以及熱錢流入憧憬持續造好，造出了五連陽，上周五(5日)收報24,770.41點，好在成功突破5月上旬的阻力位，全周累計升1,809點(或升7.88%)，有望向下個關口25,500點水平挑戰；倘若輕鬆收復的話，重回26,000點在望。多得中美角力戰場或會燒到在美上市的中概股身上，衍生了一眾中概股回流香港上市的機會。有這種可以持續以年計的利好因素推動下，正如不才早幾期，看好的港交所(00388.HK)上周同樣繼續發威，一周內升了24元(升8.88%)。群友亦問起會否抽今日開始公開招股的京東(09618.HK)，不才第一時間的反應是，若果看好的話，何不去美股掃貨？甚至疫情期間就已經冷敲一下？當然有醒目群友早在京東成功來港上市前，已經早就賺了一筆。回望京東美股表現，只要拉長到京東來港第二上市傳聞傳出前來看，京東當時股價正處於反彈回調的上升浪當中。（該股4月中刷新今年新高後，在4月下半月調整並成功守住短期支持位，在5月展開報復式反彈並持續爬升之旅。）京東對比香港媒體傳出該股將來港第二上市報道見街(5月11日)後的46.72美元，及至上周五收市價，每股帳面賺12.32美元(約96.1港元)，累積升幅26.37%（當然我只不過假設這位朋友不是春江鴨，和其他巿場人士一樣從報道得悉後，再做個人投資決定；至於為何不才留意到，也不是報道傳到不才手上，多得不才的小系統記下了大家在谷歌搜索的公開數據......）這麼看來這位群友輕鬆鼓吹抽京東新股，其持貨平均成本甚具競爭力，就算以得勝...

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2020-6-8 16:18:00

【求知之聲】何承聲：六絕與否，還看中概股？

港股雖然上周有維穩手影力托，上周五(5月29日)收報22,961.47點，離前一周的「黑色星期五」(5月22日)當日收報的22,930.14點，可謂無甚距離；由恒指周內的反彈，最高見過23,515.14點，以黃金比例計，相當於反彈至0.5位置遇阻回落，短期後巿表現十五十六，要視符能否守到22,519點；倘若失守，就會出現上回提過的「有條件重新下試21,600點水平」。摩根士丹利上周發報告，將恒指今年目標第3度調低，由23,750點降至21,300點，距上周五(29日)恒指收市22,961.47點，尚有1,661點或7.24%的潛在跌幅。報告認為，本港經濟增長會如去年一樣再受社運影響；由於恒指成分股的收入約有16%來自本港市場，預期成分股盈利倒退幅度由7%擴大至11%。值得留意的是「摩笛」今年似乎都奏(咒)得好中。大摩上兩次出手調低後，恒指旋即跌至其目標價，「真係好邪呀！」該行在2月17日因新冠病毒引起宏觀經濟不確定，將恒指目標價由27,500點下修至26,820點，及至2月28日跌至收報26,129.93點。其後大摩又在3月20日將恒指目標價降至23,500點，恒指在3月25日亦由報告當時的22,805點的負面巿況，反彈至該水平，並順勢展開4月的反彈升浪。而在11月美國大選前，中美角力小動作一定不斷。甚麼建議美資企業撤出中國，又揚言將目前在美國上市的中資股票撤銷其美國上市地位，甚至嚴查中資公司高層及官員在美國的投資；種種角力招式，可預期的結果是推動中概股快馬加鞭來港上巿的趨勢，網易京東便是此間例子，正如不才先前有講過，對港交所(00388.H...

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2020-6-1 15:14:37

【求知之聲】何承聲：「港股無運行？」明顯可以向下炒

本來上周初期仍在炒作中美角力推動更多中概股有樣學樣（當然是指學阿里巴巴）回流港股上市，不過，周後期角力進一步升溫下，難怪「股巿無運行」。美國國會參議院通過《外國公司問責法案》，法案規定，如果公司未能遵守美國監管規例或會計準則，將禁止在美國證券市場上市，亦不能向美國投資者募集資金，巿場解讀為針對中國上市企業。當然此法案仍需眾議院通過，並由美國總統特朗普簽署才能正式成為法律，不過，在巿場預期獲通過的機率大，被中概股視為榜樣的阿里巴巴上周三(20日)在美巿見過3個月高位的221.16元後，開始丟頭回落，周四(21日)收報212.16元，即已由短期高位回調4.1%...... 始料不及的是，這邊廂，國安法以這種形式上馬，亦對港股本來樂於炒作中概股情歸港股的正面氣氛帶來當頭棒喝；那邊廂，恒指上周五(22日)由開巿低開523.12點，跌勢未有隨全國人大會議開幕而稍緩，跌勢更加劇，一度帶來1,401.77點的重挫（其實港股上周四(21日)午後已見端倪），不過，最終收報22,930.14點，單日報跌1,349.89點。點數上，這是恒指2019年飽受中美貿易戰及本地經歷反修例動盪以來最大的單日跌巿，拉長到計埋2008年金融海嘯以來年的單日數據來看，則並不太悲，只不過是第八大單日跌巿，前面尚有7日主要由2008年雄據的跌巿大日子；如果不講2008年的「金融海嘯」「極端情況」，此日依然少過2018年2月6日的跌1,649.8點及2015年7月8日的跌1,458.75點。不過，如此一來，港股周內累積的升幅被蒸發，而上回所講要留神的23,483...

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2020-5-25 9:54:56

【求知之聲】何承聲：恒指兩會前繼續反覆

市場憂慮放寬社交距離措施引發第二輪感染，經濟復甦步伐或未及預期順利；中美角力亦隨疫情稍緩升溫。後巿利好因素為中美均會推出刺激其經濟的政策措施，至於不確定因素是經濟復甦步伐會否被疫情反彈的第二波應對手段拖累。港股上半個月cHoK上cHoK落，始終未能成功補回3月的下跌裂口，近期恒指走勢反覆，恒指上周已跌穿早前10天線、20天線和50天線交匯的24,200點水平，要留神23,483點的支持位能否穩守。如果進一步失守的話，將會形成反覆向下的趨勢，甚至月底重試22,000點水平，亦不足為奇，而4月29日所出現的高位24,855點，將可更加確立為中短期的頂部位置。反之，恒指支持力度將會增加。聯儲局主席鮑威爾和美國財長姆紐欽本周將通過視頻出席參議院金融委員會聽證會，向國會通報應對疫情的經濟措施。美國利率期貨反映，明年4月美國將步入「負利率」年代，市場關注一直否定負利率的美國聯儲局主席鮑威爾，態度會否有所改變。鮑威爾亦已出口術，警告新冠肺炎疫情可能會引致經濟長期衰退，需要更大力度的財政及貨幣政策刺激。至於聯儲局本周亦會公布4月份貨幣政策會議紀錄，美國如何推進其量化寬鬆(QE)措施，以配合當地經濟重啟措施，值得留意。中美摩擦再度升溫，由疫情前的貿易戰轉移至科技戰之勢，中國全國兩會本周將於北京舉行，市場憧憬中央將會推出的經濟刺激措施。本周小米集團(01810.HK)及阿里巴巴(09988.HK)將相繼公布業績，券商預測阿里巴巴截至3月底止全年純利介乎1,385.09億至1,652.02億元人民幣，按年增加58....

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2020-5-18 11:10:49

【求知之聲】何承聲：5月後巿窮在太chok

來到5月又是一場「五窮月」競猜遊戲，最近10年當中8年恒指5月報跌，僅得2014年及2017年擺脫五窮報升，今年兩會因素意外地由3月拉到本月反映，加上環球疫情好轉令部份國家經濟活動陸續重啟，都為今年港股脫離五窮咒帶來利好因素。不過，單計本周恒指要追回上周假期的外圍累積的千點跌幅，恒指經已有機會下試23,600點，但以上述兩會利好因素去計算，技術反彈目標為25,136點。故本月或一字記之曰cHoK，「窮」位在於，老散稍有不慎，被cHoK爆巿況cHoK親。雖然美股在本港假期幾日(上周四五)已初步應「Sell in May」的所謂投資巿場傳統智慧，而恒指假期前面對，3月下旬出現的24,657至25,231點下跌裂口為頗大的阻力，出現技術回吐的機會大，本周借追外圍跌幅cHoK cHoK亦無可厚非，不過，恒指未見連續兩個月失專23,000點水平，中長線走勢未算太差。正如上回所講，後巿關鍵在於兩會；隨着全國政協會議及全國人大會議召開日子分別定於21日及22日，相信內地A股在此前的表現偏穩，港股不見得單純跟外圍走，或有國策相關利好如汽車家電等板塊的炒作，故本月恒指技術反彈目標以黃金比率計為25,136點。本周市場焦點將在周五(8日)公布的美國4月非農業就業報告和失業率。由於美國為應對疫情而「封城」，令失業人口激增，經濟學家估計4月非農業就業人口恐銳減2,000萬，失業率飆至16%。到底會否有更多較巿場意外差的抗疫期間失業情況，抑或較巿場預期好，就當好消息炒的情況，大家可以拭目以待。作者：何承聲‧曾為某舊報末代財經版主管...

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2020-5-4 12:29:36

【求知之聲】何承聲：後巿觀望兩會

「為何成個月無見你的專欄更新？」有朋友留意到來個私信。雖然這段時間金融巿場新聞多的是（比如上周初大家見證期油原來可以負值，即有賣家貼錢要買家收貨，另類的要錢唔要貨；再早前發生英國監管叫停滙控(00005.HK)派息......），但其實港股整體戲路沒有太大的改變，一如一個月前的預期，「港股有望出現急跌後的技術性反彈，而恒指目前的主要反彈阻力位為23,500點水平。」油價急挫再次引發市場對全球金融巿場以至環球經濟前景的憂慮，港股亦一度出現調整壓力，恒指上周三一度跌穿23,500點水平。不過，低位支持力不俗，收市重上23,800點之上。或與北水近日仍然流入港股有關，加上港匯偏強，倘若資金流入情況持續(資金流入，到底會否只是套息？)，估計對港股走勢或會帶來支持，恒指大跌機會較低。近期港匯持續強勢，而本港銀行體系結餘增至逾600億港元，料本港資金暫時穩定充裕。以恒指上周三至上周五窄幅上落(徘徊於23,800至24,200點水平上落)，期指結算期臨近，大市可望在24,000點水平結算。技術上，近日各大股票指數反彈時波幅逐漸收窄，出現原本型態待變的信號。標指、德國DAX指數及港股恒指近日走勢均失守上升趨勢線，並出現向淡沽出信號，代表早前反彈市可能已經完結。就標指而言，下方較大支持約介乎2,650點及2,500點，即有近5%及10%的調整空間；而恒指短線支持則為23,000點。即在兩會相關好消息陸續浮出前，港股守得住此水平的話，短線走勢不會太差。而藍籌股反覆上落，觀望氣氛濃厚，不宜過多部署。短期...

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2020-4-27 11:14:17

【求知之聲】何承聲：本月再試底等等等還等

「見底未？買咩好？」很膠的同事這兩周問得最多的問題。第一次回應這問題，一字記之曰「等」，正如月初於本欄提醒本月「底難摸」，呼籲大家「忍忍手」。答這問題，皆因一個前設，大部份散戶只傾向買入然後持有的買貨模式，或者俗稱「買上」，至於「買落」「沽」或者「空軍」也不是個個適合做，最起碼真實的空軍也是精英居多，在投資市場若未成精，還是少沾手為妙，一時跟風起機有斬獲，心態與進賭場無異，偶爾「贏粒糖」不代表不會「輸間廠」...... 學一位基金經理朋友話齋「今年唔死就是贏」，散戶搞清楚自己的投資本色，就無必要咁博，博盡收益，夜晚睡得不安枕，輸了健康就無謂。但理解得到這點，就會明白新冠肺炎多段式爆發迫使經濟停擺是空軍今年乘機出動的好時機；就算單單回顧本月，恒指由3月初的26,805.58點的高位，跌至上周最低見過21,139.26點，已蒸發5,666點，表面計會買落的空軍收益相當和味（當然筆者也認識一些高手早在二萬八時就行動，更加和味......）雖見港股沽空比例由近日的高位回落，空軍數處於相比之下少一點的水平，反映建倉積極性有所收斂，逆向思維一下，似乎空軍們應該「見好就收」，但正所謂「蘇州過後無艇搭」，「有風駛盡艃」，大戶面對這種「百年難得一遇」疫症引發全球經濟體先後淪為鎖國，何不襯機在期指轉倉前再試本月的低位？若果參考過往經驗，每次被視為「股災」的市況，恒指都不會短短跌1個月就止跌，當然如同籃球落地一樣，觸地後會反彈，視符籃球內有幾多氣、有幾實(市場基...

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2020-3-23 13:47:43

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【天下第一倉】高山行：靚靚手游望青蟹

不明市況更顯個股真章，內地手遊5月收入按月升12%，大大有利推動新遊戲項目，成為手游股今年再增動力元素，其中IGG(0799.HK) 已見蠢動，量度目標青蟹價。 IGG充份演繹創仔升上主板的成功故事，先晉身港A40身份成為大媽熱炒對象，其後更成為上港股通成員，最重要是未來仍大有發展空間可期，無怪數年前曾怒炒上近13元高位水平，現價已回落一半，但市盈率及息率則分處6倍多及近5厘吸引水平，圖表又處破勢格，又屬典型落鑊待炒之勢。 IGG去年純利1.65億美元，跌12.9%，但派末期息17.6港仙，毛利率仍高達69.3%，去年底止持現金及等值物高達3.07億美元，無任何銀貸，單是這筆現金，已佔去市值三成！去年業績雖未能實現持續增長，但年內繼續加大遊戲研發投入，並積極推出多款不同品類的新遊戲，多元化產品佈局穩步推進，並獲App Annie、PocKetGamer.biz等機構評選為全球50大移動遊戲發行商。經營理念堅持「用戶第一」，打造創新產品，去年已陸續推出十餘款新遊戲，除擅長的策略類遊戲外，更積極拓展沙盒類、休閒類等不同類型遊戲，今年將有更多全新品類產品出籠，包括MOBA（多人在線戰術競技類）、射擊類、休閒類等遊戲。一句到尾，天時地利人和，再加上業績後不斷大回購，圖表靚極，月高之位已破，下一步將穿破8.174元的52周高位，有望重現青蟹價。高山行

【長跑深法】陳政深：國安法後投資是攻是守？

國安法終「順利」立法，既然特首以至北京都說，叫港獨口號、黑暴、示威等，對國家安全構成威脅（外交部明明常說這些圖謀絕不能得逞嘛），如此一來，國家在立法之後自然加倍安全了。可奇怪的是，大概由於外國勢力作祟，個別不明事實真相的投資者仍抱著不輕的避險意識。筆者近日出席不同節目，不約而同遇到投資者問，動盪股市，是否應該買一點中移動（00941.HK）等股份避險。的確，管理風險是什麼時候也應該做的部署，亦是管理投資組合的一部分。風險在投資學上，一般量化為波幅，即波幅愈大、風險愈力。筆者在過往文章亦曾提及，從不贊成以內銀收息，正正是因為內銀波幅相對較大。同樣道理亦可應用在中移動上，的確，中移動現價息率逾5%，似乎相當吸引，但細心一想，以本金10.5萬元，即四手中移動計，一年收息才5240萬元；然而只要中移動的股價下跌3元，便已完全抵押銷上述收益。事實上，在技術面而言，中移動自去年年初以來，便一直維持下降通道，再跌亦毫不出奇。再者，當私人企業亦要對執政者唯命是從……應該說，私人企業都必須奉公守法、配合國家政策——連航空公司都需要配合審查社交網絡、銀行需要配合讓利放貸，作為國企的中移動，又豈能不為國家付出？國家的項目，不會都是肥肉，企業總要為人民服務，在可見的將來，當5G是中國在國際上少數仍然掌握的籌碼，電訊企業難度想獲豐厚利潤？最重要的是，投資股票，你我都是散戶，...

【牛熊薈萃】小米呈「圓底」突破後如何部署? 留意CALL22158、牛證63072

ATMX4股中自IPO上巿以來，如果阿里巴巴（09988.HK）較為落後，小米（01810.HK）則屬於非常落後，是目前4隻股份中唯一仍低於招股價的新經濟大股。但自2019年出現「圓底」的技術突破後，股價漸見起色。去年12月至今年1月用短短2個月由8.28港元起步，升近7成高見14港元。然後開始開始調整並於10港元水平用近2個月時間築底並重展升浪，之後於13港元2次遇阻，直至端午前以大陽燭及大成功突破13港元，蓄勢挑戰早前14港元的頸線阻力。近日受到印度抵制中國應用程式的消息拖累，小米借勢調整上週的升幅，週二(30日)曾跌穿上週大陽燭12.76港元的底部，報筆時跌幅略為收窄至12.8港元整固。投資者如看好小米突破「圓底」後仍有後著的話，可留意CALL輪（22158.HK），行使價14.7港元，20年9月到期，有效槓桿約8倍。或小米牛證（59222.HK），收回價12.1港元，21年2月到期，有效槓桿約11倍。如認為14港元是阻力的話，則可考慮小米熊證（57979.HK），收回價14.4港元，21年1月到期，有效槓桿約6.3倍。其它ATM股CALL輪精選：騰訊（00700.HK）認購（15235.HK），行使價555港元，21年1月到期，有效槓桿約6.3倍。阿里（09988.HK）認購（11842.HK），行使價249港元，20年9月到期，有效槓桿約10.倍。美團（03690.HK）認購（13272.HK），行使價188.88港元，20年12月到期，有效槓桿約4.8倍。更多窩輪牛熊資訊：瑞銀證網站: www.ubs.com/HKwarrant...

【股場放大鏡】歐陽風：德視佳影子概念炒得起

新股招股活動大混戰，今期最搶風頭新股非歐康維視生物-B（01477.HK）莫屬，一開波就已錄得660億元孖展認購，超額逾400倍，照此趨勢隨時超購逾千倍，首掛表現可能仲好過首日升近一倍的康基醫療（09997.HK），呢個時候隨咗入飛，梗係去炒影子股。德視佳（01846.HK）係其中一隻眼科影子股，集團在德國、丹麥及中國設有診所，據了解，公司早在內地疫情發生時，已積極作出部署，通過線上營銷方式進行推廣，取得了非常可觀的視力矯正預約量，較去年同期顯著增長。德國及丹麥市場自今年以來，直至德國的診所暫時停止應診前，亦實現了良好的增長。因此，可以預期中國市場的手術量會在上半年呈顯著增幅，而德國及丹麥市場亦可保持去年的良好趨勢。集團今年陸續在中國推出糖尿病視網膜診檢服務，在30年前，不到1%的中國成年人患有糖尿病，但目前已升至約12%，即約1.14億中國成年人患有糖尿病。由於糖尿性視網膜病變是成人失明新病例的主要原因，中國政府已開始非常重視該疾病的預防及診療，並已出台《中國II型糖尿病防治指南（2017年版）》，明確地建議患者每兩年進行一次眼科檢查。繼在德國成功提供此服務之後，公司亦已在中國診所利用最先進的眼睛檢測儀器，推出相關的眼睛檢查服務，料未來此項服務將成為公司的收益增長新動力。另外，德視佳將於下半年在德國為45至55歲的人士推出新的STAAR Surgical的超大景深可植入隱形眼鏡手術服務...

【置理明言】曹德明：換樓客該「先賣後買」或「先買後賣」？（下）

今節筆者將講解「先買後賣」的處理方法以及注意事項。「先買後賣」是指換樓客先購入新一個物業，才出售物業，或於入伙後再出售原有的單位。此做法的好處是換客可以安心，或以無縫接合地進行「樓換樓」，將舊有物業的傢俬直接搬遷於新居，省卻多一重搬運功夫。此外，換樓客亦無需額外租賃其他地方去暫住。有關做法適合資金充裕的換樓客，但亦有不少事項需多加注意。在資金成本方面，因換樓客未事先放售現有的物業套現資金，因此需好好計算自身的購買力。一般換樓客都想換一個更大的物業，如三房單位售價逾一千萬元。在申請按揭時，因換樓客已持有另一個物業，因此申請按揭時，要求亦較為嚴緊。如新物業的售價為1,100萬元，最高可承造五成按揭，即買家需支付550萬首期，並且需同時支付15%稅率的印花稅即165萬元、以及經紀佣金、律師費、差餉及其他裝修費等，開支可多達700萬元，有關成本對換樓客是一項大負擔。「先買後賣」的買家在購買新物業時需先墊支15%印花稅，待買家在購買新物業後12個月內售出手上原有的唯一物業，買家才可退回購買第二個物業多繳的稅款。而上個財政年度總共錄得418宗換樓退稅的申請，較2018至2019年度的933宗，宗數按年下跌逾五成半。現時經濟環境下，換樓客可能要面對舊有物業未能於指定時間內以心水價出售、並可能以壓價出售，此外亦要面對被買家撻訂等風險及心理壓力。因此建議使用「先買後賣」...