Dr. mall粵港灣投資大贏家內房沈博士-沈永年| 港股策略王

Dr. mall粵港灣投資大贏家內房沈博士-沈永年

【Dr mall粵港灣投資大贏家】無懼限購！住宅照樣投資得到！（內房沈博士-沈永年）（第211期）

多年來的投資分享讓我接觸到相當多的投資者，發現在投資產品選擇上，較多人都會傾向於投資住宅，不過大家都知道現時內地樓市嚴控，限購令一出讓到很多城市住宅市場直接將外來投資者拒之門外！外來投資者想要投資住宅需要有最少兩年最高甚至要五年的社保，社保即是內地對於內地務工人員的一種社會保障基金，這一項對於港人投資者而言根本沒有可能辦理得到.限購令的出現使得港人投資者的投資熱情有所下降，但是今日我要告訴大家，就算是限購令下，住宅依然可以投資！就如不少港人摯愛，亦是目前大灣區很有發展潛力的中山來講，就算限購令實現，一手住宅雖然投資唔到，但是港人投資者依然可以買到中山二手樓！因為中山目前的限購令僅是限制一手，目前二手樓還不是嚴控範圍！很多投資者會問：二手樓得唔得啊？我要話你知其實投資二手樓有非常多的好處！二手樓很多時候都會出現業主急需錢情況下放盤，所以二手樓相比一手樓在價錢上有優勢，很多時候容易出現較多筍盤。二手樓選擇上都會較多，無論是清水房還是帶裝修都有得揀，而且通常周邊配套會較為成熟，入住或者是投資都能享受到即收樓即能享受周邊配套便利。更何況二手樓通常都已經出到房產證，即交易即能拿證，可以說是100%的安全！二手樓當然相當有投資優勢，但是二手樓投資都有非常多地方需要學習，裡面都有很多的學問。要知道投資內地樓很多時候下一次出手時的買家都是內地人，所以選擇樓盤的時候要注意傾向于內地人居住的習慣。除左樓盤的選擇上，其實最最重要的是中...

財經快訊

Dr.

2019-1-11 16:00:31

【Dr mall粵港灣投資大贏家】橫琴自貿區發展還需幾年成熟？（內房沈博士-沈永年）（第209期）

上一期文稿中我提及到南沙自貿區的發展，其實在廣東省三個自貿區中，要說最令人關注及期待的，必然要數珠海橫琴自貿區。今年的港珠澳大橋開通，這項世界級的工程再一次將珠海這一座城市以如同巨星般的姿態呈現在世界面前，作為唯一一個陸地交通直接連接香港特別行政區及澳門特別行政區的內地城市，珠海有著其餘內地城市無可比擬的經濟資源，而其中珠海橫琴，必然是最為受惠的地區。不過去過橫琴自貿區的朋友都必然睇到，我們所追求的，所幻想的一片欣欣向榮的場景，目前在橫琴并不能真切看到。現時到橫琴依然是看到大量的工地，大量的建築正在施工，到夜幕低垂還能看到僅僅咫尺之遙的澳門燈光熠熠而橫琴就顯得有些暗淡無光。「唔同橫琴的發展并不如人意？」相信到了橫琴親自考察的朋友心中都難免有這一個疑問發生。但我沈博士最近經常考察內地各大自貿區，了解到關於橫琴一些消息，令我信心大增，早期時間我估計橫琴發展起碼還要五年，經過最近的考察及調研，這一個年限在我心中要大大縮短。上次我同琳琳就親身到橫琴發展展示館中，詳細了解左橫琴的規劃發展，詳細的視頻在策略王節目《北上置業線》中可以睇到，珠海政府對於橫琴的定位十分清晰，基建及目前確定進駐的無論是企業還是商業都十分有實力，而且根據內部消息，橫琴目前大部分建設會在澳門回歸20週年前完成，則是2019年12月份，所以橫琴發展需要5年？我想可能未必要咁長時間。而且最近珠海政府不斷宣傳的「保十琴」計劃，則是講橫琴、保稅區、十字門片區三地聯...

財經快訊

Dr.

2018-12-31 11:53:33

【Dr mall粵港灣投資大贏家】廣州是否還有投資機會？（內房沈博士-沈永年）（第208期）（網上再續）

作為大灣區內地城市的龍頭之一的廣州，擁有著豐富的發展歷史，從最早的碼頭運輸城市到現在的鐵路交通樞紐城市，便利的交通為廣州帶來了巨大的經濟利好；2017年大灣區內地九個城市中廣州GDP排名第二，僅次於深圳。深圳最近幾年由於高新科技的高速發展帶來了經濟上極其搶眼的發展表現，廣州雖然在高新科技這一板塊的發展不如深圳，但是廣州擁有深圳無可比擬的飲食及人文文化，畢竟「食在廣州」大家都耳熟能詳，而且廣州自身豐富的歷史底蘊亦不是大灣區其餘城市能比得上的。作為廣東省省會，廣州自然是一個好地方，當然都是投資者們的心頭好，但是現時的廣州是否已經有投資的機會？先來說說廣州目前的房地產政策，對於香港投資者而言，最為頭痛的就是限購。廣州目前為部門地區限購政策，目前廣州只有從化、增城不限購，其餘地區全部限購！所有香港人最為熟悉的例如：天河、番禺、越秀等地區，港人投資者想投資住宅，都必須要滿足「交滿五年以上的社保」這一幾乎不可能的條件。有醒目的投資者會講：「住宅買不了，可以買商業性質的公寓！」，無錯！在其餘城市的確是可以這樣做，但是廣州目前政策，個人不得購買任何商業性質的產品，所以連公寓都無得買！「唔同只能到從化及增城去尋找投資機會？」當然，按照廣州本身的發展來觀察，從化及增城是會越來越好的，但是依照我本人的考察，按照目前從化及增城的基建及其餘配套建設，想要真正發展起身，究竟還需要多少時間？這個我就在打上一個大大的問號了。所以廣州的投資機會在哪...

財經快訊

Dr.

2018-12-21 17:01:06

【Dr. mall粵港灣投資大贏家】大灣區車位投資全攻略③（內房沈博士-沈永年）（第202期）

上一期的大灣區車位投資全攻略中，我們談及了佛山的車位投資環境，并以佛山禪城、桂城為例詳細介紹了佛山的車位投資環境，佛山當然是不少香港投資者期望投資甚至是移居的城市，但是目前整個香港最Hit的，絕對離不開港珠澳大橋。第三期港股策略王直播節目《內房投資策略王》中，我誠意邀請了大灣區珠海車位開發商代表分享珠海投資環境，有興趣了解的朋友可以上策略王YouTube頻道查看當天節目視頻，而以下為節目文字記錄。珠海為何值得投資？最近港珠澳大橋開通，珠海作為直接利好城市，受到了眾多投資者關注。正所謂路通財通，港珠澳大橋帶動香港、澳門資源進入珠海，勢必為珠海經濟發展帶來更好的助力。作為粵港澳大灣區內地城市之一的珠海，近年來經濟發展勢頭兇猛，2017年GDP水平達2564億人民幣，而且前有橫琴經濟發展區，后有高欄港經濟特區，各項政策扶持珠海經濟發展，目前的珠海處於發展階段，未來珠海會帶給所有人更多的驚喜。珠海本地環境優美，氣候宜人，更被選進全球十佳宜居城市，隨著珠海經濟不斷發展，未來會吸引更多的外來人士到珠海工作甚至是移居。為何要投資珠海車位？珠海的經濟高速發展，自然帶動了樓價攀升，政府唯有出手控制樓市，2017年的珠海房地產市場被各項政策打壓，無論是限購、限價、限貸珠海都全數“中招”，房地產市場遭受嚴重打擊，2017年網簽成交率相比舊年跌了近80%。在住宅市場遭受嚴重打擊的時候，車位市場以不限購、總價低成為了物業投資市場熱門，再加上近年來珠海汽車保有量不斷增...

財經快訊

Dr.

2018-11-8 16:07:43

【Dr. mall粵港灣投資大贏家】大灣區車位投資全攻略①（內房沈博士-沈永年）（第200期）

從今期開始，我將會連續編寫十期《大灣區車位投資全攻略》，為眾多對大灣區車位投資有興趣的投資朋友們解答疑問，並將整個大灣區車位市場展示給香港投資者，讓各位香港投資者都能獲得第一手大灣區車位投資現況。第一期港股策略王直播節目《內房投資策略王》中，我誠意邀請了大灣區中山車位投資業主徐先生分享投資心得，有興趣了解的朋友可以上策略王YouTube頻道查看當天節目視頻，而以下為節目文字記錄。為什麼投資車位？香港目前的車位已有高達600萬港幣成交天價，但是大灣區內很多城市區域車位價錢不過是20幾萬，大灣區車位投資市場還有很大升值空間，而且在2015年廣東省政府頒布文件，允許車位由業主自由定價租金，進一步提升了車位價值。內地現在買車非常方便，而且價錢幾乎人人都能負擔，不少購車平台甚至零首付就能買車，所以對於內地人來講，汽車已經不是奢侈品而是日常用品，買車越來越易，自然車輛亦越來越多，不過車位不似汽車，年年都有得生產，大部分屋宇車位是定死的，想要再增加難過上天，所以車位價值自然不斷上升，投資車位個人認為是明智選擇。為何選擇投資中山？隨著大灣區計劃的實施，內地物業投資成為熱門話題，位處大灣區幾何中心位置的中山當然是不少港人投資者的投資首選。除了大灣區計劃，目前中山亦有很多基建利好，例如最近就要開通的港珠澳大橋其實中山就位於輻射區域，通過公路線路大大拉近香港及中山的距離。深中通道更是利好中山的一大因素，由深圳直接拉動中山經濟，僅僅二十幾分鐘路程...

財經快訊

Dr.

2018-10-25 17:09:06

【Dr. mall粵港灣投資大贏家】《內房投資一百問》11 談大灣區車位（內房沈博士-沈永年）（第199期）

大灣區投資車位相比起其他產品如何？答：講起大灣區投資，大致上會想到住宅、公寓、產權酒店、商鋪及寫字樓等產品，目前住宅受限購政策影響，很多港人想買都買不到，而商鋪、寫字樓自然是很不錯的投資產品，但是投資門欄太高，很多投資者望而卻步。公寓、產權酒店是目前很多香港投資者熱愛的投資產品，投資門欄相對其他產品較低，但是很多香港投資者都會問，是否還有更低投資門欄的產品？那就要講車位投資啦，很多香港投資者就會知道車位是一種很好升值的投資產品，但是在內地投資市場，車位依然處於起步階段，價錢還處於低水位，非常適宜投資初哥試手。大灣區車位投資前景如何？答：大灣區的車位投資雖然目前處於起步階段，但是因2015年廣東省政府出台紅頭文件，允許車位租金定價由業主決定，促進了車位投資市場興起，而且內地汽車量不斷上升，但是車位設計建築規劃，很多城市車位規劃數量跟不上汽車增長的速度，車位供不應求，大大提升了車位本身的價值。目前的車位價錢還處於低水位，借鑒香港目前車位市場，簡直一個天一個地，所以大灣區車位投資市場還有很大的發展空間，值得大家去關注。大灣區車位有幾種類型？答：目前大灣區的車位從有無產權方面可以分為：人防車位、產權車位兩種。人防車位，產權歸國家所有，有要求在發生災難、戰爭等情況時要開通給人們避難使用。市面上同樣有這樣的車位出售，但是買賣時只能簽署使用權合約。產權車位，既是我們正常理解的市面物業產品一樣，擁有自主產權，真正有紅本在手。為...

財經快訊

Dr.

2018-10-18 17:07:11

【Dr. mall粵港灣投資大贏家】《內房投資一百問10》買入後是否容易轉手？（內房沈博士-沈永年）（第198期）

答：目前內地的二手市場非常火熱，無論是投資者還是本地人對於購買內地物業都有很強的需求。根據國內權威房產網站信息，2018年5月份以深圳為例，一二手樓成交數為：12919套，其中二手樓就佔了7607套，超過一手樓的5312套，二手市場比一手市場實則上更為活躍，在二手市場這一方面投資者可以不用憂愁轉手問題。影響投資物業是否容易轉手的因素其實很多，除了要了解二手市場情況，在自己投資的物業上都要下不少功夫，其餘影響投資物業轉手的因素，可在本書的其餘問題中尋找到答案。內地樓容易出租嗎？答：內地樓是否容易出租，讓我們從大數據來看。目前內地的租賃市場大概有1.9億人口，1.1萬億元的市場，再跟其餘發達國家對比租賃人口比例，英國達37%，日本達27%，而中國目前才11%。中國作為一個發展中國家，逐漸會跟上發達國家步伐，以後租賃人口會更加多，內地租房市場依然有很大發展空間。由此可得出結論，內地的租賃市場其實非常龐大，內地樓說出租當然並不難，很多時候你不是租不出去，而是要篩選究竟租給哪些人。內地除了租賃市場龐大，而且目前內地逐漸興起很多租賃公司，它們處於業主和租客中間，幫業主出租，幫租客找房。作為投資者其實並不需要擔心出租不出去的問題。內地有租霸嗎？答：在任何地區都難免有素質差的人，所以內地自然都有存在租霸，但目前內地其實法律相當完善，如果遇到租霸能通過法律手段奪回自己應得利益。為了避免遇到租霸，可以在篩選租客上多花心機。關於租霸我都有個經歷跟大家分享，早幾年...

財經快訊

Dr.

2018-10-12 15:40:41

【Dr. mall粵港灣投資大贏家】《內房投資一百問9》在內地買樓，做按揭好還是一筆過付款好？（內房沈博士-沈永年）（第196期）

兩種付款方式各有利弊，要視乎個人經濟狀況而定。一筆過付全數，好處是可免除各種由按揭而衍生的手續費及銀行利息。一般發展商都較歡迎一筆過付款，買家變相更有議價能力，說不定還會獲得額外優惠，進一步降低樓價。缺點就是會對買家造成一定資金壓力，亦間接提高了投資的風險。按揭的優點，除可減低投資風險和使手頭上的資金運用得更令靈活外，在內地還有另一個重點，就是銀行在貸款前，一般會審查發展商的底細及樓盤優劣，此舉變相為買家把關。所以若物業成功通過批核，則代表這宗買賣更安全。我認為，本身有能力一筆過支付樓價的人，應盡量避免在內地承造按揭，事關現時內地按揭息口普遍達6%以上，即使物業出租回報有5至6厘，這項投資還是和和果果，日後物業升值又要被銀行利息分薄所得，實在不太划算。要注意內地只有部份銀行可為香港人提供按揭，但由於此舉擁有一項隱藏的「把關」功能，故日後睇樓時，不妨問問職員樓盤能否為港人或內地人承造按揭，只要其中一類人可以，也就代表樓盤已成功「過關」！因為銀行可以為其提供按揭服務說明該樓盤已經經過銀行審查，風險程度較低。我一直鼓勵大家在內地置業時盡量一次性付款，除了因為相比香港，內地樓價其實已經算是較為便宜，大部分港人都能支付得起，另一方面內地貸款利息較高，一般都要差不到要6厘，而香港利息其實就相對較低，建議大家可以在香港做貸款，然后拿錢到內地置業，通過內地置業收穫的租金來還香港的月供，那就最抵玩了！若果選擇不造按揭，一時間又難以...

財經快訊

Dr.

2018-9-27 12:10:29

【Dr. mall粵港灣投資大贏家】《內房投資一百問7》深圳、廣州的樓價已跟香港相若，還適合投資嗎？（內房沈博士-沈永年）（第195期）

要視乎物業類型。這兩地尤其深圳的住宅價錢已追貼香港，反而商舖、寫字樓仍有一段距離，現時在香港買舖動輒都要幾十萬一呎，但在深廣兩地買舖價錢大約只是十份一。舉例近日開售號稱「全深圳最貴」、位於深圳南山留仙洞總部基地的商舖，每平方米售價是30萬元人民幣，折合大約是3.3萬元港幣一呎，這價錢在香港只可買到較貴的住宅，但在深圳買舖，則無論地段、間格和裝修也是最頂級的了。這情況有點像之前的香港，住宅價升，投資者就轉移投資寫字樓、工廈甚至車位追落後，所以若有興趣在深廣置業的話，不妨多留意商業板塊，但由於涉及銀碼較大，故不建議初哥染指。近年，不少港人也喜歡到珠海、中山及東莞買樓投資，這些城市有什麼特點和投資機遇？這三地如此受歡迎，同樣都是因為「基建」。提起珠海，大家自然會想到港珠澳大橋，未來可接通三地甚至橫琴新區。往還三地便捷了，繼而又會想到，既然香港樓價和生活成本這麼高，倒不如移居珠海，故不少中年人也當在珠海置業是未來生活的Plan B，讓自己有多一個選擇。沈博士也不諱言，他在珠海也有不少物業，亦想過退休後移居當地。港人愛投資東莞物業，是因為離深圳較近，高鐵來往深圳非常快捷，未來還規劃會有地鐵直通深圳，交通方便令租金回報穩定而高，即使渡假或自住亦方便，真正可做到進可攻退可守。而中山就當然是因為預計在2024年通車的「深中通道」，大大拉近了中山和深圳的距離。這三地未來的投資機遇，主要視乎整個大灣區日後的發展情況，若果發展理想，這些城市所...

財經快訊

Dr.

2018-9-21 17:06:11

【Dr. mall粵港灣投資大贏家】《內房投資一百問7》北上睇樓時有什麼要注意？（內房沈博士-沈永年）（第194期）

無論跟睇樓團還是自己睇樓，都要留意以下幾點：1. 國內從事地產經紀行業是不用申領牌照的，造成良莠不齊的情況，所以他們的說話最好不要盡信，尤其重要的樓盤資料，最好多問幾個不同工作崗位的人，或向發展商取得相關資料以作核實。2. 考察時候要留意樓盤周邊的發展情況，例如發展商提出的賣點基建及現有設施是否真的存在，基建的話當然已開始動工就最好。3. 查看樣板房時，要留意樣板房與實際單位的比例是否1：1，發展商有時會以「迷你」傢俬擴大視角效果，所以準買家一定要留意傢俬大小比例是否合理。4. 樣板房通常會裝成「精裝」去吸引買家，但最終交樓時可能只是「平裝」，所以一定要向發展商查詢清楚；5. 樣板房通常不會搭建水電煤走線和道管，落訂前最好先問清楚這堆設施的走向，以免入伙後才發展大大條水管縱橫天花上。6. 在香港跟經紀睇樓有時要簽「睇樓紙」，但內地沒此規定，睇樓期間亦不用簽署任何文件，萬一經紀要求準買家簽署，就一定要小心了解清楚。7. 留意售樓處的職員是否願意解答查詢及溝通，而不是言語間帶準買家「遊花園」或者避重就輕；8. 沒有北上睇樓經驗的準買家，建議首次最好還是跟睇樓團，事關過程中若有任何問題，也有香港的隨行人員協助，在睇樓時亦可解答部份常見的疑問，或作為內地經紀及發展商的溝通橋樑。什麼是「銷控」？「銷控」是內地的樓市術語，是發展商及代理銷售物業的一種技倆。發展商設於售樓處的樣板房，通常會是整個屋苑座向最好、景觀最靚和裝修最精緻的單位。到你有意落...

財經快訊

Dr.

2018-9-13 18:43:38

1 2 3

熱門專欄

【天下第一倉】高山行：靚靚手游望青蟹

不明市況更顯個股真章，內地手遊5月收入按月升12%，大大有利推動新遊戲項目，成為手游股今年再增動力元素，其中IGG(0799.HK) 已見蠢動，量度目標青蟹價。 IGG充份演繹創仔升上主板的成功故事，先晉身港A40身份成為大媽熱炒對象，其後更成為上港股通成員，最重要是未來仍大有發展空間可期，無怪數年前曾怒炒上近13元高位水平，現價已回落一半，但市盈率及息率則分處6倍多及近5厘吸引水平，圖表又處破勢格，又屬典型落鑊待炒之勢。 IGG去年純利1.65億美元，跌12.9%，但派末期息17.6港仙，毛利率仍高達69.3%，去年底止持現金及等值物高達3.07億美元，無任何銀貸，單是這筆現金，已佔去市值三成！去年業績雖未能實現持續增長，但年內繼續加大遊戲研發投入，並積極推出多款不同品類的新遊戲，多元化產品佈局穩步推進，並獲App Annie、PocKetGamer.biz等機構評選為全球50大移動遊戲發行商。經營理念堅持「用戶第一」，打造創新產品，去年已陸續推出十餘款新遊戲，除擅長的策略類遊戲外，更積極拓展沙盒類、休閒類等不同類型遊戲，今年將有更多全新品類產品出籠，包括MOBA（多人在線戰術競技類）、射擊類、休閒類等遊戲。一句到尾，天時地利人和，再加上業績後不斷大回購，圖表靚極，月高之位已破，下一步將穿破8.174元的52周高位，有望重現青蟹價。高山行

【長跑深法】陳政深：國安法後投資是攻是守？

國安法終「順利」立法，既然特首以至北京都說，叫港獨口號、黑暴、示威等，對國家安全構成威脅（外交部明明常說這些圖謀絕不能得逞嘛），如此一來，國家在立法之後自然加倍安全了。可奇怪的是，大概由於外國勢力作祟，個別不明事實真相的投資者仍抱著不輕的避險意識。筆者近日出席不同節目，不約而同遇到投資者問，動盪股市，是否應該買一點中移動（00941.HK）等股份避險。的確，管理風險是什麼時候也應該做的部署，亦是管理投資組合的一部分。風險在投資學上，一般量化為波幅，即波幅愈大、風險愈力。筆者在過往文章亦曾提及，從不贊成以內銀收息，正正是因為內銀波幅相對較大。同樣道理亦可應用在中移動上，的確，中移動現價息率逾5%，似乎相當吸引，但細心一想，以本金10.5萬元，即四手中移動計，一年收息才5240萬元；然而只要中移動的股價下跌3元，便已完全抵押銷上述收益。事實上，在技術面而言，中移動自去年年初以來，便一直維持下降通道，再跌亦毫不出奇。再者，當私人企業亦要對執政者唯命是從……應該說，私人企業都必須奉公守法、配合國家政策——連航空公司都需要配合審查社交網絡、銀行需要配合讓利放貸，作為國企的中移動，又豈能不為國家付出？國家的項目，不會都是肥肉，企業總要為人民服務，在可見的將來，當5G是中國在國際上少數仍然掌握的籌碼，電訊企業難度想獲豐厚利潤？最重要的是，投資股票，你我都是散戶，...

【牛熊薈萃】小米呈「圓底」突破後如何部署? 留意CALL22158、牛證63072

ATMX4股中自IPO上巿以來，如果阿里巴巴（09988.HK）較為落後，小米（01810.HK）則屬於非常落後，是目前4隻股份中唯一仍低於招股價的新經濟大股。但自2019年出現「圓底」的技術突破後，股價漸見起色。去年12月至今年1月用短短2個月由8.28港元起步，升近7成高見14港元。然後開始開始調整並於10港元水平用近2個月時間築底並重展升浪，之後於13港元2次遇阻，直至端午前以大陽燭及大成功突破13港元，蓄勢挑戰早前14港元的頸線阻力。近日受到印度抵制中國應用程式的消息拖累，小米借勢調整上週的升幅，週二(30日)曾跌穿上週大陽燭12.76港元的底部，報筆時跌幅略為收窄至12.8港元整固。投資者如看好小米突破「圓底」後仍有後著的話，可留意CALL輪（22158.HK），行使價14.7港元，20年9月到期，有效槓桿約8倍。或小米牛證（59222.HK），收回價12.1港元，21年2月到期，有效槓桿約11倍。如認為14港元是阻力的話，則可考慮小米熊證（57979.HK），收回價14.4港元，21年1月到期，有效槓桿約6.3倍。其它ATM股CALL輪精選：騰訊（00700.HK）認購（15235.HK），行使價555港元，21年1月到期，有效槓桿約6.3倍。阿里（09988.HK）認購（11842.HK），行使價249港元，20年9月到期，有效槓桿約10.倍。美團（03690.HK）認購（13272.HK），行使價188.88港元，20年12月到期，有效槓桿約4.8倍。更多窩輪牛熊資訊：瑞銀證網站: www.ubs.com/HKwarrant...

【股場放大鏡】歐陽風：德視佳影子概念炒得起

新股招股活動大混戰，今期最搶風頭新股非歐康維視生物-B（01477.HK）莫屬，一開波就已錄得660億元孖展認購，超額逾400倍，照此趨勢隨時超購逾千倍，首掛表現可能仲好過首日升近一倍的康基醫療（09997.HK），呢個時候隨咗入飛，梗係去炒影子股。德視佳（01846.HK）係其中一隻眼科影子股，集團在德國、丹麥及中國設有診所，據了解，公司早在內地疫情發生時，已積極作出部署，通過線上營銷方式進行推廣，取得了非常可觀的視力矯正預約量，較去年同期顯著增長。德國及丹麥市場自今年以來，直至德國的診所暫時停止應診前，亦實現了良好的增長。因此，可以預期中國市場的手術量會在上半年呈顯著增幅，而德國及丹麥市場亦可保持去年的良好趨勢。集團今年陸續在中國推出糖尿病視網膜診檢服務，在30年前，不到1%的中國成年人患有糖尿病，但目前已升至約12%，即約1.14億中國成年人患有糖尿病。由於糖尿性視網膜病變是成人失明新病例的主要原因，中國政府已開始非常重視該疾病的預防及診療，並已出台《中國II型糖尿病防治指南（2017年版）》，明確地建議患者每兩年進行一次眼科檢查。繼在德國成功提供此服務之後，公司亦已在中國診所利用最先進的眼睛檢測儀器，推出相關的眼睛檢查服務，料未來此項服務將成為公司的收益增長新動力。另外，德視佳將於下半年在德國為45至55歲的人士推出新的STAAR Surgical的超大景深可植入隱形眼鏡手術服務...

【置理明言】曹德明：換樓客該「先賣後買」或「先買後賣」？（下）

今節筆者將講解「先買後賣」的處理方法以及注意事項。「先買後賣」是指換樓客先購入新一個物業，才出售物業，或於入伙後再出售原有的單位。此做法的好處是換客可以安心，或以無縫接合地進行「樓換樓」，將舊有物業的傢俬直接搬遷於新居，省卻多一重搬運功夫。此外，換樓客亦無需額外租賃其他地方去暫住。有關做法適合資金充裕的換樓客，但亦有不少事項需多加注意。在資金成本方面，因換樓客未事先放售現有的物業套現資金，因此需好好計算自身的購買力。一般換樓客都想換一個更大的物業，如三房單位售價逾一千萬元。在申請按揭時，因換樓客已持有另一個物業，因此申請按揭時，要求亦較為嚴緊。如新物業的售價為1,100萬元，最高可承造五成按揭，即買家需支付550萬首期，並且需同時支付15%稅率的印花稅即165萬元、以及經紀佣金、律師費、差餉及其他裝修費等，開支可多達700萬元，有關成本對換樓客是一項大負擔。「先買後賣」的買家在購買新物業時需先墊支15%印花稅，待買家在購買新物業後12個月內售出手上原有的唯一物業，買家才可退回購買第二個物業多繳的稅款。而上個財政年度總共錄得418宗換樓退稅的申請，較2018至2019年度的933宗，宗數按年下跌逾五成半。現時經濟環境下，換樓客可能要面對舊有物業未能於指定時間內以心水價出售、並可能以壓價出售，此外亦要面對被買家撻訂等風險及心理壓力。因此建議使用「先買後賣」...