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財技世界 梅偉琛

【財技世界】 賬上有現金也被告清盤(梅偉琛)(第145期)

今日想跟大家討論一個問題,如果你銀行戶口中有3萬元,然後有2萬元的銀行貸款,先不去討論你會用分期付款抑或一筆清的方式去繳還貸款,筆者反而想問的是,基於什麼理由,你會寧願被銀行告你破產, 都不願還錢呢?筆者之所以問這個問題,因為有一間上市公司坪山茶業(00364.HK),公司持有30億元,竟然不去償還價值約2.5 億元的債券。故事要從2017年9月17日開始說起,坪山茶業發公告指,公司被提出清盤呈請。今次提出的呈請,是針對公司未能償還2015年8月4日及2015 年8月21日發行的兩年債券而發起, 兩批債券未償還的價值約1,200萬元美元及約2.4億港元。坪山茶業在公告中指,將會與呈請人尋求和解,以及諮詢法律意見。筆者認為今次呈請最大的問題,並非坪山茶業如何處理今次問題,反而是公司的財務狀況。根據坪山茶業2017年6月30日的中期業績顯示,在6月底集團持有總資產43.9億元,當中包括30億元的現金及銀行結餘,餘下主要則是物業資產的8.5億元及2.8億元於聯營公司的權益。將總資產減去總負債的23.9億元後,公司的資產淨值約為20億元。那麼又回到最初的問題,持有30 億元現金,資產淨值達20億元的坪山茶業,究竟為什麼不去償還2.5億元的債務呢?就等於一個人明明有錢,但寧願被告破產,都不願去還錢一樣。更重要的是,上市公司的性質與人不同,因為上市公司的地位是有價值的,就是殼價。人破產,還可以說4年後又一年好漢,但上市公司被告清盤,隨時連上市地位都失去。既然如此,筆者實在想不到什麼合理的原因,一間上...

2017-10-8 13:30:51

【財技世界】薛定諤的股(梅偉琛)(第143期)

薛定諤的貓(ScHrodinger's Cat)是一個非常有名的思想實驗,有關論證方式,很多時都會被物理學界去討論。而筆者今日,則想從股票的角度去入手,討論「薛定諤的股」。薛定諤的貓這個思想實驗,是假設將貓裝於一個裝有毒氣的玻璃瓶的密封盒子中。與此同時,會設立一個有放射性物質的裝置,如果放射性物質衰變的話,裝置就會啟動,並打破玻璃瓶,讓毒氣流出並殺死盒子內的貓隻。假設放射性物質進行原子衰變的可能性為50%,也就是說,貓的死亡率也是50%。雖然在放射性物質未變異之前,貓仍然是在生存。但一日觀測者未打開盒子,也不能知道盒子裡的貓是生是死。所以在未打開盒子之前,只能以概率描述貓的狀態,貓是在50%生、50%死的的不明確狀態。這就是薛定諤的貓所引起的討論,筆者認為其意思是,如果不作出任何觀測,盒子裡的貓變成一個「既生又死」的狀態。但一打開盒子作出觀測,事情便「塌縮」成一個確定的事實,一是「生」、一是「死」。本質因而出現很大的轉變。其實買股票有時也是這樣,很多時在買入股票前,各位會對股票進行全方位的研究。經過研究後,很有可能會得出一個自己滿意的結論,並進而買入股票。但很多時,尤其是細價股,你買入股票這個行為本身便會影響到股票的走向。有時一隻股票的莊家可能本身沒有甚麼想法,但突然有一個大散戶買了很多,莊家便失去了向上炒的想法,順勢派給他。又有可能因為大散戶的買盤引發了市場其他人跟買,結果股價飛升,莊家因而決定乘勢向上。其中所引發的蝴蝶效應是很難預計...

2017-9-25 22:00:02

【財技世界】留意雄安概念(梅偉琛)(第141期)

過去兩年,「國策概念股」的勢頭總是搔不到癢處,不是像環保概念這種較為空泛及回報低的概念,就是需要長時間浸淫的「一帶一路」。不過,有可能掀起下一輪熱潮的「國策概念」,實際上是存在的。要數近年最有潛力的「國策概念」,筆者相信非「千年大計,國家大事」的「雄安新區」莫屬。大家可能以為這個近月在媒體間消失的名字,影響力已經大不如前,但事實上,只要留意一下在香港上市的中資股。筆者有理由相信,不少公司已有意在雄安新區參一腿。即使未能直接在雄安新區參一腿,很多企業已經開始在雄安新區周邊的城市進行買賣,例如北京京城機電(00187.HK)最近就宣布,將會掛牌出售旗下位於廊坊市的一幅房地資產,佔場62,946.02平地米,掛牌底價為2.15億元人民幣。由於公布雄安新區的成立後,區內土地炒賣問題突然變得十分嚴重,所以區內已經禁止土地買賣。但炒風是很難壓抑得住,不能炒雄安新區,那就轉炒雄安新區的周邊城市,廊坊市便是其中之一。所以即使「雄安新區」暫時消失在我們面前,但實際上很多上市公司亦都在默默做。投資者將雄安概念拋諸腦後的原因很多,不少可能是因為認為概念的炒作己經完成。但雄安概念的定位是副首都,以「副首都」的層面來說,雄安仍然是相當落後,不論是道路、水利、建築等基礎建設,仍然是相當落後。其實,一個概念要在股票市場成為熱潮,只有一兩間公司搞是搞不起的。相反,要有一定數量的公司參與其中,其中又誕生了三幾隻明星股,才能成為一個熱炒的題材。例如2007年的礦業概念...

2017-9-10 14:30:10

【財技世界】期殼買賣影響半新股值博率(梅偉琛)(第140期)

殼價在過去兩年,都沒有什麼大的漲幅,但相對而言,今時今日炒啤殼半新股的難度是比以前高的。這裡說的難度,筆者認為和期殼買賣有關。筆者過去一直強調,買賣細價股以至買任何股票,甚至所有有賭博成份的工具時,都應該小心衡量股份的值博率。因為很多時,即使知道勝率很大,但很可能會因為如回報因素不夠吸引,而令投資者卻步。「期殼」是近年一種新興的買賣殼股方法,因應殼股的供不應求,很多啤殼上市的公司,在上市前其實已經找了買家。這種情況就正如玩正股的衍生產品一樣,買賣未來的產品。正如期指很多時都與指數有一定折讓,期殼與殼價的價格很多時都有相對的折讓。因為未來有太多不穩定因素,所以在時間值上有成本是可以理解,亦都相當合理。特別與期指只有一至兩個月期限不同,殼股因為《上市規則》的規定,所以會有一年的期限。因此,期殼的價錢甚至有可能比大家想像的還要低。以創業板為例,雖然現時殼價達3.5億元,但很多時期殼價可能只是約2.5億元。但很多創業板新股上市,集資額就是約6,000萬元,按此計算市值約為2.4億元。2.4億元與2.6億元之間的溢價甚至不足10%,所以令很多半新股上市公司,即使賣殼,股價亦沒有出現令投資者滿意的炒作。這也是筆者為什麼認為半新股的炒作難度增加的原因,因為買賣半新股,投資者短則可能要等3,4個月,長則可能隨時以年計算。過去期殼較少出現時,殼股交收很多都會以殼價計算,但近期期殼交收較密的時候,就大大降低了殼股的值博率。還有一點值得留意的是,根據筆者...

2017-9-3 14:30:47

【財技世界】殼股與實體經濟(梅偉琛)(第139期)

近來聯交所開始以業務不足以支撐上市公司營運為由,將一些上市公司列入除牌程序中。有關條例其實過去一直存在,不過監管部門一般情況下,都不會啟動相關程序。事實上,好多時殼股易手後,由於上市規則中,有列明新主兩年內不得進行非常重大收購,否則會被當作新上市申請。在這個條例之下,很多上市公司易手後,新主為了維持上市公司的地位,都會各出奇謀去維持業務的營運。筆者最近就聽過一個建築殼易手的例子,新主易手後決定繼續維持營運本身的建築業。各位都知道,建築業很多項目都是經過投標去競投。而這間上市公司,投標的目標由於不是為了賺錢,所以投標時的競投價都訂得十分低,甚至只以回本作為目標。因為上市公司要維持業務,可以沒有純利,但不能沒有營業額,因為如果營業額太低就會反映公司只是一個空殼。從上述這間建築業上市公司來看,上市公司為了維持業務而放棄純利,換個角度看,就降低了高昂的建築成本。有些人會認為金融業對實體經濟無貢獻,不同意的人會辯護說金融業促進了資金的流動,加快了資源分配的效率。筆者對這個辯解不是太滿意,因為金融市場很多的成交和衍生工具都是對賭,從資源分配的角度來說是多餘的。但本文所說的情況可能是金融市場利益流向實體經濟的一個例子,因為殼價的巨大利益,令到實體經濟的貨物價格下降了,消費者因而得益。其實,這種做法不止發生於要維持上市公司業務的公司身上,由於創業板的上市最低門檻也只是用現金流計算,所以有相似的情況發生。同類的情況,亦會發生...

2017-8-27 18:30:06

【財技世界】眾裡尋他水泥股(梅偉琛)(第136期)

近日跟大家討論過,現時大市氣氛實在太好,恒指已經升上27,500點。即使是很多細價股的專家,為追上大市的升幅,都不得不在大股中尋寶。筆者上期推介的九龍倉集團(00004.HK)便是一例。 差不多到半年結業績期,中美兩國經濟企穩及轉好,結果不少公司都 令很多投資者喜出望外,很多股份的盈喜或快報已經給人驚喜,並引發各個板塊的估值重估。講到近兩星期的升幅,有一定程度是與估值重估有關。在這個背景之下,筆者今次就想推介一個有盈喜,但仍然未吸引到市場資金的股份,水泥股中的中材股份(01893.HK)。中材股份早前公布的盈喜表示,預期集團2017件上半年歸屬母公司股 東淨利潤較去年同期大幅上升,主要是因為水泥價格及銷量均錄得上升。隨後集團於7月27日,公布了半年的業績預告,公告在聯交所的網站出現了一個十分搞笑的手民之誤,公告的標題是「公告–內幕消息-中材科技截至2017年30日止六個膠業績預告」。但這個業績一點也不「膠」。中材科技的純利較去年同期錄得37%的增長,可以預期對中材股份的業績都有一定貢獻。雖然在公布有關消息後,中材股份的股價出現升幅,不過對比很多大藍籌,或者其他盈喜股而言,還是追不上。而且從公司利潤,以及營運狀況而言,現時還有一定值博率。眾裡尋他千百度,筆者之所以在實業股中挑選水泥板塊,還是有其他原因。第一個是中國水泥協 會早前舉行有關去產能的會議,在會上發布了2017至2020年的去產能計劃,很多內地水泥大企以至政府部門都有派人出席,筆者因此相信去產能會成為...

2017-8-7 18:30:19

【財技世界】大價股追落後之選(梅偉琛)(第135期)

近來大股當道,指數不斷向上進攻,一眾指數股成為市場的焦點,細價股則暫時要休息一會。散戶寧可炒輪也不炒細價股。但筆者覺得細價股熱潮再起只是時間的問題,因為大股上升會造成財富效應,當大股步伐開始減慢的時候,便是炒細價股的時機。今期筆者也想轉而講一講大價股,尤其是本地地產股。因為在最近的飯局中,筆者跟朋友討論起,在一眾大孖沙中,哪位旗下的股份是最值得投資。當然,在飯局中不乏誠哥的粉絲,但綜觀一眾地產股,筆者自己最看好的反而是九龍倉(00004.HK)。其中一個原因是,集團在香港及內地均持有很多價值連城的資產。這一點大家從業績中都會看到,其中包括位於尖沙咀黃金地段的海港城、銅鑼灣時代廣場、鑽石山荷里活廣場,中環的會德豐大廈及卡佛大廈。集團在香港持有的物業,幾乎全部都位於一線地段,即使經濟或旅遊數字轉差,對這些核心資產的價值都不會有太大影響。而且九倉在內地,都在各個主要城市,搶先興建當地的「國際金融中心」及「時代廣場」,例如「成都國際金融中心」、「大上海時代廣場」、「重慶國金中心」、「長沙國金中心」等等。九倉的山頂及九龍東物業組合、酒店業務也是集團一些非常值錢的資產。而筆者翻查資料,九倉於2012年時,就已經就海運大廈的租約與政府續租21年,確保了未來一段時間的租金收入,解除了市場對集團的憂慮。事實上,回看鷹君(00041.HK)旗下冠君(02778.HK)宣布旗下旺角朗豪城辦公大樓後,股價都錄得可觀的升幅,就會明白這些核心資產的價值實在被大大低...

2017-7-31 16:30:14

【財技世界】椰豐集團帶旺新股氣氛(梅偉琛)(第133期)

今輪特別多新股,原因有好多,其中包括要趕上上市規則改革前的「尾班車」。否則屆時門檻提高後,上市成本等再增加的時候,對有意在創業板上市的中小企,無疑是得不償失。另一個原因就是市況,雖然發生了細價股大跌事件,但其實過去兩個月的市況逐漸好轉,恒指亦再度衝擊26,000點。加上大跌事件只影響了一系的人馬,所以市場復原能力會較強。因此趁著市況好轉,上市大炒一轉,對股民以至幕後人士而言,都是一件好事。而自從全配售的模式被證監會制止後,新股似乎都一直尋找著新的炒作方法。即使「炒法A」被禁止,新股的幕後人士還是需要散貨,所以自然「一雞死,一雞鳴」,「炒法B」「炒法C」以至「炒法DEFG」應運而生。從近兩個月上市的新股來看,新股還未找到一種利潤率最高的炒作方法,所以各位都見到近期的新股各有各炒。而本周打響7月新股潮的椰豐集團(01695.HK),一上市便夾高,而且升幅並非「乾升」,而是有成交配合的「濕升」,這種炒法對散戶而言有一個好處,就是即使股份調頭下跌,都較易找到逃生門。既然椰豐集團成功樹立一個例子,筆者相信未來上市的新股,都有機會出現類似的走勢,其中筆者認為較值得留意的是明樑控股(08152.HK)。明樑控股是近期其中一隻上市的建築新股,招股範圍為0.4元至0.5元,將於7月21日上市。上市將會發行1.5億股,當中1,500萬股會用於公開發售。筆者認為明樑控股的賣點主要有兩個,第一個是基石投資者。從事綜合工程解決方案供應商的明樑控股,作為創業板股份罕有地有基石投資者...

2017-7-16 15:00:13

【財技世界】國企也借殼上市(梅偉琛)(第130期)

筆者曾經說過,不論大股抑或細股,都不能排除做假數的可能性。而作為閒家的散戶投資者,對於公司有沒有做假數,基本上是很難得知的。既然如此,與其猜猜度度,倒不如以「假定有罪」原則進行估值,即假設所有上市公司都有這個可能性。因此,假若去除所有業務和資產,任何股票的根本價值便只有殼價,這可以說是股票的地心吸力。市值越大的股票,受地心吸力的影響便越大。事實上,近期沽空機構的肆虐,正好反映筆者這個論點。特別是市值過百億元的上市公司,由於業務以及中間的現金流太大,所以可以造假的地方亦都特別多。而且以對股民的影響來說,輝山乳業(06863.HK)、瑞聲科技(02018.HK)這些大股隨時因為沽空而損失過百億元的價值。即使細價股急跌九成最多很可能也不過損失十億元價值,究竟對市場以至股民的損害,那個較大呢?換個角度來說,現時香港很多名牌的上市公司,特別是一些中資上市公司甚或國企,其實當初都是由「借殼上市」而來的。最近張化橋在一篇文章列出幾十間借殼上市的好公司,並認為《借殼上市,特別光榮》,國美(00493.HK)、中信股份(00267.HK)、北務水務(00371.HK)、中國燃氣(00384.HK)、綠城中國(03900.HK)、以至海通國際(00665.HK)、華潤燃氣(01193.HK)等等。不論是國企抑或民企,都有透過借殼上市的方式,踏足香港股票市場。值得留意的是,這些國企或民企,當初很可能都只是幾億元的殼股。換言之,說細價股不能買,某程度上是在封殺投資者尋找倍升股的機會。很多投資者,因為恐...

2017-6-25 13:30:18

【財技世界】惠理集團的價值(梅偉琛)(第128期)

近年不少中資企業都不斷在海外大肆購買資產,當中既有人民幣走資的原因,亦都有國家部署的元素。而在過去一年,在環球市場掃貨掃得最勁的一個紅色資本集團,相信非海航集團莫屬。除了在香港連下數城買入啟德地皮之外,海航集團在環球金融市場都是一個活躍的買家,例如5月初增持德銀,成為德銀的最大股東。海航集團近半年的焦點,似乎有一定部分都放在金融機構上,其他例子可以數收購美國天橋資本(SKyBridge Capital)。海航集團掃貨的進度在上述兩宗收購後,亦都沒有減緩下來。今次就輪到香港著名的基金管理公司惠理集團(00806.HK)。惠理集團於5月22日宣布,分別持有的24.9%及16.14%的主要股東謝清海及葉維義,已經與潛在要約人簽訂諒解備忘錄,指有機會出售手上持股。雖然公告中沒有提到海航的名字,但國際通訊社《彭博》引述消息人士指出,今次收購惠理集團的正是海航集團,海航集團亦都考慮在今次交易之後再增持。回到惠理集團之上,作為基金公司,特別是其管理資產(Assets under management)(“AUM”)這麼大的基金,能夠長期跑贏大市已經不容易,而且旗下基金買入的股票不少更是中港兩地的股票,實在是香港金融界的一個傳奇,筆者相信這是惠理吸引海航的主要原因。而根據惠理2016年的全年業績顯示,集團現時的總資產39.6億元,扣除1.96億元的負債,資產淨值約為37.6億元。資產不多的原因是惠理集團是基金管理公司,本身的資產不多,其角色是幫客戶管理資金,所以看資產負債表不能看出公司價值。惠理集團最近一...

2017-6-11 18:30:01

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【天下第一倉】高山行:靚靚手游望青蟹

不明市況更顯個股真章,內地手遊5月收入按月升12%,大大有利推動新遊戲項目,成為手游股今年再增動力元素,其中IGG(0799.HK) 已見蠢動,量度目標青蟹價。 IGG充份演繹創仔升上主板的成功故事,先晉身港A40身份成為大媽熱炒對象,其後更成為上港股通成員,最重要是未來仍大有發展空間可期,無怪數年前曾怒炒上近13元高位水平,現價已回落一半,但市盈率及息率則分處6倍多及近5厘吸引水平,圖表又處破勢格,又屬典型落鑊待炒之勢。 IGG去年純利1.65億美元,跌12.9%,但派末期息17.6港仙,毛利率仍高達69.3%,去年底止持現金及等值物高達3.07億美元,無任何銀貸,單是這筆現金,已佔去市值三成! 去年業績雖未能實現持續增長,但年內繼續加大遊戲研發投入,並積極推出多款不同品類的新遊戲,多元化產品佈局穩步推進,並獲App Annie、PocKetGamer.biz等機構評選為全球50大移動遊戲發行商。 經營理念堅持「用戶第一」,打造創新產品,去年已陸續推出十餘款新遊戲,除擅長的策略類遊戲外,更積極拓展沙盒類、休閒類等不同類型遊戲,今年將有更多全新品類產品出籠,包括MOBA(多人在線戰術競技類)、射擊類、休閒類等遊戲。 一句到尾,天時地利人和,再加上業績後不斷大回購,圖表靚極,月高之位已破,下一步將穿破8.174元的52周高位,有望重現青蟹價。 高山行

【長跑深法】陳政深:國安法後投資是攻是守?

國安法終「順利」立法,既然特首以至北京都說,叫港獨口號、黑暴、示威等,對國家安全構成威脅(外交部明明常說這些圖謀絕不能得逞嘛),如此一來,國家在立法之後自然加倍安全了。可奇怪的是,大概由於外國勢力作祟,個別不明事實真相的投資者仍抱著不輕的避險意識。筆者近日出席不同節目,不約而同遇到投資者問,動盪股市,是否應該買一點中移動(00941.HK)等股份避險。 的確,管理風險是什麼時候也應該做的部署,亦是管理投資組合的一部分。風險在投資學上,一般量化為波幅,即波幅愈大、風險愈力。筆者在過往文章亦曾提及,從不贊成以內銀收息,正正是因為內銀波幅相對較大。同樣道理亦可應用在中移動上,的確,中移動現價息率逾5%,似乎相當吸引,但細心一想,以本金10.5萬元,即四手中移動計,一年收息才5240萬元;然而只要中移動的股價下跌3元,便已完全抵押銷上述收益。 事實上,在技術面而言,中移動自去年年初以來,便一直維持下降通道,再跌亦毫不出奇。再者,當私人企業亦要對執政者唯命是從……應該說,私人企業都必須奉公守法、配合國家政策——連航空公司都需要配合審查社交網絡、銀行需要配合讓利放貸,作為國企的中移動,又豈能不為國家付出?國家的項目,不會都是肥肉,企業總要為人民服務,在可見的將來,當5G是中國在國際上少數仍然掌握的籌碼,電訊企業難度想獲豐厚利潤? 最重要的是,投資股票,你我都是散戶,...

【牛熊薈萃】小米呈「圓底」突破後如何部署? 留意CALL22158、牛證63072

ATMX4股中自IPO上巿以來,如果阿里巴巴(09988.HK)較為落後,小米(01810.HK)則屬於非常落後,是目前4隻股份中唯一仍低於招股價的新經濟大股。但自2019年出現「圓底」的技術突破後,股價漸見起色。去年12月至今年1月用短短2個月由8.28港元起步,升近7成高見14港元。然後開始開始調整並於10港元水平用近2個月時間築底並重展升浪,之後於13港元2次遇阻,直至端午前以大陽燭及大成功突破13港元,蓄勢挑戰早前14港元的頸線阻力。 近日受到印度抵制中國應用程式的消息拖累,小米借勢調整上週的升幅,週二(30日)曾跌穿上週大陽燭12.76港元的底部,報筆時跌幅略為收窄至12.8港元整固。 投資者如看好小米突破「圓底」後仍有後著的話,可留意CALL輪(22158.HK),行使價14.7港元,20年9月到期,有效槓桿約8倍。或小米牛證(59222.HK),收回價12.1港元,21年2月到期,有效槓桿約11倍。如認為14港元是阻力的話,則可考慮小米熊證(57979.HK),收回價14.4港元,21年1月到期,有效槓桿約6.3倍。 其它ATM股CALL輪精選: 騰訊(00700.HK)認購(15235.HK),行使價555港元,21年1月到期,有效槓桿約6.3倍。 阿里(09988.HK)認購(11842.HK),行使價249港元,20年9月到期,有效槓桿約10.倍。 美團(03690.HK)認購(13272.HK),行使價188.88港元,20年12月到期,有效槓桿約4.8倍。 更多窩輪牛熊資訊:瑞銀證網站: www.ubs.com/HKwarrant...

【股場放大鏡】歐陽風:德視佳影子概念炒得起

新股招股活動大混戰,今期最搶風頭新股非歐康維視生物-B(01477.HK)莫屬,一開波就已錄得660億元孖展認購,超額逾400倍,照此趨勢隨時超購逾千倍,首掛表現可能仲好過首日升近一倍的康基醫療(09997.HK),呢個時候隨咗入飛,梗係去炒影子股。 德視佳(01846.HK)係其中一隻眼科影子股,集團在德國、丹麥及中國設有診所,據了解,公司早在內地疫情發生時,已積極作出部署,通過線上營銷方式進行推廣,取得了非常可觀的視力矯正預約量,較去年同期顯著增長。 德國及丹麥市場自今年以來,直至德國的診所暫時停止應診前,亦實現了良好的增長。因此,可以預期中國市場的手術量會在上半年呈顯著增幅,而德國及丹麥市場亦可保持去年的良好趨勢。 集團今年陸續在中國推出糖尿病視網膜診檢服務,在30年前,不到1%的中國成年人患有糖尿病,但目前已升至約12%,即約1.14億中國成年人患有糖尿病。由於糖尿性視網膜病變是成人失明新病例的主要原因,中國政府已開始非常重視該疾病的預防及診療,並已出台《中國II型糖尿病防治指南(2017年版)》,明確地建議患者每兩年進行一次眼科檢查。 繼在德國成功提供此服務之後,公司亦已在中國診所利用最先進的眼睛檢測儀器,推出相關的眼睛檢查服務,料未來此項服務將成為公司的收益增長新動力。另外,德視佳將於下半年在德國為45至55歲的人士推出新的STAAR Surgical的超大景深可植入隱形眼鏡手術服務...

【置理明言】曹德明:換樓客該「先賣後買」或「先買後賣」?(下)

今節筆者將講解「先買後賣」的處理方法以及注意事項。 「先買後賣」是指換樓客先購入新一個物業,才出售物業,或於入伙後再出售原有的單位。此做法的好處是換客可以安心,或以無縫接合地進行「樓換樓」,將舊有物業的傢俬直接搬遷於新居,省卻多一重搬運功夫。此外,換樓客亦無需額外租賃其他地方去暫住。有關做法適合資金充裕的換樓客,但亦有不少事項需多加注意。 在資金成本方面,因換樓客未事先放售現有的物業套現資金,因此需好好計算自身的購買力。一般換樓客都想換一個更大的物業,如三房單位售價逾一千萬元。在申請按揭時,因換樓客已持有另一個物業,因此申請按揭時,要求亦較為嚴緊。如新物業的售價為1,100萬元,最高可承造五成按揭,即買家需支付550萬首期,並且需同時支付15%稅率的印花稅即165萬元、以及經紀佣金、律師費、差餉及其他裝修費等,開支可多達700萬元,有關成本對換樓客是一項大負擔。 「先買後賣」的買家在購買新物業時需先墊支15%印花稅,待買家在購買新物業後12個月內售出手上原有的唯一物業,買家才可退回購買第二個物業多繳的稅款。而上個財政年度總共錄得418宗換樓退稅的申請,較2018至2019年度的933宗,宗數按年下跌逾五成半。現時經濟環境下,換樓客可能要面對舊有物業未能於指定時間內以心水價出售、並可能以壓價出售,此外亦要面對被買家撻訂等風險及心理壓力。因此建議使用「先買後賣」...

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社長話事 陳承龍

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魚樂無窮 唐牛

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富甲股海 江小魚

置理明言 曹德明

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