盧火純青盧駿匡| 港股策略王

盧火純青盧駿匡

【盧火純青】50天線是入市良機（盧駿匡）（第154期）

牛市走勢是以大漲小回為主導，所以最理想的入市時機是在調整的時候。簡而言之，亦即是大市震倉後開始反彈初期。相反，每當大市突破高位時，投資者都應適度減持。然後再待買入時機出現時，趁低吸納優於大市的股份。在牛市中，股份較常見的情況是強者越強，弱者越弱。因此在投資組合中，要避免持有大量弱勢股。一般而言，弱勢股只宜短炒博反彈,不宜長期持有。惟部份投資者貪其股價相對偏低，憧憬後市存不少上升空間。但從客觀地看，股份表現未如理想，必有其利淡原因。投資股票要做到事半功倍，必須要配合大市，即整體港股表現及恒指走勢。若單以分析股票技術走勢入市，會較難達到最佳效果。炒股最重要是審時度勢，拿揑最佳的出入市時機。因此必須要先了解大市走勢。牛市的震倉一般屬短期調整，跌幅相對有限，其目的是要令投資者感到市況轉弱，將手上的貨源沽出。大戶可藉此機會於較低水平吸納，並為下一個升浪作好部署。一般而言，50天線在技術分析之中屬中期走勢的好淡分界線，因此技術派的信徒大多以此為作為把關。而大戶正好看中這一點，設置技術陷阱。簡單而言，若要投資者看淡沽貨離場就必須跌穿50天線。而跌穿的幅度可以相當輕微。要進一步令投資者心死，指數普遍會低於50天線幾天。除了技術派，持貨力不強的投資者亦會受市場氣氛所影響而離場。在整個震倉過程完成後，指數將有望回升至50天線以上，並且會進一步破頂。因此回落至50天線時，是入市良機而非減持。在實戰之中，投資者見走勢回穩後，仍須觀先行觀察，...

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盧火純青

2017-12-11 16:47:02

【盧火純青】恒指向好機會較大（盧駿匡）（第153期）

對於過市的投資者而言，一般會參考日線圖以部署出入市策略。但假若炒即市，分鐘圖會較有利於捕捉短線走勢。根據筆者的實戰經驗，5分鐘圖是其中一個不錯選擇，因時段太短，雜訊會相對多，令出錯機會增加。在選股的過程中，可考慮以升幅榜的股份為目標，成交量激增的會是理想對象。意思是成交量較過去一個月為多。股價方面，現價應高於上一交易日高位，以反映強勢。除了參考價格與成交量，亦可觀察盤路的變化。特別是細價股，在股價起動初期，大利市機的買賣盤或會出現沽貨者多於買貨者的情況，但股價未因而回落反而繼續向好。其原因是有心人想營造供過於求的利淡假象，藉此希望減少散戶入市的可能。此外，如貨源極度歸邊，買賣盤亦會較為少。這點可留意大利市機的首5個盤。要進一步增加勝算，可參考中央結算數據以了解股權分布、實貨變化及射倉情況。如能符合以上條，相信可有助提高勝算。炒即市的投機味較濃，為了控制風險，宜限制入市資金並在入市前先計算好目標價及止蝕價。至於炒即市指數，考慮因素與個股會有所不同。除了技術走勢外，亦要留意重磅成份股、帶動指數最多的成份股以及成份股的升跌數量。在進一步詳談實戰操作前，須先了解恒指的結構。恒指是由50隻大市值及流通量高的股份組合而成，當中會根據不同比例作計算。參考2017年10月的資料，比例最高的是騰訊（00700.HK）、匯控（00005.HK）、建設銀行（00939.HK）及友邦（01299.HK），分別是10.75%、10.01%、8.44%及7.94%。意味著相關指數對恒指走勢會有十分...

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盧火純青

2017-12-3 22:30:13

【盧火純青】恒指或下試28362點（盧駿匡）（第152期）

近日恒指創了10年高位，大市成金額亦維持於千億元以上。多隻新股認購反應亦相當理想，部份更成為凍資王。各種迹象都顯示投資氣氛漸趨熾熱。然而，現時是否已步入了牛三。市場人士多會考慮以下幾個因素。一、大市成交金額增加。二、投資者視調整為入機。三、對壞消息沒反應。四、不同媒體亦見推波助瀾，報導利好行情。五、全民皆股，股神到處可見。六、公司業績理想，收購及合併消息不絕，集資活動增加。七、過往無人問津的股份紛紛急升，市面一遍歌舞昇平。以上各種表現都是想說明一點，市場正處於十分亢奮的狀態。惟純粹以觀察作判斷，主觀性較強而且不科學化。有見及此，筆者花了不少時間作研究並規範了牛熊市每個階段。要確認牛三的其中一個重要條件是必須突破上一次牛市的高位。參考過去二十年數據，只有2009年至2011年的牛市沒創新高。技術上，是歷史中唯一一次沒有牛三的牛市，原因或與量化寬鬆擾亂了市節奏有關。典型的牛三會出現價量齊升。恆指上升勢頭強勁，會於短時間大幅拋離250天線一段距離。此外，由牛二轉牛三的時間，會先有大幅調整，再出現強而有力的V型反彈。而在這段時間前，會出現瘋炒的細價股潮。從市場寬度分析，牛三初期，股價高於250天線以上的比率會超越八成，意味著大部份股份都已炒上。但觀乎近期大市表現，只有約六成股份於250天線以上，未能符合牛三的要求。在過去一星期恒指於高位窄幅波動，值得留意是小雙頂已逐漸形成，其頸線位於28852點。量度跌幅為490點，意味著一旦下破...

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2017-11-26 22:30:31

【盧火純青】市底轉弱情況惡化（盧駿匡）（第151期）

近期三隻熱爆新股已有兩隻正式上板，最終首日錄得不錯成績，未有令投資者失望。一般而言，大型新股進行公開招股活動對後市有利好作用，大戶多會營造良投資氣氛。此外，資金留港繼續炒作的機會亦會較高。筆者以歷史數據作了一個研究，以了解新股上市對大市的影響。根據統計，在一般市況下，平均每月上板新股不足10隻，但當市場氣氛轉趨熾熱的時候，單月上板新股的數量可逾20隻。參考恆指月線圖會發現，新股上市高峰期普遍有著強弩之末的啟示。如遇上巨額集資, 更有趕尾班車的味道，投資者需加倍小心，其中一個經典例子是周大福（01929.HK），當時上市的時間,正好是恆指大跌的前夕。不過,新股上市亦有機會集中於大市升勢初現之時,但集資規模相對較小，因此集資規模會是一個重要元素。在2012年7月曾有15隻新股，但未有巨額集資出現，剛好是恒指見底反彈初期。簡單而言，新股的數量及集資額都可為後市帶來啟示。近日資金繼續輪流流入個別重磅藍籌股，惟大部份港股都以下跌為主，暗示挾淡倉的味道甚濃。加上敏感度高的股價高於50天線比率顯著回落都有利淡的意味。除此以外，中短線市寬仍然走弱，整體港股未如恒指強勢。值得關注是強勢股的比例急速回落，同時弱勢股比例持續上升，表示市底轉弱的情況有惡化迹象，對此絕對不可掉以輕心。一旦弱勢股比例高於強勢股的比例，即市底處於弱勢，後市亦會有大幅調整。落後股在過去兩星期亦見異動。在恆指升浪之中的不同時間呈現升勢，都意味有著不同的意義。據以往經驗，一個健康的升...

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盧火純青

2017-11-19 22:30:16

【盧火純青】後市有望挑戰30000點（盧駿匡）（第150期）

參考統計數據，細價股可成為倍升股的比例相對較大。當中原因或與低基數及貨源較易歸邊有關。一般而言，典型的倍升股在進入大型升浪前，會以低波幅運行一段時間，接著顯著上升。若以技術分析量化相關情況，月線圖上會呈現過去一年最大的陽燭，並且升幅或較上月最少多出一倍。此外，收市價須高於過去一年高位，意味著較近期的蟹貨已消化，有利股價進一步造好。動力方面，可參考相對強弱指標。普遍應已升至超買水平，反映升勢強勁。而判斷承接力，須考慮燭身比例多寡。簡單而言，比例愈高愈為理想。如符合以上所有條件，相關股份或有機會成為下一只倍升股。然而，準確的入市水平可參考筆者的細價股系統。投機細價股必須要以資金控制風險，再運用以小博大的策略。一般而言，相關股份的週期是由收集貨源開始，接著是急升及分段於高位派貨。完成派貨後普遍會出現大幅回落。進取者可考慮在完成收集後的急升初期，順勢頂破追入。但有機會要承受震倉的風險。較保守者可於震倉期間，待陰陽燭的支持形態形成後才伺機買入，並以近期低位作止蝕。由於震倉的每日波幅會相對低，如觸發止蝕，虧損幅度亦十分有限。此策略可有助大幅提升值博率。而當中最大缺點是有機會錯過入市時機，因部份細價股可以是完全沒有震倉。說回恒指，本周一（6日）在沒有重大利淡消息下急挫逾300點，普遍令市場人士感到意外。但於下午交易時段，恒指開始反彈並逐步收復失地，在收市時錄得不足10點的跌幅。雖然市況頗為波動，但仍沒突破10月19日的波幅區間。值...

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盧火純青

2017-11-12 20:30:46

【盧火純青】後市向下機會較高（盧駿匡）（第149期）

在傳統技術分析中有不少的利好及利淡的陰陽燭形態，其中一個是以連續三支陰燭組成，稱為三飛烏鴉，意味著有明顯的回吐壓力，屬典型的利淡訊號。投資者普遍會先行獲利或進行沽空。由於相關形態深入民心，因此亦淪為大戶的震倉技倆。從另一角度，在適當運用下，可成為入市訊號。筆者在過往文章中亦曾提及分析技術走勢必先以趨勢為主，形態為副，今次亦不例外。惟須注意捕捉調整時於低位入市只適用於強勢股。因其走勢以大漲小回為主。假若在調整期間未有破壞上升趨勢，每逢低位都可視為入市良機。三飛烏鴉由於跌勢較急，對投資者或會構成較大心理壓力因而減持股份。傳統技術派亦因典型利淡形態沽貨離場。股價如跌穿50天線，震倉效果將事半功倍。大戶若同時施展兩大震倉技倆，相信短期或已離底不遠。其間如再配合三飛烏鴉翌日以陽燭收市，有望可止跌回升。然而，此陽燭高位視為撈底入市位，若跌穿近日低位即作止蝕。由於止蝕不遠，虧損風險亦較低。此外，除了留意陰陽燭形態外，亦須看成交量的變化。假若是短期震倉，投資者多會惜貨如金，因而出現價跌量減。相反，如價跌量增，意味著市場大手拋售，要錢不要貨，後市多會持續回落，屆時撈底風險亦相當高。較極端的情況是洗倉式下跌，急挫後股價走勢普遍是有波幅無升幅。簡單而言，趁低吸納應以整體趨勢仍然向上加上調整時成交量的股份為考慮對象。恒指近日維持窄幅上落，連日的升跌股份比例亦都十分接近，其間大市成交金額出現輕微回落。各種迹象都顯示現時的市場觀望氣氛...

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盧火純青

2017-11-4 21:00:22

【盧火純青】拆解圖表玄機助測市（盧駿匡）（第148期）

技術派門徒的信念普遍是太陽之下無新事，歷史會不斷重演。人性的恐懼與貪婪亦從沒改變。因此懂得拆解圖表當中的玄機，可有助測市。惟技術分析是一門易學難精的科學。要成功研發出一套可靠的系統，個人必須俱備幾個基本條件。包括觀察力強，對陰陽燭及技術指標的運用有適度了解及懂得統計數據。筆者在過去幾年曾研發逾千個股票及期指系統。期間曾仔細分析幾個主要走勢。當中有大漲小回、橫行突破及V型反彈。結果顯示前兩種走勢的勝算最高。以大漲小回為例，相關走勢反映有資金追棒，導致股價持續造好。投資者惜貨如金，不願沽出股份，令調整幅度有限。至於橫行突破，其優點在於經過一段時間整固後，形成強力支持區間。如突破時配合成交量，多會出現顯著升幅。由於升勢的延續性不俗，筆者一般會以這種走勢為首選對象。在傳統技術分析之中，上升旗形屬典型利好形態。股價在急升後呈現適度調整，並於升浪中重複走勢。期間或營造了不少入市時機。惟目測判斷主觀性較強。若以科學化方法量化條件，可提高準確性及篩選效率。筆者今期會與讀者分享一下以上的優化版，並適用於強勢股之中。一般而言，個股必須已於明顯升勢之中運行，詳情可參考早前的專欄內容。期間會出現大成交配合大陽燭突破短期阻力。此外，必須注意上下影線長度，愈短則愈能反映在交易時段之中的強烈需求。若要加強可靠性，可考慮加入超買指標。如符合以上條件，旗桿已初步形成。最終能否成功形成上升旗，關鍵在於調整的時間及幅度。一般而言，兩三周內都能完成...

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盧火純青

2017-10-29 22:30:25

【盧火純青】28600點成短期支持（盧駿匡）（第147期）

投資者一般可透過港交所（00388.HK）的網站免費查閱公告以了解上市公司活動，如供股、配股、合股、拆細及業績報告等等。在消息公佈後的首個交易日多會反映於股價身上。因此當日的股價表現可會有一定的參考作用。假若消息能與技術走勢互相配合，將可達到事半功倍。比如說，股份拆細普遍視為利好消息，因可解讀為每手交易成本下降，提升流通量及擴寬股東基礎。對散戶投資者而言，吸引力實在增加不少。從另一角度來看，有心人可藉此「利好」消息推高股價，待拆細後於高位派貨。在反映消息的過程中，如市場反應正面，開市價將會成為全日低位，意味著有強烈需求。假若現上升裂口，可有助加強訊號。在日線圖上，勢頭會逐漸轉強，並於10天線之上運行。期間可考慮於調整時伺機入市，即陰燭翌日的開市價。如公布拆細消息後，股價如預期炒上。相信在正式買賣拆細股份時，派貨的機會會相對增加。技術上可以10天線作參考，如跌穿後現反彈，可視為震倉。但假若反彈只屬曇花一現，並且再跌穿前低位，表示上升動力不足。短期有機會已見頂，屆時應先行沽貨獲利。若要進一步深入了解派貨的情況，可參考主要持倉劵商佔比。在實戰中，派貨不可於一兩日完成，如減持速度太快會導至股價急挫，因此普遍會需要一段較長時間。較理想的做法是股價在上升的過程中，以小量分批減持，盡量愈沽愈高以達到最大的盈利。投資者接貨期間，股份會逐步轉到不同的劵商。在持續觀察下，會發現主要持倉劵商佔比會有所減少。恒指於本周一（16日）突破了28300點至...

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盧火純青

2017-10-22 22:30:21

【盧火純青】28200點成技術支持（盧駿匡）（第146期）

對於過市的投資者而言，一般會參考日線圖以部署出入市策略。但假若炒即市，分鐘圖會較有利於捕捉短線走勢。根據筆者的實戰經驗，5分鐘圖是其中一個不錯選擇，因時段太短，雜訊會相對多，令出錯機會增加。在選股的過程中，可考慮以升幅榜的股份為目標，成交量激增的會是理想對象。意思是成交量較過去一個月為多。股價方面，現價應高於上一交易日高位，以反映強勢。除了參考價格與成交量，亦可觀察盤路的變化。特別是細價股，在股價起動初期，大利市機的買賣盤或會出現沽貨者多於買貨者的情況，但股價未因而回落反而繼續向好。其原因是有心人想營造供過於求的利淡假象，藉此希望減少散戶入市的可能。假若能符合以上條，相信可有助提高勝算。炒即市的投機味較濃，為了控制風險，宜限制入市資金並在入市前先計算好目標價及止蝕價。除了分鐘圖外，盤路亦是另一參考。在大利市機會有每一個買賣盤的資料，當中包括時間、成交價、成交量等等。然而，每一項資訊都可為即市股價走勢提供不少線索。一般而言，買盤強弱可從時間及股價的變化之中推敲出來；即短時間內出現多個買盤，同時股價亦見逐步向上推升。至於每一單買盤交易的成交量多寡則對後市影響相對有限。簡單而言，個別交易的成交量顯著增加與支持水平基本上是沒有太大關係。相反，對於阻力而言啟示會較大。在連續出現多個沽盤的情況下，成交量同步顯著增加，有機會是短線的技術阻力。此外，在實戰中另一值得關注的是程式盤。盤路普遍屬於密集式，即極短時間內出現價格相若...

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盧火純青

2017-10-15 12:47:35

【盧火純青】28200點有較大阻力（盧駿匡）（第145期）

本周是內地十．一黃金周假期，由於北水欠奉每日大市平均成交金額亦因而減少。而外圍對港股的影嚮會變得較明顯。本周二（3日）恒指受美股帶動，突破了27300點至27600點的區間，加上港股本周只有3個交易日，暗示將會有利挾倉。惟28200點會有較大阻力。今年幾次調整在跌穿50天線幾日後都見底反彈，其間9日相對強弱指標普遍接近30。近日恒指走勢與早前的情況頗為接近。假如歷史重演，短期有望可再破頂。但須注意前浪底不可失守，否則上升格局將被打破。此外，如20天線跌穿50天線，出現中期調整機會會大增，屆時或會有大型調整，即跌至接近250天線水平。惟現時市底仍處於強勢，在這段時間成功率一般會相對高，而股價急升的機會亦會較大。當中可考慮以橫行突破及追勢為首選。反之，博弱勢股反彈現時未必是最佳時機。筆者參加港股打擂台多年，期間屢次錄得理想成績。從中亦得到一些寶貴的經驗，藉此與各位讀者分享一下。在一個投資組合之中會有兩個重要的元素。一）選股，屬於進攻。二）資金分配，可視為防守。要做到進可攻退成守，可先從選股開始入手。一般而言，組合之中宜有3份2為優於恒指的大價股，目的是希望跑贏恒指。至於餘下部份可配置於中小型股，以達到高回報。如市況配合，相關的投資組合可有助提高回報。但假若市況逆轉，大幅跑輸恒指的機會亦會相對低。除了選擇合適類型的股份外，平均分配資金可於波動市之中起到分散風險的作用。然而，更理想的做法是以個股的預期最大虧損為基礎去計算入市資金，令風險分部更為平...

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盧火純青

2017-10-8 22:30:16

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【天下第一倉】高山行：靚靚手游望青蟹

不明市況更顯個股真章，內地手遊5月收入按月升12%，大大有利推動新遊戲項目，成為手游股今年再增動力元素，其中IGG(0799.HK) 已見蠢動，量度目標青蟹價。 IGG充份演繹創仔升上主板的成功故事，先晉身港A40身份成為大媽熱炒對象，其後更成為上港股通成員，最重要是未來仍大有發展空間可期，無怪數年前曾怒炒上近13元高位水平，現價已回落一半，但市盈率及息率則分處6倍多及近5厘吸引水平，圖表又處破勢格，又屬典型落鑊待炒之勢。 IGG去年純利1.65億美元，跌12.9%，但派末期息17.6港仙，毛利率仍高達69.3%，去年底止持現金及等值物高達3.07億美元，無任何銀貸，單是這筆現金，已佔去市值三成！去年業績雖未能實現持續增長，但年內繼續加大遊戲研發投入，並積極推出多款不同品類的新遊戲，多元化產品佈局穩步推進，並獲App Annie、PocKetGamer.biz等機構評選為全球50大移動遊戲發行商。經營理念堅持「用戶第一」，打造創新產品，去年已陸續推出十餘款新遊戲，除擅長的策略類遊戲外，更積極拓展沙盒類、休閒類等不同類型遊戲，今年將有更多全新品類產品出籠，包括MOBA（多人在線戰術競技類）、射擊類、休閒類等遊戲。一句到尾，天時地利人和，再加上業績後不斷大回購，圖表靚極，月高之位已破，下一步將穿破8.174元的52周高位，有望重現青蟹價。高山行

【長跑深法】陳政深：國安法後投資是攻是守？

國安法終「順利」立法，既然特首以至北京都說，叫港獨口號、黑暴、示威等，對國家安全構成威脅（外交部明明常說這些圖謀絕不能得逞嘛），如此一來，國家在立法之後自然加倍安全了。可奇怪的是，大概由於外國勢力作祟，個別不明事實真相的投資者仍抱著不輕的避險意識。筆者近日出席不同節目，不約而同遇到投資者問，動盪股市，是否應該買一點中移動（00941.HK）等股份避險。的確，管理風險是什麼時候也應該做的部署，亦是管理投資組合的一部分。風險在投資學上，一般量化為波幅，即波幅愈大、風險愈力。筆者在過往文章亦曾提及，從不贊成以內銀收息，正正是因為內銀波幅相對較大。同樣道理亦可應用在中移動上，的確，中移動現價息率逾5%，似乎相當吸引，但細心一想，以本金10.5萬元，即四手中移動計，一年收息才5240萬元；然而只要中移動的股價下跌3元，便已完全抵押銷上述收益。事實上，在技術面而言，中移動自去年年初以來，便一直維持下降通道，再跌亦毫不出奇。再者，當私人企業亦要對執政者唯命是從……應該說，私人企業都必須奉公守法、配合國家政策——連航空公司都需要配合審查社交網絡、銀行需要配合讓利放貸，作為國企的中移動，又豈能不為國家付出？國家的項目，不會都是肥肉，企業總要為人民服務，在可見的將來，當5G是中國在國際上少數仍然掌握的籌碼，電訊企業難度想獲豐厚利潤？最重要的是，投資股票，你我都是散戶，...

【牛熊薈萃】小米呈「圓底」突破後如何部署? 留意CALL22158、牛證63072

ATMX4股中自IPO上巿以來，如果阿里巴巴（09988.HK）較為落後，小米（01810.HK）則屬於非常落後，是目前4隻股份中唯一仍低於招股價的新經濟大股。但自2019年出現「圓底」的技術突破後，股價漸見起色。去年12月至今年1月用短短2個月由8.28港元起步，升近7成高見14港元。然後開始開始調整並於10港元水平用近2個月時間築底並重展升浪，之後於13港元2次遇阻，直至端午前以大陽燭及大成功突破13港元，蓄勢挑戰早前14港元的頸線阻力。近日受到印度抵制中國應用程式的消息拖累，小米借勢調整上週的升幅，週二(30日)曾跌穿上週大陽燭12.76港元的底部，報筆時跌幅略為收窄至12.8港元整固。投資者如看好小米突破「圓底」後仍有後著的話，可留意CALL輪（22158.HK），行使價14.7港元，20年9月到期，有效槓桿約8倍。或小米牛證（59222.HK），收回價12.1港元，21年2月到期，有效槓桿約11倍。如認為14港元是阻力的話，則可考慮小米熊證（57979.HK），收回價14.4港元，21年1月到期，有效槓桿約6.3倍。其它ATM股CALL輪精選：騰訊（00700.HK）認購（15235.HK），行使價555港元，21年1月到期，有效槓桿約6.3倍。阿里（09988.HK）認購（11842.HK），行使價249港元，20年9月到期，有效槓桿約10.倍。美團（03690.HK）認購（13272.HK），行使價188.88港元，20年12月到期，有效槓桿約4.8倍。更多窩輪牛熊資訊：瑞銀證網站: www.ubs.com/HKwarrant...

【股場放大鏡】歐陽風：德視佳影子概念炒得起

新股招股活動大混戰，今期最搶風頭新股非歐康維視生物-B（01477.HK）莫屬，一開波就已錄得660億元孖展認購，超額逾400倍，照此趨勢隨時超購逾千倍，首掛表現可能仲好過首日升近一倍的康基醫療（09997.HK），呢個時候隨咗入飛，梗係去炒影子股。德視佳（01846.HK）係其中一隻眼科影子股，集團在德國、丹麥及中國設有診所，據了解，公司早在內地疫情發生時，已積極作出部署，通過線上營銷方式進行推廣，取得了非常可觀的視力矯正預約量，較去年同期顯著增長。德國及丹麥市場自今年以來，直至德國的診所暫時停止應診前，亦實現了良好的增長。因此，可以預期中國市場的手術量會在上半年呈顯著增幅，而德國及丹麥市場亦可保持去年的良好趨勢。集團今年陸續在中國推出糖尿病視網膜診檢服務，在30年前，不到1%的中國成年人患有糖尿病，但目前已升至約12%，即約1.14億中國成年人患有糖尿病。由於糖尿性視網膜病變是成人失明新病例的主要原因，中國政府已開始非常重視該疾病的預防及診療，並已出台《中國II型糖尿病防治指南（2017年版）》，明確地建議患者每兩年進行一次眼科檢查。繼在德國成功提供此服務之後，公司亦已在中國診所利用最先進的眼睛檢測儀器，推出相關的眼睛檢查服務，料未來此項服務將成為公司的收益增長新動力。另外，德視佳將於下半年在德國為45至55歲的人士推出新的STAAR Surgical的超大景深可植入隱形眼鏡手術服務...

【置理明言】曹德明：換樓客該「先賣後買」或「先買後賣」？（下）

今節筆者將講解「先買後賣」的處理方法以及注意事項。「先買後賣」是指換樓客先購入新一個物業，才出售物業，或於入伙後再出售原有的單位。此做法的好處是換客可以安心，或以無縫接合地進行「樓換樓」，將舊有物業的傢俬直接搬遷於新居，省卻多一重搬運功夫。此外，換樓客亦無需額外租賃其他地方去暫住。有關做法適合資金充裕的換樓客，但亦有不少事項需多加注意。在資金成本方面，因換樓客未事先放售現有的物業套現資金，因此需好好計算自身的購買力。一般換樓客都想換一個更大的物業，如三房單位售價逾一千萬元。在申請按揭時，因換樓客已持有另一個物業，因此申請按揭時，要求亦較為嚴緊。如新物業的售價為1,100萬元，最高可承造五成按揭，即買家需支付550萬首期，並且需同時支付15%稅率的印花稅即165萬元、以及經紀佣金、律師費、差餉及其他裝修費等，開支可多達700萬元，有關成本對換樓客是一項大負擔。「先買後賣」的買家在購買新物業時需先墊支15%印花稅，待買家在購買新物業後12個月內售出手上原有的唯一物業，買家才可退回購買第二個物業多繳的稅款。而上個財政年度總共錄得418宗換樓退稅的申請，較2018至2019年度的933宗，宗數按年下跌逾五成半。現時經濟環境下，換樓客可能要面對舊有物業未能於指定時間內以心水價出售、並可能以壓價出售，此外亦要面對被買家撻訂等風險及心理壓力。因此建議使用「先買後賣」...