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置理明言 曹德明

【置理明言】曹德明:按揭放寬全面睇(二)

上一篇向大家講解在最新的施政報告中,放寬按揭保險計劃的樓價上限後,首置客考慮置業時需要注意的事項,當中包括要符合「首置客」的定義、首期減少但入息要求相應提高、以及保險費增加,今篇會繼續向各位講解另外一些注意的事項:4. 不適用於購買「即供」樓花物業在新措施下,按揭保險放寬樓價範圍只適用於已落成住宅物業,所以現樓沒問題,而購買樓花則要視乎選擇「即供」還是「建築期付款」。一般情況下,樓盤於發出入伙紙及滿意紙後,買家申請按揭時所簽的是現樓按揭契,便合乎已落成物業的定義。因此,若買家選擇「建築期付款」(待樓宇建成,業主收樓後才開始供款)便有機會受惠。相反,「即供樓花」(購入樓花後,立即開始供款)則不適用於新措施。此外,建築期付款對買家(尤其是租屋或換樓人士)的資金運用上有更大靈活性,料未來1,000萬元以下的樓花盤,首置客採用建築期付款的比例或會上升。但是,此方式影響發展商的現金流,因此樓價折扣率較低,而且買家須承受入伙時如樓價下滑出現估價不足的風險。假設一個800萬元樓價單位,新措施下按揭成數為九成,即借720萬元。但當物業落成時,估價下跌一成至720萬元,九成按揭只可借648萬元,準買家要另行支付72萬元差價。建議買家入市前好好考慮及評估自己的負擔能力、樓市狀況以及未來經濟環境等因素。5. 免壓力測試但審批需時新措施指出即使首置客未能通過壓力測試,只要符合供款與入息比率50%以及繳交額外保費便有機會上車。不過措施至今實施約三個星期,暫未接...

2019-11-11 10:03:05

【置理明言】曹德明:按揭放寬全面睇

在最新的施政報告中,涉及了不少房屋政策,當中最令人關注的是為首次置業人士放寬按揭保險計劃的樓價上限,可承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元;承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元,而借貸八成以上至九成必須是固定受薪人士。此外,以下幾點亦是首置客考慮置業時需要注意的事項:1. 符合「首置客」的定義「首置客」的定義是指簽署買賣合約時未持有香港住宅物業的永久居民,因此未曾持有物業的人,以及曾經持有但已出售或轉讓的人亦可算是首置客。首置客在購買物業時都可享有不同優勢,除了有機會申請高成數按揭,更可獲豁免15%從價印花稅,只需按第二標準稅率繳稅,令買家慳唔少。2. 首期減少但入息要求相應提高新措施下供款比率上限劃一至50%,假設一個800萬元樓價單位,以往只能成做六成按揭,現時新措施下按揭成數上限提升至九成,可即減少240萬元的首期開支,減幅達75%,但因貸款額增多,每月供款則由$19,279增至$28,919,升幅達到50%,入息要求需達到$57,838(沒有壓力測試計算下),另需額外加保險費。3. 保險費增加在一般情況下,住宅物業的銀行按揭成數最高為六成,而對於首置客想借超過六成,是需要經過按揭保險公司作擔保,並且支付按揭保險費。按揭保險費是以貸款額計,繼續以800萬元樓價單位為例,承造九成按揭,按揭年期為30年,使用一次付清保險費的保費率原為4.35%,在新措施下,申請承造按揭要額外多交15%保險費,即保險費為$7,200,000x(4.35%+(4.35%x0.15))即等於$36...

2019-11-4 10:13:48

【置理明言】曹德明:按揭難題三寶 ─ 劏房篇

終於來到按揭難題最終章,除了凶宅及樓齡高外,承造劏房按揭亦是令不少置業初哥觸礁的陷阱之一。在電視劇入面,林老闆將單位劏開一間間小房間,再租給形形色色的人,這樣的設計是否合法呢?首先我們要先了解「劏房」的定義,根據屋宇署資料,「劏房」意思是「分間樓宇單位」,即指一個單位被分間成兩個或以上的獨立單位。最重要的是,「劏房」的每個單位沒有獨立的業權。此外,「劏房」亦易與「分契樓」混淆,「分契樓」除了涉及單位間隔上的分割,更牽涉單位業權上的分割,分契手續需由測量師入則,再交給律師處理及於土地註冊處登記,一經辦妥,各單位便擁有獨立的業權,可以有效文件為依據自由買賣或出租,所以「分契樓」要承造按揭相對較容易。而一般銀行對「劏房樓」的按揭申請偏向保守,並不是每間銀行都接受劏房樓按揭。如有業主打算將整個單位連租約出售予買家,買家要留意單位有否違反屋宇署的要求,例如過度改裝變成「僭建」,亦要留意有關建築、消防法例,阻塞走火通道、排水及通風系統受影響等都有可能影響其按揭申請。為保障利益,有需要時買家可查看批准圖則及實地視察,甚至可考慮聘請認可人士證明單位沒有違規工程,避免日後惹上法律責任,及申請按揭時大失預算。現時仍有小部份銀行願意承按劏房樓盤,但由於劏房多位處於舊唐樓內,甚至部份位於工廈內,要注意承造按揭的單位必須為住宅用途的樓宇而非工業樓宇。另外,銀行為保障自身利益,對劏房的審查較為嚴格,很大機會委派估價行視察單位及驗樓,因...

2019-10-28 9:00:08

【置理明言】曹德明:按揭難題三寶 – 樓齡篇

最近一套十分火紅,以靈異故事為題材的電視劇集正式曲終人散,不過現實中的按揭問題仍然與我們息息相關。繼上篇分享了凶宅的按揭須知,今篇就轉談另一按揭難題-「高樓齡」。究竟樓齡達多少年才為之「高」呢?銀行如何審視樓齡高的按揭申請?香港自開埠以來由小漁村逐漸發展成現今舉足輕重的亞洲國際都會,香港人的居住環境由50年初環境惡劣的寮屋慢慢演變成高樓大廈,現時仍有不少樓宇的歷史超過50年,特別是唐樓、洋樓等不少都已經或等待清拆重建,一些投資者就是看準此類物業有可能很快被收購而入市,但當中如要承造按揭就務必要小心。有意購入樓齡高的單位,要知道銀行多以「70減」或「75減」計算貸款年期,意思是以70或75減去樓齡或人齡,最多批出30年貸款年期,並以較少者為準。簡單舉例,假設陳先生現時30歲,打算購買樓齡55年的物業,銀行以「75減」計算按揭年期,陳先生即使年輕,最多亦只能承造20年按揭(75減55)。而假設陳先生已年屆60歲,「75減」銀行本應只批出15年按揭年期,但若陳先生的兒子同時成為擔保人,不少銀行能以較年輕的一人計算按揭年期,批出較長的按揭,惟擔保人的每月入息仍必須高於每月供款。以上情況只應用於大廈式物業,如屋苑、單棟樓、唐樓、洋樓等,銀行對村屋的按揭年期限制會再嚴謹一點,多數只以「55減」計算最高按揭年期。因此,如業主購買樓齡比較高的物業時要小心,若借貸年期縮短將影響每月入息要求及每月供款額。對於白居二及綠表買家購買二手未補地價的居屋,銀行可批出的...

2019-10-21 9:49:36

【置理名言】曹德明:按揭難題三寶 – 凶宅篇

近日一套電視劇講述一棟鬧鬼舊式大廈的靈異故事,劇情曲折迷離,引人入勝。不過,現實中如果你購入了上述大廈的單位,分分鐘很頭痕,皆因「凶宅」、「樓齡高」、「劏房」堪稱為按揭難題三寶,筆者將分開三篇逐一解說。首先先講凶宅,以往銀行會視「凶宅」為另類物業,一般處理此類按揭申請時會較為謹慎,甚至拒批。不過,近年銀行對按揭業務持更開放及積極的態度,加上比起怕鬼,更多人怕上不到車,一般凶宅比普遍單位有一成至三成的折讓,因此間中亦有凶宅低於市場成交的個案,亦有機會承造按揭。事實上,凶宅轉手獲利的新聞不時出現,部份更成為拍賣場上買爭相競投的對象,承接力不容忽視。市場上對凶宅沒有統一的準則或定義,一般泛指於單位內非自然死亡個案,即例如燒炭、跳樓、甚至兇殺案等;而自然死亡如老死、病死則不算凶宅。事實上,官方沒有正式記錄凶宅的相關數據,資料一般存於各估價行的內部紀錄內,因此每間銀行對凶宅的紀錄及審批結果都有可能有異。一般來說,銀行委託估價行進行估價時,估價行會依據內部存檔及翻查新聞確定單位是否凶宅,銀行亦會考慮單位未來的估值及轉售能力決定是否批出按揭。試過有位客人的單位被估價行列為凶宅但原因未明,銀行由於未能衝量單位的轉售能力而拒批按揭,後來客人找出當年的事發新聞,原來單位內發生過跳樓事件,銀行其後衡量單位地段位置及升值潛力後,估價行作出一定折讓價,最後批出了六成按揭予買家。因此,銀行決定批出按揭與否,亦會視乎單位「凶」的程度及未...

2019-10-14 9:00:07

【置理名言】曹德明:二手市場「價跌量升」締造樓市轉機

筆者近期收到不少朋友置業的好消息,特別是較年輕的一群終於成功「上車」,實在可喜可賀。有留意地產新聞的都應知道,近月二手市場有新變化,一方面受到多項不明朗的政經因素影響令業主叫價態度軟化,造成「價跌」現象;另一方面買家議價幅度擴大,樓價回落令買家更易購得心頭好,造成「量升」,使沈寂已久的二手市場添上一股新動力。根據物業代理統計,9月份10大藍籌屋苑的成交按月升逾80%,創5個月新高,其實二手市場的流轉量加快,對業主或買家來說實屬好事。有意置業的朋友,現時最大的疑問相信是「現時是否是入市好時機?」、「樓市仍會大跌嗎?」。筆者認為受全球及本土多項因素衝擊,業主的心理因素的確受到影響,叫價信心減弱。不過,相信樓市現時只是處於輕微的調整期,樓價大跌的因素有限,原因有三:首先,香港有超過6成物業已為現契物業,即大部份業主已供滿樓。即使未供斷的業主,近幾年來樓價升幅不菲,舉例說3年前的樓價升幅已逾3成,而樓市由今年5月高位至今只調整約3.5%,即使樓價下跌2成,仍有很多業主未見「負資產」。第二,金管局的樓控措施多年來不斷收緊,令投資者幾乎絕跡於市場,置業者受制於金管局的按揭成數、壓力測試、印花稅等規定,能夠入市的業主財力及防守力相對充裕,未需要在樓價稍微調整的時候立即拋售。第三,土地供應短缺及需求殷切乃是香港恆久問題,住屋供求仍未達至平衡,加上過往數年樓價近乎直線上升,不少人一直有住屋需要但礙於首期不足而「轉買為租」。現時樓價稍見回落便...

2019-10-8 8:30:54

【置理名言】曹德明:四大銀行加按息 入市精明部署

最近按揭市場上頻頻有新動作,自滙豐銀行於六月份掀起序幕,調升轉按計劃的H按封頂息率,同時削減現金回贈,其後蔓延至一手及二手的新造按揭,再蔓延至其他銀行。加按息削回贈的原因不難理解,主要是以往按揭的優惠非常豐厚,奈何拆息已維持兩厘附近水平一段時間,加上外圍風險遞增,銀行在邊際利潤極微薄及部份銀行的按揭業務已達標的情況下,調整按息無可厚非。現時銀行提供的按息計劃差異擴大,有些銀行仍然未加按息,有些銀行則已加息減回贈但幅度未必一致。簡單來說,各銀行提供最優惠的新造按揭的實際按息由2.375厘至2.625厘不等,現金回贈介乎於1%至2.1%。而轉按的實際按息亦由2.375厘至2.625厘不等,現金回贈介乎於0%至2.1%。因此,銀行按息有機會相差25點子,現金回贈亦可相差1%至2.1%。假設以500萬貸款額及供款30年計算,每月供款可相差$650,現金回贈可相差高達10.5萬元,絕對不容小覷。受外圍經濟及本土政治事件影響,截至8月份,樓價亦由今年5月高峰期下調了3.5%左右。多個地區及屋苑劈價潮現,值得慶幸的是市況回落令一直膠着的二手市場重現起息,二手成交有上升的趨勢,買家議價空間擴大,甚至坊間多了樓價400萬元以下的單位。究竟現時打算置業有什麼需要留意呢?打算購入二手物業的準買家,首先定必要留意估價。部份業主叫價仍然進取,加上銀行對物業的估價轉趨審慎,買家宜先向銀行取得心儀單位的估價,如估價少於業主叫價,買家可以此作為理據向業主嘗試還價,否則有機會要多付首期「抬錢上會」,令置...

2019-9-20 12:01:08

【置理名言】曹德明:400萬以下高成數上車必讀

貿易戰、社會運動等內外政經因素持續發酵,香港樓市難免受到影響,近月多個屋苑的估價及成交價皆見回調,樓價400萬以下的單位趨增,對於首期未必很足夠的上車客來說,的確多了不少的選擇。而筆者相信,大部份購買樓價400萬以下的單位的人士可能是首次置業,可以「按揭保險計劃」(下稱:MIP)承造高達九成按揭上車,以下為大家解釋一下實際操作及注意事項。首先,根據金管局的按揭規限,1,000萬元以下的物業最高可敍造六成按揭,1,000萬或以上的物業則只可敍造最高五成。不過,未有成為物業借款人或擔保人,加上物業為自住用途的香港永久性居民,可申請MIP承造最高九成按揭上車,大大減低首期支出。而MIP主要由按揭保險公司作為擔保,以減低銀行為置業人士提供六成以上至九成按揭貸款之風險。根據按揭保險公司的指引,樓價400萬或以下,最高按揭成數為90%(須爲固定受薪人士),樓價400萬至450萬以下,最高按揭成數為80至90%(貸款額上限為360萬),樓價450萬至600萬,最高按揭成數為80%(貸款額上限為480萬)。另外,申請MIP還要滿足兩個條件。第一,與其他申請人一樣,須通過金管局的壓力測試,假設購買400萬的單位,承造九成按揭,供款30年,每月入息需達到$38,247,坊間有不少網上按揭計算機,可輕易計算每月供款及可負擔樓價等,非常實用易明。第二,申請MIP需要繳交保費,視乎按揭成數及供款年期有異,約佔貸款額的1.15%至4.35%不等。不過,現時大多銀行會給予保費折扣優惠,最高約為6折左右,若上述例子借款360萬...

2019-9-16 9:43:47

【置理明言】曹德明:多問多了解不同財務機構締造置業機會

最近有一套新電視劇以財務機構背景作為藍本,然而現今社會上很多人一聽到向財務機構借款就敬而遠之,以為定必要付很貴利息,有些人甚至以為會影響往後的信貸紀錄。其實除了各大銀行有為客戶提供貸款或按揭之外,坊間亦有不少財務機構為不同類型人士解決置業疑難,只要尋找合法、專業、有信譽及可靠的財務機構,的確可幫助不少業主成功上車。第一類較容易選擇以財務機構承造按揭的業主就是購買一手樓的買家,由於受制於金管局的按揭規定,如要購買600萬元樓價以上的單位,均只能承造六成、甚至至五成的按揭,即首期動輒要數百萬元,並不是人人都負擔得起。不過,發展商為求盡快散貨,亦很貼心地安排指定財務機構,為該盤的買家承造較高成數的按揭,令買家更容易上車。一般來說,此類的財務機構亦需要審核借款人的入息資料,但未必需要通過三厘的壓力測試,借出的按揭成數亦會較一般銀行為高,加上為發展商安排的關係,按揭息率通常較其他財務機構為低,可幫助買家輕鬆上車。第二類容易選用財務機構承造按揭的人就是換樓人士,隨着家庭成員的增加,再加上資產增值,不少人選擇「細屋搬大屋」。不過,受制於現時金管局的規定,假設同一借款人,如購買新物業後才出售舊有物業(即「先買後賣」),除了要預備充裕的首期外,更需要先付15%印花稅,待12個月內將舊物業出售後才向稅局申請退還多付的稅,按揭成數更要下降一成,現有貸款額亦會計算在供款佔入息比率當中,因此適合財力非常充裕的買家。相反,如出售原有物業後才購...

2019-9-6 18:18:58

【置理明言】曹德明:如何避免估價不足「抬錢上會」?

自近日有大型銀行調高一手、二手及轉按計劃的封頂息率,及減少現金回贈後,加上貿易戰及社會爭議持續,整個樓市籠罩着不明朗氣氛。即使近日買家議價空間擴大,賣家亦願意減價出售,成交亦比以往減少。最近有報導指出20個屋苑上車單位估價皆跌,如買家遇上估價不足應如何應對呢?首先,大家要知道物業估價的釐定方法,其實不同銀行均會採用不同的測量行,為物業進行評估,評估標準十分廣泛,除了因應最近同類屋苑/同類單位/同區的成交而有所調節外,還包括對物業質素的評估(如單位的層數、座向、景觀、附近設施、基建等)。因此,部份成交較為疏落的單位,如村屋、唐樓、大單位即豪宅類,基於流通率較低,成交指標少,較易有估價不足的問題。由於銀行會以物業的估價批出按揭,假設物業成交價為800萬元,買家打算承造六成按揭,即首期要付320萬元,並借貸480萬元,但若銀行估價只有750萬元,即只可借450萬元,首期變相要多付30萬元。估價不足的問題或左右了買家的置業意慾,不過其實估價不足並沒有想像中恐怖,以下是幾招「小貼士」能避免買家「抬錢上會」。首先,建議買家在成交前先作估價,一來可避免估價不足而「抬錢上會」,亦可反映業主叫價過高,作為議價理據要求賣家降低叫價。第二,多找幾間銀行進行估價,由於不同銀行採用不同的測量行,每間測量行的取態不一,有機會某些銀行的估價較為進取。第三,如估價與成交價相差5%至8%內,很多銀行為了促成生意,在看見臨時買賣合約後都願意將估價稍為調高。第四,如單...

2019-9-2 9:47:50

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【牛熊薈萃】不明朗因素增 參考恒指認購認沽

上周市場一度認為中美貿易談判接近達至共識,恒指急升更一度上試28000點水平,可惜中美貿易協議談判又再添變數,主要因為美國總統特朗普否認美方同意撤銷部分中國進口關稅,如中美相方無法就貿易談判達成首階段協議,美國將再對中國大幅加徵關稅。消息本來已不利大市,加上近日香港社會事件日趨緊張,增加市場不明朗因素,恒指亦大幅回落,本周首三日已累跌逾千點,蒸發最近兩個多星期恒指的升幅之餘,更跌穿50天線的位置。截至星期二,恒指熊證重貨區位於27400點,共有約984張期指,牛證的重貨區則較分散。雖然周三(13日)大市跌接近2%,不過根據瑞銀當日的即市資金流紀錄,資金較多流入收回價約27450點的熊證,反映投資者或看淡大市前景。由於市況波動,投資者在揀選牛熊證宜留意收回價較穩健的選擇,或可轉為留意認股證作部署。如投資者看好恒指,可留意恒指認購(12313.HK),行使價27880點,20年3月到期,有效槓桿約14.倍。如投資者看淡恒指,可留意恒指認沽(20301.HK),行使價26800點,19年12月到期,有效槓桿約16.倍。更多窩輪牛熊資訊:瑞銀證網站: www.ubs.com/HKwarrants卓素華董事瑞銀亞洲股票衍生產品銷售部本產品並無抵押品。 如發行人無力償債或違約,投資者可能無法收回部份或全部應收款項。筆者為UBS AG的代表(作為證監會持牌人),並未持有相關上市公司的任何財務權益。本資料由瑞銀刋發,其並不構成買賣建議、邀請...

【股場放大鏡】歐陽風:老恒和續持有等消息

本港局勢急轉直下,港股再跌近500點。在如此動盪局面,阿里似乎繼續其上市計劃,並即將進行一連串路演。何以如此急進來港上市呢?兩隻阿里上市概念股阿里影業(01060.HK)及阿里健康(00241.HK)股價都相對硬淨,或反映阿里無論如何都會闖關上市。早前股價回落的老恒和(02226.HK)股價跌至4元水平有支持,成交量大縮,反映有心沽貨者都沽得八八九九,餘下的股東都為有實力持貨者。參考老恒和上一則通告,稱該公司控股股東陳先生仍在考慮由兩名有意投資者分別提交的兩份不具約束力的指示性要約,及回應已列入候選名單的有意投資者於盡職審查過程中提出的查詢。預期就可能合作詳細條款的進一步磋商將緊接盡職審查完成後進行。於該通告日期,並無就可能合作訂立最終或具有法律約束力之協議或諒解備忘錄,亦尚未向任何有意投資者授出排他性權利。這意味控股股東仍未定向哪一位買家賣盤,通常都是二揀一唔知邊個好,兩個都否決應該很少見吧,因此有貨仍可等等。其他股份以中芯國際(00981.HK)最似樣,但此股業績頗為飄忽,而且同業華虹半導體(01347.HK)股價走勢極速轉差,唔似行業業績有起色,還是小心為上。況且如此市況,少搞少錯。 歐陽風

【天下第一倉】高山行:呢隻藥股博得過

大市弱雞,但過別強股依然可以跑贏大市,高盛更重新定義了「新中國」股份選股條件,重申看好其潛力之餘,更調整了中國「漂亮50(Nifty 50)」名單,其中包括14隻港股在內,而當中又以中國中藥(00570.HK) 最有值博之道,現價又在中國平安保險 (02318.HK)入股價4.43元之下,加上中績理想,又有國策扶持,近日只處剛兜底而上之勢,頗值扒一扒逆水,先以4.43元為首站,已有不俗短博幅度。內地醫療改革不斷深化,隨着人口老齡化加劇,中國醫藥市場潛力不小,令到中國中藥升為同業龍頭,也令集團近幾年來業績表現不斷進步,連年大豐收。繼去年錄純利14.39億元人民幣(下同),按年升23%後,今年上半年再錄8.59億元盈利,增長13%,全年按比計算又再較2018年踏前一步!中資醫藥股下半年前景預期會有調整,但具獨特商業模式的製藥股則可跑贏大市,其中大部分第3季業績強勁,料可支持股價表現,而在國家藥典委員會公布的首批中藥配方顆粒的160個標準中,中國中藥有94項達標,佔比近60%,意味市場門檻提升,短期將增強其市場地位。除此之外,中國中藥大股東國藥集團連番增持計劃,亦都給予信心保証,5月時已定出增持5,000萬股的計劃,而至今為止則增持了2,039萬股,每股均價3.88港元,令持股量增至32.46%,此為第一重要指標。再參考2015年兩次大注資及大配股集資計劃,涉值達80億港元,其中更由國藥集團以每股4.68港元認購了5.98億新股,總認...

【高山行快遞】高山行:又威又高!

大跌市下勇闖新高股份更應睇實,代表者為主事醫療業的威高股份(01066.HK) ,經過一段長時間反覆後,又再於逆市下突破,短期突破雙位數已無疑問,下一站應為11元。威高業務獨特,主業研發及產銷一次性醫療器械等專業用品,主要基地在山東,並已在全國建立了廣泛的客戶基礎,產品主要銷售予逾5000家醫療單位和分銷商,包括醫院、血站、其他醫療機構和經銷商。大環境下,具獨特商業模式的製藥股料可繼續跑贏大市,年底前更可望有更多催化劑入市,而且大部分中資醫藥股今年第3季業績強勁,料可支持股價表,特別對威高這類股份為甚。事實上,集團近幾年業績表現不俗,贏盡全場,尤其在2017年是優化營運效率的重要一年,成功突破收入利潤增長,去年通過自身研發及借助科研院所合作,強化產品升級與產品研發能力,進一步鞏固產線,加大創傷手術護理產品市場推廣力,繼續強化非鄰苯輸液器、耐輻照輸液器、中心 靜脈導管、COP(環烯烴聚合物)沖管注射器、骨科脊柱、關節和超聲骨刀(ultrasonic bone scalpel)等一系列新產品。 海外市場是中長期戰略佈局重點,預計海外收入佔比將逐步提高,尤其以8.5億美元收購愛琅醫療器械控股計劃大功告成後,愛琅將作為海外拓展平台,提供巨大貢獻。果然,威高今年中期業績,營業額49.43億元人民幣(下同),按年升19.1%。純利9.37億元,按年升44.2%;每股盈利0.21元,中期息5.9分,所有數據均是高於預期,主...

【置理明言】曹德明:按揭放寬全面睇(二)

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