財技世界梅偉琛| 港股策略王

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【財技世界】賬上有現金也被告清盤（梅偉琛）（第145期）

今日想跟大家討論一個問題，如果你銀行戶口中有3萬元，然後有2萬元的銀行貸款，先不去討論你會用分期付款抑或一筆清的方式去繳還貸款，筆者反而想問的是，基於什麼理由，你會寧願被銀行告你破產，都不願還錢呢？筆者之所以問這個問題，因為有一間上市公司坪山茶業（00364.HK），公司持有30億元，竟然不去償還價值約2.5 億元的債券。故事要從2017年9月17日開始說起，坪山茶業發公告指，公司被提出清盤呈請。今次提出的呈請，是針對公司未能償還2015年8月4日及2015 年8月21日發行的兩年債券而發起，兩批債券未償還的價值約1,200萬元美元及約2.4億港元。坪山茶業在公告中指，將會與呈請人尋求和解，以及諮詢法律意見。筆者認為今次呈請最大的問題，並非坪山茶業如何處理今次問題，反而是公司的財務狀況。根據坪山茶業2017年6月30日的中期業績顯示，在6月底集團持有總資產43.9億元，當中包括30億元的現金及銀行結餘，餘下主要則是物業資產的8.5億元及2.8億元於聯營公司的權益。將總資產減去總負債的23.9億元後，公司的資產淨值約為20億元。那麼又回到最初的問題，持有30 億元現金，資產淨值達20億元的坪山茶業，究竟為什麼不去償還2.5億元的債務呢？就等於一個人明明有錢，但寧願被告破產，都不願去還錢一樣。更重要的是，上市公司的性質與人不同，因為上市公司的地位是有價值的，就是殼價。人破產，還可以說4年後又一年好漢，但上市公司被告清盤，隨時連上市地位都失去。既然如此，筆者實在想不到什麼合理的原因，一間上...

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2017-10-8 13:30:51

【財技世界】薛定諤的股（梅偉琛）（第143期）

薛定諤的貓（ScHrodinger's Cat）是一個非常有名的思想實驗，有關論證方式，很多時都會被物理學界去討論。而筆者今日，則想從股票的角度去入手，討論「薛定諤的股」。薛定諤的貓這個思想實驗，是假設將貓裝於一個裝有毒氣的玻璃瓶的密封盒子中。與此同時，會設立一個有放射性物質的裝置，如果放射性物質衰變的話，裝置就會啟動，並打破玻璃瓶，讓毒氣流出並殺死盒子內的貓隻。假設放射性物質進行原子衰變的可能性為50%，也就是說，貓的死亡率也是50%。雖然在放射性物質未變異之前，貓仍然是在生存。但一日觀測者未打開盒子，也不能知道盒子裡的貓是生是死。所以在未打開盒子之前，只能以概率描述貓的狀態，貓是在50%生、50%死的的不明確狀態。這就是薛定諤的貓所引起的討論，筆者認為其意思是，如果不作出任何觀測，盒子裡的貓變成一個「既生又死」的狀態。但一打開盒子作出觀測，事情便「塌縮」成一個確定的事實，一是「生」、一是「死」。本質因而出現很大的轉變。其實買股票有時也是這樣，很多時在買入股票前，各位會對股票進行全方位的研究。經過研究後，很有可能會得出一個自己滿意的結論，並進而買入股票。但很多時，尤其是細價股，你買入股票這個行為本身便會影響到股票的走向。有時一隻股票的莊家可能本身沒有甚麼想法，但突然有一個大散戶買了很多，莊家便失去了向上炒的想法，順勢派給他。又有可能因為大散戶的買盤引發了市場其他人跟買，結果股價飛升，莊家因而決定乘勢向上。其中所引發的蝴蝶效應是很難預計...

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2017-9-25 22:00:02

【財技世界】留意雄安概念（梅偉琛）（第141期）

過去兩年，「國策概念股」的勢頭總是搔不到癢處，不是像環保概念這種較為空泛及回報低的概念，就是需要長時間浸淫的「一帶一路」。不過，有可能掀起下一輪熱潮的「國策概念」，實際上是存在的。要數近年最有潛力的「國策概念」，筆者相信非「千年大計，國家大事」的「雄安新區」莫屬。大家可能以為這個近月在媒體間消失的名字，影響力已經大不如前，但事實上，只要留意一下在香港上市的中資股。筆者有理由相信，不少公司已有意在雄安新區參一腿。即使未能直接在雄安新區參一腿，很多企業已經開始在雄安新區周邊的城市進行買賣，例如北京京城機電（00187.HK）最近就宣布，將會掛牌出售旗下位於廊坊市的一幅房地資產，佔場62,946.02平地米，掛牌底價為2.15億元人民幣。由於公布雄安新區的成立後，區內土地炒賣問題突然變得十分嚴重，所以區內已經禁止土地買賣。但炒風是很難壓抑得住，不能炒雄安新區，那就轉炒雄安新區的周邊城市，廊坊市便是其中之一。所以即使「雄安新區」暫時消失在我們面前，但實際上很多上市公司亦都在默默做。投資者將雄安概念拋諸腦後的原因很多，不少可能是因為認為概念的炒作己經完成。但雄安概念的定位是副首都，以「副首都」的層面來說，雄安仍然是相當落後，不論是道路、水利、建築等基礎建設，仍然是相當落後。其實，一個概念要在股票市場成為熱潮，只有一兩間公司搞是搞不起的。相反，要有一定數量的公司參與其中，其中又誕生了三幾隻明星股，才能成為一個熱炒的題材。例如2007年的礦業概念...

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2017-9-10 14:30:10

【財技世界】期殼買賣影響半新股值博率（梅偉琛）（第140期）

殼價在過去兩年，都沒有什麼大的漲幅，但相對而言，今時今日炒啤殼半新股的難度是比以前高的。這裡說的難度，筆者認為和期殼買賣有關。筆者過去一直強調，買賣細價股以至買任何股票，甚至所有有賭博成份的工具時，都應該小心衡量股份的值博率。因為很多時，即使知道勝率很大，但很可能會因為如回報因素不夠吸引，而令投資者卻步。「期殼」是近年一種新興的買賣殼股方法，因應殼股的供不應求，很多啤殼上市的公司，在上市前其實已經找了買家。這種情況就正如玩正股的衍生產品一樣，買賣未來的產品。正如期指很多時都與指數有一定折讓，期殼與殼價的價格很多時都有相對的折讓。因為未來有太多不穩定因素，所以在時間值上有成本是可以理解，亦都相當合理。特別與期指只有一至兩個月期限不同，殼股因為《上市規則》的規定，所以會有一年的期限。因此，期殼的價錢甚至有可能比大家想像的還要低。以創業板為例，雖然現時殼價達3.5億元，但很多時期殼價可能只是約2.5億元。但很多創業板新股上市，集資額就是約6,000萬元，按此計算市值約為2.4億元。2.4億元與2.6億元之間的溢價甚至不足10%，所以令很多半新股上市公司，即使賣殼，股價亦沒有出現令投資者滿意的炒作。這也是筆者為什麼認為半新股的炒作難度增加的原因，因為買賣半新股，投資者短則可能要等3,4個月，長則可能隨時以年計算。過去期殼較少出現時，殼股交收很多都會以殼價計算，但近期期殼交收較密的時候，就大大降低了殼股的值博率。還有一點值得留意的是，根據筆者...

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2017-9-3 14:30:47

【財技世界】殼股與實體經濟（梅偉琛）（第139期）

近來聯交所開始以業務不足以支撐上市公司營運為由，將一些上市公司列入除牌程序中。有關條例其實過去一直存在，不過監管部門一般情況下，都不會啟動相關程序。事實上，好多時殼股易手後，由於上市規則中，有列明新主兩年內不得進行非常重大收購，否則會被當作新上市申請。在這個條例之下，很多上市公司易手後，新主為了維持上市公司的地位，都會各出奇謀去維持業務的營運。筆者最近就聽過一個建築殼易手的例子，新主易手後決定繼續維持營運本身的建築業。各位都知道，建築業很多項目都是經過投標去競投。而這間上市公司，投標的目標由於不是為了賺錢，所以投標時的競投價都訂得十分低，甚至只以回本作為目標。因為上市公司要維持業務，可以沒有純利，但不能沒有營業額，因為如果營業額太低就會反映公司只是一個空殼。從上述這間建築業上市公司來看，上市公司為了維持業務而放棄純利，換個角度看，就降低了高昂的建築成本。有些人會認為金融業對實體經濟無貢獻，不同意的人會辯護說金融業促進了資金的流動，加快了資源分配的效率。筆者對這個辯解不是太滿意，因為金融市場很多的成交和衍生工具都是對賭，從資源分配的角度來說是多餘的。但本文所說的情況可能是金融市場利益流向實體經濟的一個例子，因為殼價的巨大利益，令到實體經濟的貨物價格下降了，消費者因而得益。其實，這種做法不止發生於要維持上市公司業務的公司身上，由於創業板的上市最低門檻也只是用現金流計算，所以有相似的情況發生。同類的情況，亦會發生...

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2017-8-27 18:30:06

【財技世界】眾裡尋他水泥股（梅偉琛）（第136期）

近日跟大家討論過，現時大市氣氛實在太好，恒指已經升上27,500點。即使是很多細價股的專家，為追上大市的升幅，都不得不在大股中尋寶。筆者上期推介的九龍倉集團（00004.HK）便是一例。差不多到半年結業績期，中美兩國經濟企穩及轉好，結果不少公司都令很多投資者喜出望外，很多股份的盈喜或快報已經給人驚喜，並引發各個板塊的估值重估。講到近兩星期的升幅，有一定程度是與估值重估有關。在這個背景之下，筆者今次就想推介一個有盈喜，但仍然未吸引到市場資金的股份，水泥股中的中材股份（01893.HK）。中材股份早前公布的盈喜表示，預期集團2017件上半年歸屬母公司股東淨利潤較去年同期大幅上升，主要是因為水泥價格及銷量均錄得上升。隨後集團於7月27日，公布了半年的業績預告，公告在聯交所的網站出現了一個十分搞笑的手民之誤，公告的標題是「公告–內幕消息-中材科技截至2017年30日止六個膠業績預告」。但這個業績一點也不「膠」。中材科技的純利較去年同期錄得37%的增長，可以預期對中材股份的業績都有一定貢獻。雖然在公布有關消息後，中材股份的股價出現升幅，不過對比很多大藍籌，或者其他盈喜股而言，還是追不上。而且從公司利潤，以及營運狀況而言，現時還有一定值博率。眾裡尋他千百度，筆者之所以在實業股中挑選水泥板塊，還是有其他原因。第一個是中國水泥協會早前舉行有關去產能的會議，在會上發布了2017至2020年的去產能計劃，很多內地水泥大企以至政府部門都有派人出席，筆者因此相信去產能會成為...

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2017-8-7 18:30:19

【財技世界】大價股追落後之選（梅偉琛）（第135期）

近來大股當道，指數不斷向上進攻，一眾指數股成為市場的焦點，細價股則暫時要休息一會。散戶寧可炒輪也不炒細價股。但筆者覺得細價股熱潮再起只是時間的問題，因為大股上升會造成財富效應，當大股步伐開始減慢的時候，便是炒細價股的時機。今期筆者也想轉而講一講大價股，尤其是本地地產股。因為在最近的飯局中，筆者跟朋友討論起，在一眾大孖沙中，哪位旗下的股份是最值得投資。當然，在飯局中不乏誠哥的粉絲，但綜觀一眾地產股，筆者自己最看好的反而是九龍倉（00004.HK）。其中一個原因是，集團在香港及內地均持有很多價值連城的資產。這一點大家從業績中都會看到，其中包括位於尖沙咀黃金地段的海港城、銅鑼灣時代廣場、鑽石山荷里活廣場，中環的會德豐大廈及卡佛大廈。集團在香港持有的物業，幾乎全部都位於一線地段，即使經濟或旅遊數字轉差，對這些核心資產的價值都不會有太大影響。而且九倉在內地，都在各個主要城市，搶先興建當地的「國際金融中心」及「時代廣場」，例如「成都國際金融中心」、「大上海時代廣場」、「重慶國金中心」、「長沙國金中心」等等。九倉的山頂及九龍東物業組合、酒店業務也是集團一些非常值錢的資產。而筆者翻查資料，九倉於2012年時，就已經就海運大廈的租約與政府續租21年，確保了未來一段時間的租金收入，解除了市場對集團的憂慮。事實上，回看鷹君（00041.HK）旗下冠君（02778.HK）宣布旗下旺角朗豪城辦公大樓後，股價都錄得可觀的升幅，就會明白這些核心資產的價值實在被大大低...

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2017-7-31 16:30:14

【財技世界】椰豐集團帶旺新股氣氛（梅偉琛）（第133期）

今輪特別多新股，原因有好多，其中包括要趕上上市規則改革前的「尾班車」。否則屆時門檻提高後，上市成本等再增加的時候，對有意在創業板上市的中小企，無疑是得不償失。另一個原因就是市況，雖然發生了細價股大跌事件，但其實過去兩個月的市況逐漸好轉，恒指亦再度衝擊26,000點。加上大跌事件只影響了一系的人馬，所以市場復原能力會較強。因此趁著市況好轉，上市大炒一轉，對股民以至幕後人士而言，都是一件好事。而自從全配售的模式被證監會制止後，新股似乎都一直尋找著新的炒作方法。即使「炒法A」被禁止，新股的幕後人士還是需要散貨，所以自然「一雞死，一雞鳴」，「炒法B」「炒法C」以至「炒法DEFG」應運而生。從近兩個月上市的新股來看，新股還未找到一種利潤率最高的炒作方法，所以各位都見到近期的新股各有各炒。而本周打響7月新股潮的椰豐集團（01695.HK），一上市便夾高，而且升幅並非「乾升」，而是有成交配合的「濕升」，這種炒法對散戶而言有一個好處，就是即使股份調頭下跌，都較易找到逃生門。既然椰豐集團成功樹立一個例子，筆者相信未來上市的新股，都有機會出現類似的走勢，其中筆者認為較值得留意的是明樑控股（08152.HK）。明樑控股是近期其中一隻上市的建築新股，招股範圍為0.4元至0.5元，將於7月21日上市。上市將會發行1.5億股，當中1,500萬股會用於公開發售。筆者認為明樑控股的賣點主要有兩個，第一個是基石投資者。從事綜合工程解決方案供應商的明樑控股，作為創業板股份罕有地有基石投資者...

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2017-7-16 15:00:13

【財技世界】國企也借殼上市（梅偉琛）（第130期）

筆者曾經說過，不論大股抑或細股，都不能排除做假數的可能性。而作為閒家的散戶投資者，對於公司有沒有做假數，基本上是很難得知的。既然如此，與其猜猜度度，倒不如以「假定有罪」原則進行估值，即假設所有上市公司都有這個可能性。因此，假若去除所有業務和資產，任何股票的根本價值便只有殼價，這可以說是股票的地心吸力。市值越大的股票，受地心吸力的影響便越大。事實上，近期沽空機構的肆虐，正好反映筆者這個論點。特別是市值過百億元的上市公司，由於業務以及中間的現金流太大，所以可以造假的地方亦都特別多。而且以對股民的影響來說，輝山乳業（06863.HK）、瑞聲科技（02018.HK）這些大股隨時因為沽空而損失過百億元的價值。即使細價股急跌九成最多很可能也不過損失十億元價值，究竟對市場以至股民的損害，那個較大呢？換個角度來說，現時香港很多名牌的上市公司，特別是一些中資上市公司甚或國企，其實當初都是由「借殼上市」而來的。最近張化橋在一篇文章列出幾十間借殼上市的好公司，並認為《借殼上市，特別光榮》，國美（00493.HK）、中信股份（00267.HK）、北務水務（00371.HK）、中國燃氣（00384.HK）、綠城中國（03900.HK）、以至海通國際（00665.HK）、華潤燃氣（01193.HK）等等。不論是國企抑或民企，都有透過借殼上市的方式，踏足香港股票市場。值得留意的是，這些國企或民企，當初很可能都只是幾億元的殼股。換言之，說細價股不能買，某程度上是在封殺投資者尋找倍升股的機會。很多投資者，因為恐...

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2017-6-25 13:30:18

【財技世界】惠理集團的價值（梅偉琛）（第128期）

近年不少中資企業都不斷在海外大肆購買資產，當中既有人民幣走資的原因，亦都有國家部署的元素。而在過去一年，在環球市場掃貨掃得最勁的一個紅色資本集團，相信非海航集團莫屬。除了在香港連下數城買入啟德地皮之外，海航集團在環球金融市場都是一個活躍的買家，例如5月初增持德銀，成為德銀的最大股東。海航集團近半年的焦點，似乎有一定部分都放在金融機構上，其他例子可以數收購美國天橋資本（SKyBridge Capital）。海航集團掃貨的進度在上述兩宗收購後，亦都沒有減緩下來。今次就輪到香港著名的基金管理公司惠理集團（00806.HK）。惠理集團於5月22日宣布，分別持有的24.9%及16.14%的主要股東謝清海及葉維義，已經與潛在要約人簽訂諒解備忘錄，指有機會出售手上持股。雖然公告中沒有提到海航的名字，但國際通訊社《彭博》引述消息人士指出，今次收購惠理集團的正是海航集團，海航集團亦都考慮在今次交易之後再增持。回到惠理集團之上，作為基金公司，特別是其管理資產（Assets under management）（“AUM”）這麼大的基金，能夠長期跑贏大市已經不容易，而且旗下基金買入的股票不少更是中港兩地的股票，實在是香港金融界的一個傳奇，筆者相信這是惠理吸引海航的主要原因。而根據惠理2016年的全年業績顯示，集團現時的總資產39.6億元，扣除1.96億元的負債，資產淨值約為37.6億元。資產不多的原因是惠理集團是基金管理公司，本身的資產不多，其角色是幫客戶管理資金，所以看資產負債表不能看出公司價值。惠理集團最近一...

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2017-6-11 18:30:01

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【天下第一倉】高山行：靚靚手游望青蟹

不明市況更顯個股真章，內地手遊5月收入按月升12%，大大有利推動新遊戲項目，成為手游股今年再增動力元素，其中IGG(0799.HK) 已見蠢動，量度目標青蟹價。 IGG充份演繹創仔升上主板的成功故事，先晉身港A40身份成為大媽熱炒對象，其後更成為上港股通成員，最重要是未來仍大有發展空間可期，無怪數年前曾怒炒上近13元高位水平，現價已回落一半，但市盈率及息率則分處6倍多及近5厘吸引水平，圖表又處破勢格，又屬典型落鑊待炒之勢。 IGG去年純利1.65億美元，跌12.9%，但派末期息17.6港仙，毛利率仍高達69.3%，去年底止持現金及等值物高達3.07億美元，無任何銀貸，單是這筆現金，已佔去市值三成！去年業績雖未能實現持續增長，但年內繼續加大遊戲研發投入，並積極推出多款不同品類的新遊戲，多元化產品佈局穩步推進，並獲App Annie、PocKetGamer.biz等機構評選為全球50大移動遊戲發行商。經營理念堅持「用戶第一」，打造創新產品，去年已陸續推出十餘款新遊戲，除擅長的策略類遊戲外，更積極拓展沙盒類、休閒類等不同類型遊戲，今年將有更多全新品類產品出籠，包括MOBA（多人在線戰術競技類）、射擊類、休閒類等遊戲。一句到尾，天時地利人和，再加上業績後不斷大回購，圖表靚極，月高之位已破，下一步將穿破8.174元的52周高位，有望重現青蟹價。高山行

【長跑深法】陳政深：國安法後投資是攻是守？

國安法終「順利」立法，既然特首以至北京都說，叫港獨口號、黑暴、示威等，對國家安全構成威脅（外交部明明常說這些圖謀絕不能得逞嘛），如此一來，國家在立法之後自然加倍安全了。可奇怪的是，大概由於外國勢力作祟，個別不明事實真相的投資者仍抱著不輕的避險意識。筆者近日出席不同節目，不約而同遇到投資者問，動盪股市，是否應該買一點中移動（00941.HK）等股份避險。的確，管理風險是什麼時候也應該做的部署，亦是管理投資組合的一部分。風險在投資學上，一般量化為波幅，即波幅愈大、風險愈力。筆者在過往文章亦曾提及，從不贊成以內銀收息，正正是因為內銀波幅相對較大。同樣道理亦可應用在中移動上，的確，中移動現價息率逾5%，似乎相當吸引，但細心一想，以本金10.5萬元，即四手中移動計，一年收息才5240萬元；然而只要中移動的股價下跌3元，便已完全抵押銷上述收益。事實上，在技術面而言，中移動自去年年初以來，便一直維持下降通道，再跌亦毫不出奇。再者，當私人企業亦要對執政者唯命是從……應該說，私人企業都必須奉公守法、配合國家政策——連航空公司都需要配合審查社交網絡、銀行需要配合讓利放貸，作為國企的中移動，又豈能不為國家付出？國家的項目，不會都是肥肉，企業總要為人民服務，在可見的將來，當5G是中國在國際上少數仍然掌握的籌碼，電訊企業難度想獲豐厚利潤？最重要的是，投資股票，你我都是散戶，...

【牛熊薈萃】小米呈「圓底」突破後如何部署? 留意CALL22158、牛證63072

ATMX4股中自IPO上巿以來，如果阿里巴巴（09988.HK）較為落後，小米（01810.HK）則屬於非常落後，是目前4隻股份中唯一仍低於招股價的新經濟大股。但自2019年出現「圓底」的技術突破後，股價漸見起色。去年12月至今年1月用短短2個月由8.28港元起步，升近7成高見14港元。然後開始開始調整並於10港元水平用近2個月時間築底並重展升浪，之後於13港元2次遇阻，直至端午前以大陽燭及大成功突破13港元，蓄勢挑戰早前14港元的頸線阻力。近日受到印度抵制中國應用程式的消息拖累，小米借勢調整上週的升幅，週二(30日)曾跌穿上週大陽燭12.76港元的底部，報筆時跌幅略為收窄至12.8港元整固。投資者如看好小米突破「圓底」後仍有後著的話，可留意CALL輪（22158.HK），行使價14.7港元，20年9月到期，有效槓桿約8倍。或小米牛證（59222.HK），收回價12.1港元，21年2月到期，有效槓桿約11倍。如認為14港元是阻力的話，則可考慮小米熊證（57979.HK），收回價14.4港元，21年1月到期，有效槓桿約6.3倍。其它ATM股CALL輪精選：騰訊（00700.HK）認購（15235.HK），行使價555港元，21年1月到期，有效槓桿約6.3倍。阿里（09988.HK）認購（11842.HK），行使價249港元，20年9月到期，有效槓桿約10.倍。美團（03690.HK）認購（13272.HK），行使價188.88港元，20年12月到期，有效槓桿約4.8倍。更多窩輪牛熊資訊：瑞銀證網站: www.ubs.com/HKwarrant...

【股場放大鏡】歐陽風：德視佳影子概念炒得起

新股招股活動大混戰，今期最搶風頭新股非歐康維視生物-B（01477.HK）莫屬，一開波就已錄得660億元孖展認購，超額逾400倍，照此趨勢隨時超購逾千倍，首掛表現可能仲好過首日升近一倍的康基醫療（09997.HK），呢個時候隨咗入飛，梗係去炒影子股。德視佳（01846.HK）係其中一隻眼科影子股，集團在德國、丹麥及中國設有診所，據了解，公司早在內地疫情發生時，已積極作出部署，通過線上營銷方式進行推廣，取得了非常可觀的視力矯正預約量，較去年同期顯著增長。德國及丹麥市場自今年以來，直至德國的診所暫時停止應診前，亦實現了良好的增長。因此，可以預期中國市場的手術量會在上半年呈顯著增幅，而德國及丹麥市場亦可保持去年的良好趨勢。集團今年陸續在中國推出糖尿病視網膜診檢服務，在30年前，不到1%的中國成年人患有糖尿病，但目前已升至約12%，即約1.14億中國成年人患有糖尿病。由於糖尿性視網膜病變是成人失明新病例的主要原因，中國政府已開始非常重視該疾病的預防及診療，並已出台《中國II型糖尿病防治指南（2017年版）》，明確地建議患者每兩年進行一次眼科檢查。繼在德國成功提供此服務之後，公司亦已在中國診所利用最先進的眼睛檢測儀器，推出相關的眼睛檢查服務，料未來此項服務將成為公司的收益增長新動力。另外，德視佳將於下半年在德國為45至55歲的人士推出新的STAAR Surgical的超大景深可植入隱形眼鏡手術服務...

【置理明言】曹德明：換樓客該「先賣後買」或「先買後賣」？（下）

今節筆者將講解「先買後賣」的處理方法以及注意事項。「先買後賣」是指換樓客先購入新一個物業，才出售物業，或於入伙後再出售原有的單位。此做法的好處是換客可以安心，或以無縫接合地進行「樓換樓」，將舊有物業的傢俬直接搬遷於新居，省卻多一重搬運功夫。此外，換樓客亦無需額外租賃其他地方去暫住。有關做法適合資金充裕的換樓客，但亦有不少事項需多加注意。在資金成本方面，因換樓客未事先放售現有的物業套現資金，因此需好好計算自身的購買力。一般換樓客都想換一個更大的物業，如三房單位售價逾一千萬元。在申請按揭時，因換樓客已持有另一個物業，因此申請按揭時，要求亦較為嚴緊。如新物業的售價為1,100萬元，最高可承造五成按揭，即買家需支付550萬首期，並且需同時支付15%稅率的印花稅即165萬元、以及經紀佣金、律師費、差餉及其他裝修費等，開支可多達700萬元，有關成本對換樓客是一項大負擔。「先買後賣」的買家在購買新物業時需先墊支15%印花稅，待買家在購買新物業後12個月內售出手上原有的唯一物業，買家才可退回購買第二個物業多繳的稅款。而上個財政年度總共錄得418宗換樓退稅的申請，較2018至2019年度的933宗，宗數按年下跌逾五成半。現時經濟環境下，換樓客可能要面對舊有物業未能於指定時間內以心水價出售、並可能以壓價出售，此外亦要面對被買家撻訂等風險及心理壓力。因此建議使用「先買後賣」...