美股道指昨晚急跌逾500點後大反彈，尾市倒升，反觀港股就跌穿了多條移動平均線，正在擔心20天線是否要再插穿50天線，再一次形成「死亡交叉」。短線我覺得25500點會有支持，問題是一旦跌穿短線又會有一浸沽壓，反彈的話恐怕在聖誕節前夕不會有太大購買力支持，形成短期易跌難升的局面。我相信聖誕過後市場氣氛會好少少，中美貿易戰始終是向和談的大方向進發，華為事件雖然比中興（00763.HK）略為嚴重，但還未到世界沒日的級數，現在中方需要時間去增強實力，就有勞華為為國捐軀一下，國家係唔會忘記你的！
天譽置業(0059)在內地從事地產發展，管理高級住宅、商業、寫字樓、公寓及酒店等物業。集團現時持有9項在建物業項目，今年交付了廣州「天譽半島」、部份南寧「天譽花園」等項目，上半年收入增長52.9%至40.5億元人民幣，純利增加6%至4.24億元。集團現時持有約5.9百萬平方米的可售面積供出售。位於中山「天譽虹悅」項目已有5幢大樓封頂，首批預售在今年下半年，工程預計在2020年峻工完成。另外南寧「天譽花園」還有約24.5萬平方米已峻工並可交付。集團透過收購獲得的「重慶天譽．智慧城」項目，預售亦預計在今年尾至明年初推出。現時多個重點項目已踏入收成期，未來盈利及現金流動性有望進一步加強。天譽現時主力將地產項目打造成具青創元素的社區，提供小戶型、低門檻，具多種生活配套服務的社區，為年輕人提供創業、居住、生活的「斗室」。天譽負責提供平台，社區裡的設施將由不同商家負責，目前已完成了7個青創社區項目，集團的收入來自商家的分成。以現時集團規模，仍難以與國內龍頭競爭，需要在細分市場中突圍，國內多個城市正在吸引人才落戶，集團的地產項目料能吸引此批青年。以現時預測市盈率為2.68倍，市帳率有1.46倍，估值相當吸引。投資者可於1.0元附近吸納，上望1.5港元，止蝕於0.8元。國農證券董事總經理 林家亨
隨著港珠澳大橋的開通，珠海頻繁被港人投資者提起，但是實際上在港珠澳大橋未開通之時，在港珠澳大橋計劃公佈之時，嗅覺靈敏的投資者早就湧入珠海投資，例如目前廣為人知的珠海橫琴區域，早就是外來投資者的天下，幾乎被深圳、澳門、香港等投資者霸佔。橫琴得以成為投資者熱衷的區域，除了靠近港珠澳大橋出口，更加是因為內地政府、澳門政府多項政策扶持，讓珠海橫琴有發展經濟的豐沃土壤，同時亦建立了投資者的信心。到了今時今日，橫琴樓價已到了5萬/平方米的高位，不能否認橫琴的發展在未來還有很多的爆發機會，但對於很多投資者而言，目前的要入場橫琴投資市場，已經有些困難。但珠海難道除了橫琴，就沒有其他投資機會了嗎？答案當然不是，正如我標題所講，珠海西區將會成為珠海的投資金庫。響應國內政府“一帶一路”政策，目前整個中國經濟正在戰略性向西發展，珠海亦是如此。從基建方面我們不難看出珠海西進的決心，無論是連接香洲到金灣的香海大區，還是多條輕軌，例如廣珠城軌、廣佛肇珠城軌最後通向的目的地都是珠海西部。珠海機場同樣坐落在珠海金灣區，更加不用提港珠澳大橋會有一條延長線延伸至珠海金灣區，種種跡象都表明了珠海未來西部將會迎來巨大的發展機遇。很多人都知道珠海有橫琴，但事實上在珠海西部亦有一個比肩橫琴的經濟發展區——高欄港！由政府斥資1800億打造，世界級貿易港口，政府更為高欄港配備一條專屬鐵路用於貿易，未來高欄港的發展追上橫琴相信不過是時間問題。再來看目前珠海西邊的樓價，...
國農證券董事總經理林家亨： 美國孳息連續第二天出現息率倒掛情況，五年期債息低過兩年或三年期債息。息率倒掛現象被視為美國明年經濟可能陷入衰退，美股昨天出現恐慌情緒，三大指數有較大回吐，跌幅超過三個％，細價股指數Russell2000跌幅達4.4%之多。美國息率倒掛通常是用兩年期及十年期作比較，由於五年期的債券成交量較少，一般甚少用兩年期和五年期作比較，故此這是一個說服力較弱的指標。另外，在現時中美貿易談判之中，中國承諾會購買一萬二千億美元的貨品，若中美貿易協議談判取得成效，美國明年出口貨品量便會激增，更加不會出現經濟衰退可能性。再者，美國經濟若欠佳，利率更加不容易上升，這會令港股的表現更好。起碼在12月份的時候，恆指的整體表現應該優於美股，故今天若有跌市500點附近或以上，應該入市，不要猶疑。可以吼一些大市值的藍籌股，內房股，石油股等等買進。林家亨
DereK CHeng年齡： 35歲職業：銀行高級經理(月入7萬，每年有1-2個月花紅)家庭狀況：• 已婚；太太為全職媽媽• 育有1子，6歲；並打算再生第二個小孩• 需要供養雙方父母投資經驗：有投資股票、基金經驗，但以保守投資為主投資目標：希望能夠維持家庭生活水平，甚至完成供子女出國讀書的意願DereK是一位好丈夫好爸爸，跟他談到理財計劃，他就會很自然先考慮到家人的需要。畢業於名牌大學的DereK，一直在銀行界發展，跟同輩比較他的收入算是不錯，足以供養一家的小康生活。在銀行工作還帶給DereK提早「上車」的優勢，使他能利用員工按揭優惠在早年已買下了一個五、六百呎的安樂窩，目前已升值至800萬，而按揭尚有100萬就還清。筆者在跟DereK聊天的過程當中，明白到他作為家中唯一經濟支柱，在平衡自己需要和給予孩子最好之間的矛盾。假如DereK活到85歲，退休後與太太每月的生活只用15,000元，他到65歲需要準備好1200萬才夠退休(假切通脹3%)；減去他預期會有500萬的強積金，還差700萬才夠。其實要補上這個退休金的缺口，擁有物業的DereK可以利用逆按揭換取每月收入，然而，考慮到這是能夠留給孩子的資產，他覺得這個方案還是不太理想。於是，筆者建議DereK可以購買一份每月儲蓄8000元、儲蓄至65歲的年金計劃。年金計劃的優點是保證有終身入息；以DereK的儲蓄計劃為例，他從65歲開始就可以每年得到46萬多的收入直到百年歸老，而不用為長壽而憂心。另一方面，由於年金的風險相對較低，可以平衡DereK目前的投資組合。年金計劃亦有...
終於來到最後一期《Bella兵室》，衷心感謝各位讀者過去一年來的支持，這一年來，表面上是Bella以文字陪伴大家，而事實上則是《Bella兵室》陪著Bella成長，渡過一段段美好又難忘的時光。 《Bella兵室》不是童話書，總不能拋下一句「Happily ever after」便拂袖離去，篇幅所限，既然不能留下一整本「愛情百科全書」，唯有送上「小錦囊」供各位不時之需使用。以下所提供的小錦囊不算是甚麼大道理，而是在面對愛情問題時應有的態度，或是應加以思考的課題，讀者還是要靠自己的悟性去領略。 第一，越是對愛情焦急，越不應該趕著談戀愛。對愛的渴求可說是與生俱來的本能，例如父母對孩子的愛、兄弟姊妹間手足之情，或是朋友間友誼的愛，從出生的一天，愛便以不同的方式與我們同在。然而，「渴望愛情」跟「渴望戀愛」絕對是兩種截然不同的概念，後者可以是出於不同動機，有些人因為社會壓力而談戀愛，亦有人只為生理動機而談戀愛，最後便是世上眾多的「因為寂寞而談戀愛」。匆匆找來的戀愛，絕對會令你跟真正的愛情越走越遠，在一場失敗的戀愛中，失去的東西永遠比你想像中的多，最後跌倒，再重新出發，也絕不是一件容易的事，既然如此，又何必多此一舉？ 第二，只有理性才能接近愛情。雖然愛情表面上是充滿感性的元素，但是真正的愛情絕不能「撞手神」，單憑一句「很有feel」亦不能保證能夠與愛侶雙雙攜手步入教堂。愛情是一件相當現實的事，要學習愛情，我建議先從了解「人性」開始，不是叫大家胡亂去猜度別人，而是從一...
《Bella兵室》曾經出現一句金句：「用愛，才能守護愛」。驟眼看來以上命題好像存有悖論之嫌，就像「用錢才能賺錢」、「變幻是永恆」等等，但只要細心思考，便不難解讀以上句子，意思大概是：只有愛，才能延續一段愛情。甚麼是愛？相信只要經歷過愛情的人，都曾經思考過以上的問題，Bella認為愛是一種無可替代的「感覺」，很多人以為要形成這種感覺，需要靠不同的元素組合而成，並且因人而異，其實不然，美國耶魯大學心理學教授史登伯格於1986年所提出的《愛情三角理論》提到，愛情是由三種主要成分組成，分別是「親密」、「激情」及「承諾」。親密是指二人之間，是否感覺親近，能分享彼此的種種感受；激情則包含性的需求，和對彼此身體的渴望（因此《Bella兵室》常常提到「生理需要」，是文學交流並非出於色情）；承諾代表雙方願意維持這段關係，有點像會計概念中的Going Concern。文中提到，三者兼備，且高強度的愛情並不多見。而大部分的愛情中，只有其一或其二，因此出現了形形色色、不同面貌的愛情。Bella不妨在此舉一例子，例如「親密+激情」的愛情，就像是一對偷情男女，身心皆對彼此着迷，可是當中並不牽涉責任。喜歡閱讀《Bella兵室》的讀者，從來都不是望天打掛、聽天由命的人，因此，明白以上理論後，我們便應訂立策略，以作應對。Bella尤其認為「親密」最需要努力經營，因為當中所包含的元素較多，例如：分享、溝通、尊重、理解、付出、接受、支持等等…而且以上每一項都是同等重要，同樣需要時間去學習...
上回《Bella兵室》提到，不少有 另一半的男生誤把「社交媒體」當作「交友媒體」，放肆調情。而似乎很多女生都發現以上問題，因此特別在意男友有否於人前「放閃」，好讓自己得到一種認同感，加強正印地位。再加上有不少「IG KOL」以甜蜜恩愛換來商機，令不少女生羨慕不已。不過，近日亦有大數據研究指出，儘管某些人在網絡上常常發表「恩愛宣言」，背後卻在Google偷偷搜尋「外遇」、「離婚」等兩性問題，因此說明當時人的現實生活或許並不如表面般幸福，只是企圖引來艷羨目光。先解釋何謂「放閃」，即是張貼恩愛的帖子，通常會配上一幅相片，可能是食物、自拍、風景或物件等，當中亦可以加上一段文字論述，是一種與朋友分享喜悅的行為，普遍來說，女生比男生更喜歡在社交網絡上放閃，除了因為女生一般比男生更自信於分享個人照片，還有是大多數女生更依附戀愛。既然是分享喜悅的行為，當然要雙方皆覺得舒適自在，不過，Bella卻認識不少男男女女純粹基於對方施壓而「出post」，跟最初的原意可說是背道而馳。不願意在網絡上公開另一半的存在當然有其原因，最直接的聯想就是其中一方想保持單身的形象，因此理所當然的會令另一半更加在意，重提「安全感問題」（詳情請閱讀 【Bella兵室：我女朋友話無安全感⋯ 】），更甚者甚至會發脾氣，而作為一眾怕煩的男生當然會乖乖就範，漸漸失去社交網絡的自主權。不過，依Bella的親身經驗，有一部份男生即使在社交網絡上已表明有另一半，但是對異性的言行舉止依然是十分曖昧，字裏行間...
愛美是人的天性，只要遇見漂亮心儀的人或物件，不論男女都會不自覺地多望兩眼，務求在最短時間內捕捉住最絢麗的瞬間，留下最深刻的印象。然而，在如今資訊發達的年代，宏偉壯觀的建築、鬼斧神工的大自然景觀、五花八門的商品，都可在網上通通找到。Bella作為兩性關係專欄作家，自然也觀察到身邊不少男性朋友在Instagram follow模特兒或性感女郎的習慣，大抵也是同樣道理。反觀這堆男性朋友，並不是出於好奇心作祟而隨意看看的心態，反而主動追蹤她們的最新動態，而且大派心心，恍如荷里活國際影星一般。如果這種行徑出自單身之輩，B相信大家也覺得無可厚非。然而，當中不乏蜜運中的男士，也是如此毫不避忌明目張膽，反倒使Bella不禁在心底稱奇。我曾經問過部分朋友追蹤「女星」的原因，這群男粉絲不約而同回答，既然她們主要靠樣貌身材，或者搔首弄姿作為謀生技能，自然要熱烈支持，否則一眾「女星」便猶如瀕臨絕種生物一樣，買少見少了。對於這番偉論，Bella也不禁為其所說服。可是，站在女性角度，筆者則認為有兩點需要注意一下。首先，男性天生是狩獵的動物，偶爾看一下當作娛樂的確無傷大雅，但切忌本末倒置而忽略了另一半的感受，畢竟另一半才是切實與你共渡人生，成為枕邊人的那位，而絕非Instagram中的女星們。女方既然體諒男方的心理（或生理）需要，易地而處下，男方也別得寸進尺，也要顧及女方感受，別要讓她萌生醋意，甚至成為雙方之間的一條刺。總而言之，凡事適可而止，採取中庸之道，不慍不火，才可令關係...
復活節是少有充滿活力的節日，而且足足有四天假期，天清氣朗，理應到戶外走走，享受生氣蓬勃的感覺，不過礙於Bella身體持續抱恙，為免往後影響上班出勤記錄，長假期還是好好在家休息，靜待復活。假期沒有安排節目，唯有留在家中看書，看的依然是「面書」，自從FacebooK 及Instagram 等社交媒體面世後，無疑是把人與人之間的距離拉近了不少，相信如果本人早廿年出生的話，便不會知道小學那位終日「我告俾老師知」的胖妹嫁得不錯（重要是比Bella先嫁出）。FacebooK中亦有不少「朋友」是素未謀面的，正確來說其實是朋友的朋友。雖然未稱得上是朋友，但當中有些人卻對陌生的異性十分感興趣，除了經常留言，還會派心心，甚至會發送私人訊息，而開場白倒是十分正常。年輕時，Bella亦遇過不少以上的情況，當時出於禮貌以及抱著「交個朋友也無妨」的心態回覆，豈料最後卻惹來一場罵戰，即管與大家分享一下我的經歷。當時的那位男士，L先生，跟Bella大概傾談了一個星期，當時Bella相信他沒有任何不軌企圖，亦不是賣倫敦金，於是答應「轉場」至Line繼續聊天。然而從此時開始，他的態度卻一百八十度扭轉，由當初的「你問一句我答一句」變成「你答零句我問十句」，雖然我開始認為此人對我造成困擾，但是基於對朋友的尊重，還是會久不久回應一句，好讓他知難而退。可惜事情發展並沒如預料中順利，他開始改用不同的攻勢，例如訴說前女友如何將他拋棄，以及試圖動之以情，向Bella表明心跡，可惜以上內容全是「單機版」，並沒有得...
還有一段時間才可外出旅遊，心中已急不可待整裝待發，加上正是櫻花盛放季節，但櫻花綻放燦爛卻短暫，幻想已墮入櫻花的香氣中，近日THe Ritual of SaKura 加入新成員，給我一個機會趁早擁抱綿綿春日氣息。 靈感源自日本傳統花見習俗，櫻花象徵新的開始，轉瞬即逝，人生猶如櫻花般璀璨，要及時捉緊當中最美的動人時光，THe Ritual of SaKura帶來甜美的櫻花香氣及清香的米奶，帶給身心煥然一新的感覺，令每天都有美好的開始，滿載喜悅歡樂。 想為家居創造獨特的芳香體驗，家居香氛噴霧結合甜美櫻花及米奶的細緻香氣，散發著夢幻般的甜美花香，讓初春氣息進駐居所，可根據房間大小，按需要均勻噴灑香氛噴霧，房間即時瀰漫春日的簇新花香，營造花香處處的氛圍。 身體乾性油蘊含96%的天然成分，能快速被肌膚吸收，讓肌膚亮澤滋養，於肌膚乾燥和敏感時，乾性油更可為肌膚補充養分，融合雅緻的櫻花和米奶的清香，帶來令人難忘的芬芳體驗，於晚上睡前開上冷氣前塗上身體滋養油，避免皮膚於冷氣下被抽乾水份，一覺醒來令肌膚更光滑亮澤。 出門前塗上Rêve de Hanami香水，以日本甜美而充滿生機的花見季節為靈感，迎接初春新開始，奶油色花束滲入玫瑰色調的花香，佐以荔 枝、梨和佛手柑的清甜果香，令前調及中調花香更鮮明突出，琥珀色的草木樸實香氣，滲出優雅的廣藿香及淡淡的香草香調，令基調更沉穩細膩，淡雅幽香，為每一天注滿正面新生力...
拙作《疫後房託新攻略》最近上巿，是我第四本直接關於房託的著書。房託結構簡單，背後資產表現相對穩定，而且淨收入按法規需要大部份派為利息，要瞭解和分析並不困難。但是地產是經濟載體，表現反映了背後的經濟活動，因此經濟滄海桑田，地產亦會隨之而轉型。 去年至今的肺炎疫情改變了不少生活習慣，但隨著部份國家的疫情隨著接種率迅速提高，我們也許早就進入了疫情經濟的下半場。因此，就連《經濟學人》都在上週做了個專題報導，討論疫下新習慣會如何影響職場。 在這方面，地產最關注的當然是居家工作的長期影響。疫情爆發至今一年過去，我身邊的朋友有人拿了公司一筆器材費用，變成恒常居家工作；也有公司接受員工一週一至兩次在家工作；更有一些變成了相互交替的Ａ／Ｂ隊，每週一隊在公司工作，另一隊則在家工作，減低全公司一起中招的危機。居家工作如何演變，就會影響寫字樓的整體需求。 在美國澳洲，早就因為網購發展而令到商場消費增長緩慢。今次疫情，則刺激了不少經濟體的網購發展。政府在今年一月開始公佈網購佔全港零售額的百份比。由2020年1月的3%，到了去年11月一度增長到9%，到了今年二月則仍有6%。當巿民習慣了網購，就算疫情消散亦未必會完全回到實體店。因此，這亦會影響到商場的長遠增長。 但在寫字樓和商場之外，房託其實亦是很多元化的板塊。像美國的十大房託之中，就有三隻發射塔房託、兩隻數據中心房託、...
中怡國際(2341.HK)上市17年來， 近5年表現突飛猛進，且股價開始有反應，現位雖已邁向3年來新高，但相對合理身價仍差好遠好遠， 多角度分析，倍升都好有資格！ 2341在2004年上市， 主事研發、產銷精細化工產品，包括藥物、保健及個人護理行業採用之功能成分及中間體，精細化工產品可分三大類，為芳香化學品、天然提取物以及中間體。 2341形象優質， 繼旗下海滄廠區獲2019年國家工信部「綠色工廠」認證，及香港環保促進會2019年度「綠色企業大獎」外，更在去年初獲得香港品質保證局(HKQAA) 頒發「國際綠色融資」資格認證，並於年內完成首次綠色銀團融資。 去年業績更係近年最勁，全年營業額25.1億元人民幣(下同)，按年升3.6%，純利4.08億元，升77.4%；每股盈利52.69分，派末期息5.7港仙，全年計共7.5港仙，較2019年的6.5港仙更上層樓。 集團產品廣涉日用必需品及抗疫產品，尤其在抗疫、洗滌、消毒、衛 生材料等醫用、日用必需品類別，市場需求迫切，成為業績疫下大進關鍵 。 2341旗下古雷一期第二階段，已在2020年底展開，計畫將建設多組多功能裝置以製造市場需求殷切的新功 能化學品以及「芳香及味道」的新產品組合，以加速產業發展及業務擴張，並將逐步發展成未來的產業發展、業務擴張之核心產業基地。 古雷一期以功能材料項目為主，主產高端氫化石油樹脂產品，去年第3季度落成並試產，涉衛生材料、醫療防護、汽車零件、電子產品...
內需股仍是避臉勝地，內房股尤其硬淨，寶龍地產(1238.HK)在多番利好消息推動下迭創歷史新高，但市盈率、派息率及市帳率仍係可人吸引，加上又已成功分拆物管業上市，在同儕中特別顯得落後，先睇12元又如何？ 1238在2009年上市以來，業績表現一直強勁，且規模漸壯，土儲分佈長三角、海南、環渤海、中西部及海西區五大區，其中更在2016年早著先鞭，在海南以10.4億元人民幣(下同）投得海南海口「環球100寶龍城」項目，另又在去年中以40.8億元收購南京商住用地，漸進又及時地提高土地儲備。 近期喜訊，則是在第7屆中國廣州國際投資年會暨重大產業項目集中籤約及投產動工儀式上，母企寶龍集團與廣州市政府簽訂500億元戰略投資協議，在《新五年規劃》將以廣州市作為重要目標市場和重點投資區域，發揮自身在商業地產與文化產業領域的綜合實力和競爭優勢，全方位積極參與廣州市的經濟發展與社會建設，在集團資源配置上予以大力支持和政策傾斜，1238身為系內香港上市公司，自然又係子憑母貴。 消息亦正正配合1238本身的5年大計，定下目標盈利年複合增長率逾25%、商場數目達100個及到2025年盈利規模為100億元，積極態度何止推動身價再上一層樓。 再睇業績，去年營業額354.95億元，按年升36.3%，純利60.93億元，大升50.8%；每股盈利147.1分，派每股末期息33港仙，毛利率達36.1%，去年底止土地儲備總建築面積為3,650萬平方米，其中正在開發建設...
中滙（00382.HK）將於4月20日（下周二）公佈截至2月底止中期業績，有跟開呢隻教育股的戰友都知道，公司透過自家增長及併購，成為盈喜的常客，今次也不例外。 早於3月的時候，已預喜中期經調整純利增長不少於30%，主要由於期內旗下廣州華商學院及廣州華商職業學院在校學生人數及平均學費的增長，以及收購的四川城市職業學院及四川城市技師學院所帶來貢獻。 另一方面，執行董事廖伊曼盈喜後連番增持，平均價介乎約7.3至7.73元，意味現水平入場，與管理層最近的成本價相若，非常安心。事實上，3月時曾以上述兩個相同理據作出推介，股價最多升約一成後便回頭，其後窄幅上落，好聽嘅就叫靠穩，唔好聽嘅就叫沉悶。不少大行一早已給予中滙兩位數的目標價，且看今次派成績表，能否成為打破橫行局面的催化劑，續以7.11元作止蝕位持有。 唐牛 fb︰Http://www.fb.com/tongcow88 YouTube︰Http://www.youtube.com/cHannel/UCLwEpfQ6w1d-MUVlAS86QcQ
