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【置理明言】曹德明:入市樓花前做定功課(二)

上一節筆者向各位講解購買樓花時的事前準備及流程,包括做足事前調查,計算及準備所需資金,理解及評估個人經濟能力以及申請按揭貸款的入息及資產要求,如一切順利便可「入票」作登記認購。今集筆者將會講解購買成功後的簽約及付訂流程,以及如何選擇樓花的付款方法。簽約及付訂當準買家成功抽中登記認購後,便可於樓盤開售日期內按發展商的抽籤次序揀樓,揀選心水單位後,就要即時簽訂臨時買賣合約(臨約)以及支付樓價5%的臨時訂金(細訂),並於臨約後的5個工作天內簽訂正式買賣合約,於指定日子(視乎發展商而定)支付另外5%的加付訂金(大訂)及於簽訂正式買賣合約後30個工作天內繳付印花稅。樓花的付款方法有關樓花的付款方法,發展商一般都會提供建築期付款(建期)及即供付款(即供)兩種付款方式給買家選擇。「即供」是指買樓後及於指定日子內完成交易後立即開始供款,此方法可讓發展商即時套現資金,所以發展商一般會提供更好的折扣回贈吸引買家選擇。至於「建期」則是指當樓宇建成及完成指定文件,買家正式收樓及上會後才開始供款,因發展商套現資金需時,所提供的折扣回贈都比「即供」少(一般少約2至4%,並視乎建築期長短)。兩種付款方法都各有利弊。使用「即供」可享更多折扣回贈,但若果買家現時是租屋人士,新屋入伙前每月就有機會同時肩負供屋及租賃兩項支出,因此租屋人士揀選「即供」前要慎重考慮個人經濟能力。相反,如使用「建期」則沒有雙重支出的負擔,因而較多換樓客及租屋人士選擇。自政府推...

2020-1-20 9:29:26

【置理明言】曹德明:入市樓花前做定功課(一)

根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新的資料顯示,2019年全年的現樓按揭宗數為103,644宗,按年下跌1.8%。相反全年樓花按揭宗數則為13,343宗,按年大增近一半(48.5%),並創下15年來有紀錄的新高。樓花宗數創新高不無原因,空置稅迫在眉睫,使得發展商積極推盤,加上定價相宜,再配合政府新按保措施及銀行減息的幫助下,刺激市民更積極入市。今年亦有39個全新盤推售,涉及單位約18,300伙,相信樓花將繼續受捧,筆者將會為各位準買家講解購買樓花時的事前準備及流程。事前調查買樓是人生大事,首先當然要好好做足事前調查。準買家在樓盤開售前可到發展商的官方網頁,查看樓盤的詳情,如價單、單位間隔及面積、鳥瞰照片、關鍵日期、付款計劃、貸款優惠及回贈等等。此外,亦可於網上查閱樓盤相關的新聞,及親身到樓盤所在位置,了解樓盤的交通配套、鄰近商場及校網等。而樓花是指未落成的物業,所以準買家亦務必參觀由發展商提供的示範單位,發展商一般都會將示範單位分為無改動的單位(俗稱清水房)及已裝修的單位,以供準買家及公眾參觀。參觀前亦可向發展商索取售樓說明書,以便於參觀時可即時參閱及比較有關資料。評估負擔能力及按揭貸款了解後有意購入該盤單位,準買家可作簡單的資金預算,評估自己的經濟能力以及申請按揭貸款的入息及資產要求。如需申請按揭,建議可先瀏覽按揭轉介公司或銀行的網頁,有關網頁一般都設有多款按揭計算機,客戶只需輸入樓價、按揭貸款成數、按揭年期等基本資料,便可即時計算出按揭...

2020-1-13 9:49:23

【置理明言】曹德明:2020年樓按市場前瞻

新年快樂,筆者祝各位讀者新一年事事順利!2019年的樓按市場十分精彩,樓價由上半年急升到下半年回落;銀行按揭業務取態則由進取轉為審慎。此外,美聯儲於年內減息三次,港亦逾十年首次減息1/8厘,而最受市民關注的必定是施政報告大幅放寬按揭成數的新措施。而對於今年的樓按市場,筆者作出以下預測。轉按宗數將按年大跌50% 現樓按揭宗數將見負增長隨着銀行逐步收緊按揭優惠,加上現時實際按息比由兩年前約2.15厘增至約2.5厘,在轉按誘因大減下,料今年轉按宗數將按年大跌50%,轉按需求主要由少量加按套現、除名及發展商高成數按揭轉按慳息的業主作支撐。此外,現時樓市狀況仍不明朗,預料明年現樓按揭宗數將按年錄得負增長,全年現樓按揭宗數將按年下跌約15%。樓花平穩 建築期付款料增發展商現時仍積極推盤,料年內將推出約18,000伙新盤,而近年新盤定價傾向貼近二手市場,相信能吸引買家入市,加上受空置稅影響,料樓花將保持平穩。不過受惠於政府新按保政策,料選擇建築期付款的買家將稍為上升,而令部份樓花按揭宗數滯後,全年樓花按揭宗數有機會稍有回落。樓需求升 二手中型單位料受棒現時市場仍存在多個不明確因素,樓市因而未見起色。若第二季後政經問題有所改善,在香港房屋供求失衡下,樓價有機會「追落後」以及二手樓市將出現「平買平賣」,再配合新按保政策,可帶動換樓市場的需求,當中以600至1,000萬物業尤其受歡迎,不過納米樓的需求料將減少,細單位樓價升幅不及中型單位,大型單位的樓價則持平。銀行...

2020-1-6 8:30:26

【置理明言】「先住後付」真係咁著數?(曹德明)

近日有消息報導指,一名女藝人以「先住後付」的方式購買一幢位於馬鞍山的數千萬獨立屋,頓時成為城中熱話。近期亦有不少樓盤推出「先住後付」的付款方法吸引買家入市,今次由筆者講解「先住後付」的由來以及利弊。什麼是「先住後付」「先住後付」是一種延長成交期的付款方法,一般來說,買家簽署買賣合約時,只需先付樓價約一成訂金(視乎發展商而定),剩餘的金額則需於指定年期過後繳付,讓買家不用即時供款,便可入住單位(有些發展商則會收取額外入住許可費)。近期,發展商要應付政府快將實施的一手樓空置稅而加快去貨的速度,避免因單位未能於指定日期內售出而要繳交額外差餉。有些發展商則因應樓市氣氛,推出「先住後付」的方法吸引買家以增加樓盤的銷情。「先住後付」的好處「先住後付」最吸引人之處是以少部份首期去置業,並且有較長的時間去安排資金。這方法對換樓客十分吸引,因他們可以先繳付較少的首期入住新屋,之後再有更多時間讓他們放售現有單位,避免同時要供兩層樓,減輕供款壓力。「先住後付」或需承受的風險使用「先住後付」的買家亦需承受一定的風險,若果買家付尾數時樓市轉差以至樓價下跌,從而令到估價下跌,買家於申請按揭時,銀行有機會因估價不足而不能批足按揭,屆時買家可能需付更多首期。而「樓換樓」的買家更要注意的是,以「先住後付」購入另一個單位時仍需繳付15%印花稅,如想獲退回新物業多繳的稅款,則必須於12個月內賣出舊有物業。不同發展商的「先住後付」計劃亦有所不同,建議每...

2019-12-30 9:32:20

【置理明言】曹德明:買樓收租仍是如意算盤嗎?

買樓收租一直是不少市民夢寐以求的理想之一,皆因租金收入穩定,風險亦比投資股票低,不用擔心股票市場大上大落而費盡心神留意市況。有些市民仍有按揭在身,希望靠出租幫忙減輕供款壓力。根據差餉物業估價署最新公布數據顯示,香港租金指數連續下跌兩個月,雖然數字稍有回落,但是跟十年前相比,從2009年的租金指數100.4,到今年第三季為198.8,增幅差不多達一倍(98%),上升速度十分驚人。雖然買樓收租是一個穩妥的投資方法,但是決定前事先需注意一些事項。計算租金回報若以買樓收租作投資,事前要好好計算及考慮租金回報率、租賃市場需求的狀況,以及其他因素(如地理位置及鄰近交通),看看該物業是否值得投資。而租金回報率的定義十分廣泛,最簡單的計算方法是以每年租金收入/購入時樓價而得出來,假設購買時的樓價為600萬,月租為$15,000,租金回報即是$15,000x12個月/600萬,即等於3厘。如果想更準確地計算的話,則要將買樓時所需要的額外使費(如銀行利息及經紀佣金)、其他支出(如差餉及管理費)及稅項等一同計算。租金回報率愈大,即代表收益愈大。使用按揭保險不能用作出租新按保措施推出後曾收到讀者查詢,他們打算以高成數按揭置業,但因每月的還款額大,所以期望於收樓後即時出租,以收租幫忙償還貸款。但是根據金管局的規定,申報出租的1000萬以下物業的按揭成數為五成,1000萬或以上物業為四成。根據按揭保險公司的規定,申請高成數按揭都必須要以自住為目的,自住的人最少為一位抵押人、借款人或擔保...

2019-12-23 9:00:35

【香港樓市】港置:57%受訪者預期樓價下跌,但準備入市人數回升

香港置業公佈最新置業意向調查,香港置業營運總監姚偉南指出,約57% 受訪者認為樓價認為末來1年樓價下跌,當中預期跌度低於5%的佔20.5%。自政府放寛按揭成數後,約39.7%受訪者計劃未來12個月入市,按季升1.6百分點,較去年同期升5百分點。香港置業行政總裁李志成預期,樓市好淡因素爭持,明年樓價將呈窄幅波動,波幅料約5%。一手市場方面,空置稅實施在即,發展商料將繼續採取貼市價策略推售新盤吸客,但今年一手表現強勁,預計明年一手註冊量將與今年相若,約為2萬餘宗水平。至於二手,政府放寬按揭保險成數後,將有助市民上車,同時重啟換樓鏈,加快二手流通,預計明年全年二手註冊量將企穩4萬宗。在眾多板塊中,預計受惠按保放寬的中小型物業將較受追捧。李志成續指,市場不乏購入大單位的買家,建議政府分階段放寛1,000萬至1,500萬物業按揭成數,由現在最高5成提升至7成,逾1,500萬至2,000萬物業最高按揭成數由5成升至6成。

2019-12-16 17:00:56

【置理明言】曹德明:按揭抵押人、借款人和擔保人的分別

自最新按揭保險措施推出之後,使用高成數按揭買樓的首置客比例顯著上升。高成數按揭能減輕首期的負擔,但供款入息比率及壓力測試要求亦隨之增加,如供款能力不足的話就需要增加借款人或擔保人一同分擔,以增加借貸能力。一般向銀行或財務機構申請按揭貸款時,申請人通常都會劃分為抵押人、借款人和擔保人,今次筆者就和大家講解他們的不同之處。抵押人(Mortgagor)或稱為按揭人,為物業擁有者(即業主),是唯一能擁有物業買賣權的人,在按揭申請中必須要填寫,而抵押人通常都會同時成為借款人,因此,購買物業及申請按揭時則需被審視財務及信貸狀況。但如果抵押人並不是借款人的話,則由借款人承擔償還貸款的責任,例如老公想送一層樓給老婆,並由老公負責供款,申請按揭時,填寫老婆為抵押人,而老公則為借款人,償還貸款的責任就會由老公負責。抵押人亦可以同時多於一個人,但若要將物業作抵押或出售,必須先要所有抵押人一致同意才能進行。因按揭貸款是以物業作抵押,如抵押人、借款人及擔保人未能還款的話,銀行或財務機構有權接管及出售該物業。借款人(Borrower)為承擔按揭貸款的人,在按揭申請中必須要填寫,並且需負上還款責任。在申請按揭時,借款人的資料必須要先給銀行或財務機構審核,確保有足夠還款能力才能申請成功,當中借款人的供款與入息比率及壓力測試須為50%及60%,此外,銀行或財務機構審批借款人的按揭申請時亦會查看其財務及信貸狀況。如果借款人的還款能力不足,可以加多過一個借款人或擔保人...

2019-12-16 8:53:07

【置理明言】曹德明:買家購入銀主盤必讀

政府最近推出新按保措施,將首置客的按揭成數提高,對樓市起了正面的影響,雖然首置客上車較以前容易,但是本港的經濟轉趨不明朗,近期負資產個案及銀主盤的新聞亦有所增加,市民若果供不起,所持有的物業分分鐘會變成銀主盤。筆者最近收到一些關於銀主盤的查詢,現在與大家一起探討。銀主盤是指業主因個人財務狀況出現問題而無能力支付或拖欠銀行按揭貸款,根據按揭貸款及《物業轉易及財務條例》規定,銀行會將該物業收回並再次出售,將賣樓所得的資金用作償還有關欠款。根據經絡按揭轉介研究部數據,今年第三季供樓負擔比率約為62.4%,雖然與1997年的超過九成相比,仍處於可接受的水平,但建議買家亦不宜借得太盡,愈承造高成數按揭,萬一樓市下跌,便較大機會成為負資產,倘若經濟下行及供款壓力增加,甚至有機會供不起而成為銀主盤。銀主盤的叫價通常都低於市價,而且無論以按揭息率或年期看,都與普通私樓並無太大分別,所以近年吸引了不少買家捧場,平價買樓看似吸引,但購入銀主盤是否等於執到「筍盤」?筆者建議買家事前要先注意以下事項。首先,買家要先仔細查冊,了解物業及業主的過往記錄,若然物業有僭建物或結構性間隔改動、業主身份不明確,又或者缺失樓契,都有機會令按揭申請不獲批核。此外,買家亦要留意物業的財務情況,如前業主負債,並且將物業地址登記作借貸用途,日後會有機會被財務公司滋擾。銀主盤大多掉空多時,買家需要預留資金用作裝修。完成買賣後,買家亦要自行查核地租、地稅、管理費、水...

2019-12-9 9:15:48

【置理明言】曹德明:負資產不可怕 入市前宜做足準備

金管局最新數據顯示,2019年第三季錄得53宗新增的負資產個案,涉及金額3億3千萬元,即平均每宗約620萬元,對比2019年第二季只錄得1宗及300萬元,期內新增宗數及平均貸款金額都分別急升53倍及106%。金管局指大部分個案為銀行職員的住屋按揭貸款,少數涉及按揭保險計劃的貸款,有關貸款的按揭成數一般較高,亦成為負資產個案的高風險人士。負資產出現的原因是因為樓價下跌,物業的市值低於未償還按揭貸款,從而造成供樓人士資不抵債,如樓價下跌超過兩成,承造八成按揭的業主就有機會變成負資產人士,所以使用愈高成數按揭的人士,承受負資產的風險亦會愈高。10月推出的最新一份施政報告,提高了首次置業人士放寬按揭保險計劃的樓價上限。根據經絡按揭轉介研究部資料分析,措施推出後的首個月,透過經絡按揭轉介申請按揭的個案當中,超過一半的申請人使用高成數按揭,筆者預計未來宗數亦會持續上升。雖然新措施讓更多市民更容易置業,但是在中美貿易戰及現時社會事件等等的外憂內患夾擊之下,香港的樓按發展定必受到一些影響,此時放寬按保措施就有機會增加負資產的風險。但是有意置業的買家不用過份悲觀及害怕,因為現時樓市仍屬求過於供的階段,今年的新居屋認購更超額60.5倍,打破歷年紀錄,這反映出本港的置業需求仍然強勁,能為樓市作強而有力的支持。而第三季錄得53宗負資產個案,相比2008年「金融海嘯」時的10,949宗,又或者是2003年「沙士」的105,697宗,情況實有天淵之別。此外,現時銀行及按揭保險公司都對按揭...

2019-12-2 9:15:58

【置理明言】曹德明:《施政》放寬按保首月回顧

自10月中發表的新一份《施政報告》提出為首置人士放寬按揭保險樓價上限至今已經一個多月,樓按市場起了什麼變化?今次就以經絡按揭轉介研究部所調查出來的資料及數據和大家一同探討及分析放寬措施對樓市的影響。高成數按揭佔整體申請逾半 按月升近兩成根據資料顯示,自施政報告推出為首置人士放寬按揭成數措施後的一個月,透過經絡按揭轉介申請按揭的個案當中,使用高成數按揭(按揭成數為六成以上)的申請佔整體申請達50.2%,不但超過一半,而且較上月同期錄得的32%,按月漲升近兩成。當中使用高成數按揭購入二手物業佔整體申請約為76%,購買一手物業並使用銀行高成數按揭申請則為24%。超過九成申請人選用八成或以上按揭在高成數按揭申請當中再作細分,高達6成申請者選用八成按揭,30.2%申請者選用最高的九成按揭,即兩者合共超過9成,反映置業者對高成數按揭的需求殷切。而高成數按揭的申請人中,56.4%申請者年齡介乎30至40歲,20.7%申請人為20至30歲,19.4%為40至50歲。當中佔最大部份申請者(26.3%)的每月平均收入介乎$30,000至$40,000以下,而收入介乎$40,000至$50,000以下亦排第二,佔18.3%,整體高成數按揭申請者平均入息為$47,285,遠高於政府統計處發表2019年第二季的每月就業收入中位數$18,700。某程度亦可反映若要符合高成數按揭的供款佔入息比率,首置客的收入須要達到一定要求。現時絕大部份高成數按揭申請人都能夠通過供款佔入息比率及壓力測試,對於銀行處理個別未能達到壓力測試的高成數按揭申請,現時...

2019-11-25 8:30:11

【置理明言】曹德明:新居屋揀樓前按揭必讀

今年推出的6個新居屋屋苑(分別位於何文田、長沙灣、荃灣、將軍澳、馬鞍山及沙田)已完成攪珠抽籤,並將於本月開始讓申請者揀樓,售價介乎156萬至529萬港元,差不多以市價五九折出售,除了有地價折扣,買家亦可享有高成數按揭,更加輕鬆上車。成功抽中的幸運兒於申請居屋按揭的時候其實有很多東西要注意,要求亦與申請私樓按揭有所不同,在此筆者會為大家好好整理出各項需注意的事項。按揭成數及年期居屋申請分為白表及綠表,兩者的按揭成數上限都有所不同,白表最多承做九成按揭,綠表則最多承做九成半按揭。此外,兩者的按揭年期最長均為25年,這視乎政府的按揭擔保期而定,而6個屋苑都為一首居屋,所以兩種申請的按揭年期最長均為25年。以將軍澳雍明苑預計售價最高價(455萬元)單位為例,按揭年期為25年,白表申請者首期為45.5萬元,而綠表申請者則為22.75萬元。二手居屋的計法則不同,新居屋的政府擔保期一般為30年,如二手居屋的出售日期是7年前,政府擔保期就是30減7等於23年,按揭年期亦只為23年。只能承造P按申請私樓按揭時,銀行主要提供P按(最優惠利率按揭)或H按(銀行同業拆息按揭)兩種供款計劃給買家選擇,而在房署規定下,居屋按揭只可選擇P按。現時大行的最優惠按揭計劃之息率約為P-2.5%,如採用的最優惠利率為5%,實際按息則等如5%-2.5%=2.5%。高成數按揭但免保費新居屋買家還有一項優勢,就是可以使用高成數按揭槓桿入市之餘亦不需要繳交保費。由於已有政府擔保,銀行不需申請人向按揭保險公司購買...

2019-11-18 9:00:31

【置理明言】曹德明:按揭放寬全面睇(二)

上一篇向大家講解在最新的施政報告中,放寬按揭保險計劃的樓價上限後,首置客考慮置業時需要注意的事項,當中包括要符合「首置客」的定義、首期減少但入息要求相應提高、以及保險費增加,今篇會繼續向各位講解另外一些注意的事項:4. 不適用於購買「即供」樓花物業在新措施下,按揭保險放寬樓價範圍只適用於已落成住宅物業,所以現樓沒問題,而購買樓花則要視乎選擇「即供」還是「建築期付款」。一般情況下,樓盤於發出入伙紙及滿意紙後,買家申請按揭時所簽的是現樓按揭契,便合乎已落成物業的定義。因此,若買家選擇「建築期付款」(待樓宇建成,業主收樓後才開始供款)便有機會受惠。相反,「即供樓花」(購入樓花後,立即開始供款)則不適用於新措施。此外,建築期付款對買家(尤其是租屋或換樓人士)的資金運用上有更大靈活性,料未來1,000萬元以下的樓花盤,首置客採用建築期付款的比例或會上升。但是,此方式影響發展商的現金流,因此樓價折扣率較低,而且買家須承受入伙時如樓價下滑出現估價不足的風險。假設一個800萬元樓價單位,新措施下按揭成數為九成,即借720萬元。但當物業落成時,估價下跌一成至720萬元,九成按揭只可借648萬元,準買家要另行支付72萬元差價。建議買家入市前好好考慮及評估自己的負擔能力、樓市狀況以及未來經濟環境等因素。5. 免壓力測試但審批需時新措施指出即使首置客未能通過壓力測試,只要符合供款與入息比率50%以及繳交額外保費便有機會上車。不過措施至今實施約三個星期,暫未接...

2019-11-11 10:03:05