登入

【置理明言】曹德明:未補價居屋「甩名」須有合理解釋

今年首季樓市暢旺,居屋二手市場交投亦受到帶動。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合房屋委員會資料顯示,今年首季居屋及公屋第二市場合共錄625宗交投,按季上升近四成半,創近3季的新高。 當中,未補地價的二手居屋因供應少、售價比市價便宜一截、加上近年重推「白居二」計劃,使過去不少未補地價的居屋單位錄得不俗的升幅,近期亦出現不少創屋苑同類型單位居屋二手市場新高的交投。 不少人以居屋作為置業階梯的起步點,早前多次的新居屋發售及「白居二」計劃,引來不少年輕人及首置者賭賭運氣嘗試申請,部份申請者欲加大中籤機率,會以2人名義作申請,最終以聯名方式購入居屋單位。 假以時日,隨業主收入及財富增長,打算再置業亦不足為奇。最近有朋友向我查詢,早年以聯名方式購入居屋,可否在未補地價的情況下,將其中一方「甩名」後再置業? 須知道,根據現時房屋條例,資助出售房屋有轉售限制,不可自由轉讓物業業權,並須於轉售限制期屆滿,補回地價後方可於公開市場出售。除非在特殊情形下,房委會方可根據個別情況,酌情處理未補地價居屋的業權轉讓之申請。常見的情況包括申請配偶加入成為聯名業主、因離婚或分居將業權轉給配偶、移民或長期在海外工作、業主去世/年紀老邁/重病命危/破產而申請更改業權等。以上原因均需提交相關證明,並等待房委會審批。 轉讓業權流程方面,申請人需要先填寫由房委會提供的業權轉讓申請書,以及提供一系列證明文件。待申請獲批後,新擁有人需聯絡承造按揭之銀行,並重...

2021-5-10 10:14:24

【置理明言】曹德明:拆息跌至11年新低 供樓人士可慳幾多?

今年首季一手及二手市場暢旺,而近期一手新盤持續熱賣,部份發展商看準市場需求,即使提價加推仍有價有市。按揭市場方面,銀行亦未放慢腳步,有銀行為爭取優質客戶,提供更多不同按揭優惠,以吸納相關客源。 在承造按揭的客戶中,大部份業主均選擇以拆息為基準的H按計劃承造按揭。根據金管局數據顯示,2月份選用H按的佔比為95.9%,已連升七個月,同時升至有紀錄以來新高。 選用H按佔比一直攀升不無原因,香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)近年一直下跌,近日甚至跌破至0.1厘,重返2010年5月,即近11年的新低。除早前選用H按的業主,未來選用H按承造按揭的客戶亦有機會受惠。 究竟拆息持續下跌下,供樓人士可節省多少供樓開支? 以近期某九龍新盤為例,其一房單位售價800萬元、承造六成按揭,貸款額480萬元、還款期為25年計算,若以4月28日HIBOR(0.09厘)並選用H+1.3%的拆息按揭計劃,實際息率為1.39厘,與去年同期的實際按息2.5厘作比較,按息相差超過一厘,每月供款由$21,534下降至$18,950,即一年後每月供款相差$2,584或12%;全期利息開支亦由$ 1,660,081減少至$ 884,957,減少$775,124或46.7%。 以上例子可見,拆息愈低,供款與利息開支愈會減少,而即使按揭利率上升,H按計劃仍有封頂位(2.5厘)作為安全網,因此選用H按同時可享「慳息」以及「鎖息」兩大好處,以致備受多數置業人士選用。 近月多國經濟漸見復甦,令市場揣測未來加息步伐會否提前。然而大部份聯儲局官員仍表示未來一至兩年將保持接近零的利率...

2021-5-3 11:05:11

【置理明言】曹德明:港人於大灣區置業按揭飆三倍

閣下最近閱讀新聞時,有否發現經常看到「大灣區」的相關報導?你又有否想過購買香港之外的物業呢?還是認為手續一定十分繁複而沒有考慮其可能性?事實上,近年多項大灣區政策相繼推出,港人於本地銀行承造物業按揭的範圍已不限於香港物業。本行自2019年起亦積極與各大銀行合作,為顧客提供大灣區一手物業的樓宇按揭及現契國內物業融資的轉介服務,其手續申請方法及遠比你想像中容易。 「大灣區」泛指以下9個城市:珠海、中山、深圳、廣州、佛山、江門、肇慶、惠州、東莞。自本行推出有關轉介服務至今,客戶查詢以及申請大灣區物業按揭的宗數均不斷攀升。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,2020年透過本行申請大灣區按揭宗數對比2019年增長更高達3倍之多。當中,珠海、中山、深圳物業尤其受港人歡迎。 而申請個案當中,貸款額由50萬至500萬不等,平均的貸款額為271萬元,相比金管局最新2月份的平均按揭貸款金額為481萬元,相差逾四成或210萬元,可見於大灣區置業的供樓負擔相對於本港更為輕鬆。 而事實上,現時港人於大灣區當中指定城市購買指定一手物業(樓花及現樓)及現契國內物業的按揭融資,可享有「港息」、「港元」以及「港地」三大好處。 「港息」—以香港最優惠利率按揭計劃(P按)為計算單位,實際按息可低至3.25厘,息率比一般國內承造按揭的息率(約5至6厘)為低; 「港元」—每月還款以港幣結算,避免匯率差價的風險; 「港地」—於本地銀行協助下,辦理港幣按揭貸款及完成物業買賣手續,每月還款予本地銀...

2021-4-26 8:00:26

【港樓快訊】港置調查:市民入市意慾創3年新高 憧憬通關資金湧港

今年樓市回復活躍,香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽(Dave Ma)表示,今年初新盤連環推售,積聚購買力得以釋放,樓市交投熾熱,更由小陽春升級為大陽春。 資料顯示,首季一手私宅註冊共錄3,669宗,較去年同期大增約62.2%,本年首季二手註冊量共錄14,923宗,較去年同期勁升約74.8%,市場頻頻錄得破頂成交,根據差估署最新數據,2月份私人住宅樓價指數報384.5點,較1月份的381點升0.92%,連升兩個月,更創7個月新高。 市場氣氛活躍,香港置業於3月底進行的調查發現,逾半受訪者考慮未來12個月入市,比例創12季,即3年新高,同時近5成半受訪者認為未來樓市走勢平穩向好,比例創6季新高。 馬泰陽表示,全球開閘「放水」提振經濟,低息環境料持續一段時間,勢推高資產價格,吸引資金流入磚頭,預計次季一手私宅註冊量升約1成半至逾4,200宗水平。 在眾多板塊中,豪宅市場受年輕富豪及「新香港人」購買力支持,交投看高一線,不少買家已偷步在通關前入市,各區皆湧現新高價成交。另外,政府將於5月推行「來港易」,允許國內人士來港後毋須接受14天強制檢疫,料有利「北水」來港置業,若中港恢復通關,相信樓市更將旺上加旺,預期今年樓價升至少10%,年內更有力重上歷史高位。

2021-4-21 16:43:54

【置理明言】曹德明:大灣區一手物業承造按揭須知(下)

上回提及於本港銀行承造大灣區一手物業按揭的基本資訊,包括可覆蓋之地區、按揭計劃、息率,以及所需費用等。今回筆者將繼續講解申請有關物業的所需文件以及一般申請流程。 承造大灣區一手物業按揭,需要向銀行提供指定文件,當中包括: 個人證明如香港身份證以及港澳居民來往內地通行證(回鄉證); 收入證明如最近3個月的銀行出糧記錄、最近一年的稅單或僱傭合約,如自僱人士則需要提供公司銀行帳戶記錄、經會計師核實審計報告、稅單以及公司查冊; 住址證明如最近3個月的銀行月結單、水費單或電費單; 婚姻狀況證明; 物業銷售合同以及支付首期的證明文件。 有關承造按揭的程序,與承造本地物業有所不同,一般可參考以下流程: 客戶於本地承辦大灣區按揭之銀行申請按揭,同時提交所需文件; 銀行進行文件審批以及查核客戶之信貸紀錄; 申請批核成功後,銀行發出確認書通知客戶; 客戶於本港律師樓進行樓按交易,律師準備法律文件,並在國內公証律師的見證下,簽署授信函及抵押合同; 客戶於銀行指定的內地結匯行開立結匯帳戶或由國內律師安排結匯; 國內律師到當地的不動產登記中心辦理抵押登記; 完成登記後,國內律師行通知客戶,並於客戶確認後,安排放款至客戶於國內開立的結匯帳戶 內地律師將所有有效文件移交至貸款銀行保管。 大灣區各城市的房策有所不同,而每間銀行對於按揭申請上的流程亦有差異,買家事前可先向相關銀行以及專業按揭中介公司作咨詢及協助,以令交易順利完成。 曹德明 經...

2021-4-12 8:00:55

【置理明言】曹德明:大灣區一手物業承造按揭須知(上)

去年六月,政府統計處發表一份港人粵港澳大灣區生活意向的調查報告,從調查結果所得知,近70萬名15歲或以上受訪者,有想過將來離開香港到其他地方生活,當中近27萬人更有興趣將來到內地大灣區城市生活。 市民有意定居大灣區不無原因,除了嚮往更大的居住及社區空間、更低的消費水平、更好的發展機遇外,中央近年亦積極推進粵港澳大灣區建設,推出各項政策及措施,當中包括放寬港人到大灣區城市買樓等措施。大灣區發展前景理想,加上各項政策的推動下,相信當地物業的投資潛力不容忽視。 以往港人於國內置業須一筆過付清樓價,不過隨著大灣區發展迅速以及緊密連通性增強,近年本地銀行相繼開始推出一系列大灣區按揭服務,包括承造國內物業按揭貸款以及現契國內物業按揭融資,以切合客戶不同置業需要。有興趣於大灣區置業之人士可先了解當中的注意事宜。 現時有數間本地銀行接受國內一手物業(樓花及現樓)之按揭申請,覆蓋地方主要包括廣州、深圳、中山、佛山以及珠海等大城市。 按揭息率方面,有別於經國內銀行申請物業按揭,實際按息高達6厘;如經本港銀行申請,只需以本港最優惠利率按揭(P按)為單位,實際按息可低至3.25厘。 至於按揭成數,銀行最高可承造六至七成按揭,供款年期方面,物業最長可承造25至30年按揭。若申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保,按揭成數上限需下調一成。 此外,購買有關物業必須為自住用途,而申請人亦同時須支付其他所需費用如手續費、律師費、物業登記費等。而最...

2021-4-7 8:00:50

【置理明言】曹德明:現金回贈增加反大失預算?

去年疫情影響本港經濟,銀行在風險胃納轉變,以及按揭業務資金成本高企的情況下,不約而同加強風險管理,按揭批核上的準則亦轉趨審慎。除了微調按揭息率、削減現金回贈等按揭相關優惠,銀行亦會考慮按揭申請人的行業穩定性而調整按揭條款。 近期樓市氣氛持續暢旺,使銀行對按揭業務轉趨積極,部份銀行或針對個別優質客戶輕微調升相關按揭優惠。根據土地註冊處最新數據顯示,中小型銀行的市佔率已連升2個月,相信因個別銀行為下半年搶佔更多市佔率而調整按揭息率。 而近年置業人士選擇按揭產品時,除按揭息率外,銀行所提供的現金回贈亦是考慮因素之一。事實上,銀行按揭現金回贈曾於去年跌至0.5%以下,現時已稍回調至最高1.2%。現金回贈有所增加,對於買家本是一件樂事,不過對於凡事都計到盡的新手買家卻要留神,超過1%的現金回贈或有機會增加額外首期開支,需要先「抬錢」上會。 事實上,金管局對住宅按揭貸款的認可機構有清晰指引,銀行向借款人提供的現金回贈設有最高水平。若所提供的現金回贈超過貸款額的1%,銀行審批按揭成數時,整筆回贈金額須包括在貸款額內計算。 以樓價為600萬元的單位為例,如承造九成按揭,貸款額為540萬元,而銀行只可承造六成按揭,但透過購買按揭保險後,則可承造九成按揭。現金回贈方面,銀行只會以六成按揭計算。如現金回贈為1%,計算方法為600萬元x六成x1%=$36,000。但若現金回贈增加至1.2%,計算方法為600萬元x六成x1.2%=$43,200。要注意是,因現金回贈超過貸款額的1%,金額須...

2021-3-29 8:21:13

【置理明言】曹德明:工商舖按揭與住宅按揭大不同

新年快樂,筆者祝各位讀者牛年大吉、身體健康、財運犇騰! 近期樓市回暖,新盤賣個滿堂紅,同時更帶動二手交投。另一方面,非住宅物業的交投其實亦一直有顯著上升的趨勢。根據土地註冊處以及美聯物業房地產數據及研究中心所顯示,今年一月份工廈註冊宗數為近20個 月的新高,同時亦連升5個月;商廈註冊宗數亦創26個月新高;舖位註冊宗數連續5個月錄得過百宗;非住宅物業佔整體物業註冊宗數的比率更達25%,創下26個月新高。非住宅物業交投漸趨活躍,相信亦某程度上反映去年政府因應非住宅物業市場的周期變化,先後放寬相關物業按揭貸款成數以及非住宅雙倍印花稅,從而帶動相關物業的交投。 工商舖與住宅物業一樣可承造按揭,不過,銀行承造工商舖按揭一般較住宅物業保守,當中細節亦不盡相同。首先,不論樓價,非住宅物業之按揭成數上限均為五成,另不設高息存款掛鈎計劃以及現金回贈。如借貸人申請按揭時同時擁有其他物業的擔保或借貸,按揭成數會下降一成。此外,如借貸人的主要收入並非來自香港,按揭成數亦會下降一成。 按揭計劃方面,申請人一般可選擇P按或H按計劃,而現時新造息率普遍為P-2.65%(P=5.25%),比住宅物業的P按略高大約10點子,還款年期最長為三十年。計算供款能力方面,供款與入息比率的上限為40%,壓力測試的上限則為50%。如借貸人的主要收入並非來自香港,供款與入息比率以及壓力測試的上限均下降一成。稅項方面,新政策下買家無須繳交額外印花稅以及買家印花稅,只需要繳付從價印花稅(AVD)(...

2021-2-22 9:28:02

【置理明言】曹德明:發展商一按知多啲

本港疫情逐漸緩和,樓市亦於近月轉趨暢旺。多個新盤於新春前絡繹而出,銷情亦接連報捷,料其他新盤將相繼應市,一手市場有望保持熾熱氣氛。發展商為催谷新盤銷情,均推出各式各樣的置業優惠、付款方法以至按揭計劃給買家選擇,近期則有發展商以高成數一按作招徠,助買家輕鬆入市。 入息審查較一般銀行寬鬆 一般而言,「高成數一按」為發展商與旗下財務公司合作推出的按揭計劃,成數可達至九成。買家申請有關按揭計劃時,一般需要提供入息以及還款能力等證明文件。相比起傳統銀行,發展商一按的審批或會較為寬鬆,部分甚至可豁免通過壓力測試。 大大減低首期負擔 發展商一按的另一吸引之處是可減輕首期負擔。試以樓價1,200萬元的物業為例,根據現時金管局指引,1,000萬元或以上的物業,銀行最高只能承造五成按揭。因此買家承造銀行按揭,需要支付600萬元首期;如選用發展商「高成數一按」,最高可承造九成按揭,首期只需支付120萬元,兩者差距達480萬元,首期負擔大大減低。 注意蜜月期後息率上升 不過,發展商所提供的一按息率一般較銀行為高,如「首3至5年為最優惠利率(P)減2%、其後P +1%」等。一旦過了「蜜月期」,供款人的負擔將會增加,故買家一般於「蜜月期」完結前選擇轉按至傳統銀行,享受銀行較低的按揭息率。 換樓人士或投資客較為合適 買家因缺乏首期而欲承造高成數按揭上會,事實上亦可選擇申請按揭保險或發展商二按計劃。不過申請按揭保險的限制較多且設有樓價上限,而申請二按則須經一按銀行同意...

2021-2-16 10:12:00

【置理明言】曹德明:疫情下樓價企穩 負資產不升反跌

金管局最新數據顯示,2020年第四季錄得185宗負資產個案,涉及金額達10.6億元,宗數及貸款金額按季分別減少7%及8.2%。新冠肺炎疫情肆虐2020年,重挫全球以至本港的經濟,與此同時,本港失業率亦一直攀升,但為何負資產宗數不升反跌? 負資產升跌主因取決於樓價趨勢及按揭成數。如樓價出現大幅下跌,物業市值低於未償還按揭貸款,以至供樓人士資不抵債,就有機會成為負資產個案。因此,樓價升跌會直接影響到負資產的宗數。 根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心資料顯示,2020年第四季的一二手住宅註冊宗數為17,738宗,對比去年同期的13,526宗,急增逾三成,按季更創下近4年新高。樓市交投回暖,相信是因疫情令二手交投因議價幅度擴大而增加。此外,再加上「新按保」計劃的支持以及低息環境等利好因素配合,使樓市交投有所上升。 另一方面,本港供樓人士的財務狀況尚算穩健。金管局於過去10年對樓市制定有效的逆周期緩衝措施,銀行在批核按揭的要求亦相當嚴謹。而去年2月初,多間銀行相繼推出「還息不還本」紓困方案,協助受經濟下行影響的客戶,緩解其供款壓力。根據金管局資料所見,2020年第四季的3個月及6個月未償還按揭貸款的拖欠比率分別維持於0.04%及0.03%的超低水平。相信相關措施亦發揮了正面成效,免卻供樓人士因經濟壓力下,急於劈價沽售物業,有助穩定樓市。 以上因素充分地反映現時樓按市場仍處於健康水平。根據差餉物業估價署最新數據顯示,2020年第四季私人住宅售價指數平均錄得380.5,按季只...

2021-2-8 8:00:56

【置理明言】曹德明:談劇說樓按–新手篇

香港寸金尺土,不少港人如劇中主角般,視買樓為一生所追尋的目標。能夠擁有一個屬於自己的理想安樂窩固然是樂事,不過合適的事情在合適的時間做,買樓亦需要遇上合適的時機。 以劇中主角為例,他們與家人同住時出現生活上的磨擦,新婚後決定暫居於只有百多呎的劏房單位。現實上,租住單位所面對的問題亦不少,包括因業主加租或不肯續租而另覓新居,繼而衍生搬遷時需要花額外的金錢及時間。此外,租住單位未能帶來任何回報價值,有如為業主供樓。因此有實際需要的情況下(如計畫結婚或改善現有居住環境),買樓普遍比租樓更為合適。 有了實際需求,亦建議先進一步了解樓按市況。現時本港雖受疫情衝擊,但樓按市場至今仍然非常穩固,疫情期間樓市更展現出其強大的抗跌力,當中的原因包括剛性需求強勁及房屋供應不足等。此外,本港低息環境持續,相比於八十年代初期,按揭息率曾高達逾20厘,當時供樓吃力又大壓力,反觀現時實際按息約為2厘以下,相信未來息口仍然低企。在低息環境下,供款相對更為輕鬆,加上求過於供、政府及銀行審慎的樓按措施以及低息環境等因素影響,相信「買磚頭」仍是不少人選用的保值及長期投資方法。 熟悉市況,配合合適的時機,亦要計算清楚自身的購買力,除了首期支出,同時亦要計算印花稅、律師費、代理佣金、驗樓費、差餉、裝修費以及其他雜費等多項開支。此外,亦要評估自身的供款能力,即能否通過供款佔入息比率以及壓力測試,同時亦要了解工作行業有否受現時疫情的影響。審視好自己的經濟...

2021-2-1 10:04:11

【置理明言】曹德明:談劇說樓按 – 凶宅篇

上回分享了申請按揭的潛在風險,今回筆者將轉談令人忌諱但又引人入勝的話題-凶宅,同時亦會講解購買相關物業時,申請按揭上的注意事項。 凶宅在法律上沒有劃一定義,泛指單位內曾發生自殺或兇殺等非自然死亡方式的個案,亦有人會將老死或病死等自然死亡視為凶宅。銀行對於凶宅估價的準則各有不同,一般先委託估價行進行評估,了解事故的嚴重程度,推算該物業自身的價值以及出售時的承接能力,從而決定最終批出的按揭成數。 鑒於凶宅的承接能力較正常單位低,估價行對相關物業的估值較為保守。 除估值不足,銀行亦有機會批出較低的按揭成數,甚至調高按揭息率。此外,事發單位的同層,以及上下層單位的估值亦會受到牽連,但影響程度相對事發單位細。以劇中主角為例,即使他們欲購買的單位只是同層出現凶宅,如正常情況下,可向銀行申請八成按揭,但因同層出現凶宅,最終只能批出六成按揭,首期由兩成急增至四成。而現實中,銀行甚至有機會拒批按揭,屆時買家則須支付物業的全數成交金額。 如想避免購入凶宅,建議事前可向業主及大廈的管理處職員多作了解,亦可於有關凶宅資訊的網站進行初步查閱。最直接的做法,可透過地產代理代為查證。雖然《地產代理條例》並沒有規定地產代理必須提供該單位或相鄰單位是否凶宅的相關資訊,但根據監管局所制訂的《操守守則》,地產代理必須秉持誠實、忠誠和嚴正的態度向客戶提供服務。因此,地產代理應盡可能去查證相關資訊,並如實地知會買家。講清講楚,便能避免像劇中主角,與...

2021-1-25 9:48:41