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【樓市消息】中原四大指數齊跌四周 樓價或重回年初水平

 中原地產指,CCL四大整體指數齊跌四周,是自去年10月以來首見。過去四星期,CCL累跌2.71%、CCL Mass跌3.05%、CCL(中小型單位)跌2.88%、CCL(大型單位)則跌1.87%。去年中秋前後四大整體指數跌5周,當時CCL累跌1.55%,CCL Mass跌1.21%,CCL(中小型單位)跌1.33%,CCL(大型單位)跌2.76%。今年中秋前樓價明顯加快向下調整,其中三大指數近4周跌幅比去年5周跌幅為大。但樓市並非轉勢大跌,估計樓價重回今年初水平,調整幅度約一成。

2019-9-20 16:36:20

【置理名言】曹德明:四大銀行加按息 入市精明部署

最近按揭市場上頻頻有新動作,自滙豐銀行於六月份掀起序幕,調升轉按計劃的H按封頂息率,同時削減現金回贈,其後蔓延至一手及二手的新造按揭,再蔓延至其他銀行。加按息削回贈的原因不難理解,主要是以往按揭的優惠非常豐厚,奈何拆息已維持兩厘附近水平一段時間,加上外圍風險遞增,銀行在邊際利潤極微薄及部份銀行的按揭業務已達標的情況下,調整按息無可厚非。現時銀行提供的按息計劃差異擴大,有些銀行仍然未加按息,有些銀行則已加息減回贈但幅度未必一致。簡單來說,各銀行提供最優惠的新造按揭的實際按息由2.375厘至2.625厘不等,現金回贈介乎於1%至2.1%。而轉按的實際按息亦由2.375厘至2.625厘不等,現金回贈介乎於0%至2.1%。因此,銀行按息有機會相差25點子,現金回贈亦可相差1%至2.1%。假設以500萬貸款額及供款30年計算,每月供款可相差$650,現金回贈可相差高達10.5萬元,絕對不容小覷。受外圍經濟及本土政治事件影響,截至8月份,樓價亦由今年5月高峰期下調了3.5%左右。多個地區及屋苑劈價潮現,值得慶幸的是市況回落令一直膠着的二手市場重現起息,二手成交有上升的趨勢,買家議價空間擴大,甚至坊間多了樓價400萬元以下的單位。究竟現時打算置業有什麼需要留意呢?打算購入二手物業的準買家,首先定必要留意估價。部份業主叫價仍然進取,加上銀行對物業的估價轉趨審慎,買家宜先向銀行取得心儀單位的估價,如估價少於業主叫價,買家可以此作為理據向業主嘗試還價,否則有機會要多付首期「抬錢上會」,令置...

2019-9-20 12:01:08

【置理名言】曹德明:400萬以下高成數上車必讀

貿易戰、社會運動等內外政經因素持續發酵,香港樓市難免受到影響,近月多個屋苑的估價及成交價皆見回調,樓價400萬以下的單位趨增,對於首期未必很足夠的上車客來說,的確多了不少的選擇。而筆者相信,大部份購買樓價400萬以下的單位的人士可能是首次置業,可以「按揭保險計劃」(下稱:MIP)承造高達九成按揭上車,以下為大家解釋一下實際操作及注意事項。首先,根據金管局的按揭規限,1,000萬元以下的物業最高可敍造六成按揭,1,000萬或以上的物業則只可敍造最高五成。不過,未有成為物業借款人或擔保人,加上物業為自住用途的香港永久性居民,可申請MIP承造最高九成按揭上車,大大減低首期支出。而MIP主要由按揭保險公司作為擔保,以減低銀行為置業人士提供六成以上至九成按揭貸款之風險。根據按揭保險公司的指引,樓價400萬或以下,最高按揭成數為90%(須爲固定受薪人士),樓價400萬至450萬以下,最高按揭成數為80至90%(貸款額上限為360萬),樓價450萬至600萬,最高按揭成數為80%(貸款額上限為480萬)。另外,申請MIP還要滿足兩個條件。第一,與其他申請人一樣,須通過金管局的壓力測試,假設購買400萬的單位,承造九成按揭,供款30年,每月入息需達到$38,247,坊間有不少網上按揭計算機,可輕易計算每月供款及可負擔樓價等,非常實用易明。第二,申請MIP需要繳交保費,視乎按揭成數及供款年期有異,約佔貸款額的1.15%至4.35%不等。不過,現時大多銀行會給予保費折扣優惠,最高約為6折左右,若上述例子借款360萬...

2019-9-16 9:43:47

【供樓要注意】經絡曹德明:銀行資金成本上升 按揭利率年內或見2.8厘

滙豐上調按揭利率0.15厘,經絡按揭轉介高級副總裁曹德明(Eric)表示,相信主因為平衡風險及控制資金成本等因素所致。Eric指出,香港樓市近期風險系數有所上升,例如政治局勢、惠譽下降香港信貸評級至「AA」等。另一方面,銀行定存利率高企,早前滙豐亦上調定存利率理財客戶6個月存息升至2.4厘「吸金」,反映銀行資金成本有所上升。Eric表示,該行目前維持年內實際按息將維持於2.5厘至2.8厘水平的預測,利率於年內仍有機會升至2.75至2.8厘水平。

2019-9-11 15:20:51

【供樓要注意】滙豐加供樓息0.15厘

滙豐加供樓息,該行宣布,將物業按揭貸款的封頂利率由最優惠利率(P)減2.65厘,上調至P減2.5厘,將適用於一手、二手及轉按,即時生效。此舉即代表P按加息0.15厘,至2.625厘。 滙豐發言人指,近日,經過參考多項因素,包括香港銀行同業拆息、該行的競爭力及市場價格,該行決定調整按揭息率。 發言人稱,作為主要的市場參與者,該行致力確保香港的按揭市場能夠健康及持續發展,因此,該行會因應市場情況定期檢視按揭息率,如有需要,作出適當調整。

2019-9-11 15:00:06

【置理明言】曹德明:多問多了解不同財務機構締造置業機會

最近有一套新電視劇以財務機構背景作為藍本,然而現今社會上很多人一聽到向財務機構借款就敬而遠之,以為定必要付很貴利息,有些人甚至以為會影響往後的信貸紀錄。其實除了各大銀行有為客戶提供貸款或按揭之外,坊間亦有不少財務機構為不同類型人士解決置業疑難,只要尋找合法、專業、有信譽及可靠的財務機構,的確可幫助不少業主成功上車。第一類較容易選擇以財務機構承造按揭的業主就是購買一手樓的買家,由於受制於金管局的按揭規定,如要購買600萬元樓價以上的單位,均只能承造六成、甚至至五成的按揭,即首期動輒要數百萬元,並不是人人都負擔得起。不過,發展商為求盡快散貨,亦很貼心地安排指定財務機構,為該盤的買家承造較高成數的按揭,令買家更容易上車。一般來說,此類的財務機構亦需要審核借款人的入息資料,但未必需要通過三厘的壓力測試,借出的按揭成數亦會較一般銀行為高,加上為發展商安排的關係,按揭息率通常較其他財務機構為低,可幫助買家輕鬆上車。第二類容易選用財務機構承造按揭的人就是換樓人士,隨着家庭成員的增加,再加上資產增值,不少人選擇「細屋搬大屋」。不過,受制於現時金管局的規定,假設同一借款人,如購買新物業後才出售舊有物業(即「先買後賣」),除了要預備充裕的首期外,更需要先付15%印花稅,待12個月內將舊物業出售後才向稅局申請退還多付的稅,按揭成數更要下降一成,現有貸款額亦會計算在供款佔入息比率當中,因此適合財力非常充裕的買家。相反,如出售原有物業後才購...

2019-9-6 18:18:58

【置理明言】曹德明:如何避免估價不足「抬錢上會」?

自近日有大型銀行調高一手、二手及轉按計劃的封頂息率,及減少現金回贈後,加上貿易戰及社會爭議持續,整個樓市籠罩着不明朗氣氛。即使近日買家議價空間擴大,賣家亦願意減價出售,成交亦比以往減少。最近有報導指出20個屋苑上車單位估價皆跌,如買家遇上估價不足應如何應對呢?首先,大家要知道物業估價的釐定方法,其實不同銀行均會採用不同的測量行,為物業進行評估,評估標準十分廣泛,除了因應最近同類屋苑/同類單位/同區的成交而有所調節外,還包括對物業質素的評估(如單位的層數、座向、景觀、附近設施、基建等)。因此,部份成交較為疏落的單位,如村屋、唐樓、大單位即豪宅類,基於流通率較低,成交指標少,較易有估價不足的問題。由於銀行會以物業的估價批出按揭,假設物業成交價為800萬元,買家打算承造六成按揭,即首期要付320萬元,並借貸480萬元,但若銀行估價只有750萬元,即只可借450萬元,首期變相要多付30萬元。估價不足的問題或左右了買家的置業意慾,不過其實估價不足並沒有想像中恐怖,以下是幾招「小貼士」能避免買家「抬錢上會」。首先,建議買家在成交前先作估價,一來可避免估價不足而「抬錢上會」,亦可反映業主叫價過高,作為議價理據要求賣家降低叫價。第二,多找幾間銀行進行估價,由於不同銀行採用不同的測量行,每間測量行的取態不一,有機會某些銀行的估價較為進取。第三,如估價與成交價相差5%至8%內,很多銀行為了促成生意,在看見臨時買賣合約後都願意將估價稍為調高。第四,如單...

2019-9-2 9:47:50

【置理明言】曹德明:以港按息承造深圳置業按揭

自「粵港澳大灣區」規劃出台後,跨境工作的機會增加,加上高鐵、港珠澳大橋及深中通道等交通基建發展,香港與內地的聯繫將更見緊密。而大部份大灣區的樓價相比於香港較為低廉,居住空間亦較為寬敞,催生了港人一定的購買需求。以往港人於國內置業的難度很高,因為全國不少城市實施限購令,大部份需要境外買家(包括港人)證明於境內工作或讀書,並有繳付社保,亦有「限售」、「限貸」等措施。簡單來說,就是有錢也未必買得到樓。不過,近年內地調控樓市措施有所放寬,部份地區毋須置業人士再提供社保及納稅證明,然而港人除非是繳付全數樓價(Full Pay),否則亦要找國內銀行承造按揭,相比在港置業仍然非常不便。最近,某一銀行與灣區母行接軌,幫助港人於內地置業時,可於香港分行辦理按揭申請及批核,可謂為一眾有興趣於國內置業人士造福。是次該行將以深圳為第一首段的試點,適用於18歲或以上持有香港永久性居民身份證人士申請,接受購買一手樓房或將現契套現,貸款金額可介乎港幣50萬元至1,000萬元,最高可貸款30年,但不設現金回贈。該計劃的好處有四:(一)所有按揭文件只需交予給香港分行辦理,並且與在港置業的審批標準一樣,包括按揭成數、入息文件、壓力測試等要求完全相同,;(二)按揭利率鎖定為香港利率,現時該計劃的利率介乎P-2%至P-1.5%(P為5.375%),即實際按息可低至3.375%,比國內的按揭利率超過5厘更低;(三)即使在港已有物業在身,購買深圳物業亦不用繳付15%從價印花稅(AVD),適合經常往返內...

2019-8-26 9:00:45

【置理明言】曹德明:捉緊「轉按」低息高回贈尾巴

繼上月滙豐銀行調升轉按的按揭息率,將實際按揭息率由2.375%調升至2.475%,現金回贈削減至1%,剛剛滙豐銀行再度宣布,一手及二手的新造按揭的封頂息率亦增加10點子至2.475%,以及將借貸額1,000萬元以下物業的現金回贈調低至1%,而1,000萬元以上則是1.5%,而有銀行相繼跟隨。一如筆者所料,雖然美聯儲已減息四分之一厘,但香港除了未有條件跟減之外,更有可能「加息」,不過並不是加最優惠利率(P),而是調整按揭計劃的息率,令實際按息增加,這有助存款利率等,仍然維持較低的水平,增加銀行利潤。是次滙豐銀行全線按揭業務的利率調升10點子即時生效,短期內對打算置業承造按揭的人士有些影響,但長遠來說轉按人士需要加息最少20點子(因兩年前大部份新造按揭的實際按揭利率只需2.275%),以每100萬貸款計算,供款30年,增加10點子每月供款將增加$52,20點子則增加$103。雖然說現金回贈大幅調低,不過回望數年前銀行提供的現金回贈大多只有1%,現時的1.5%其實仍然相當不俗。以貸款額500萬元計算,1.5%的現金回贈仍有7.5萬元,扣除轉按時的律師費用約五千元,即仍有約7萬元落袋,因此轉按仍然是利多於弊。近日的香港社會問題與中美貿易摩擦,或會令銀行作出較審慎的決定,以穩妥管理任何可能出現的風險,不排除有其他銀行稍後跟隨調整。筆者建議,準買家或打算轉按的業主除留意息率外,亦要留意估價,近日樓市的調整壓力增大,交投量明顯下降,銀行對物業估價的取態較早前略為審慎,特別是考慮轉按的業主,應趁這段時間...

2019-8-19 8:30:58

【圓善樓按】曹德明:荃灣新盤按揭通識

一如市場所料,上月底美聯儲宣布減息0.25厘,是近11年後再次啟動減息,而香港銀行暫未跟隨,維持最優惠利率(P)不變。根據美聯儲委員於會後的聲明,當局會密切留意美國經濟增狀況,以考慮息口的調整步伐。不過,日前中美磨擦再度升溫,美國總統特朗普再推新一輪關稅,並將中國列為「匯率操縱國」,中方亦立即宣布停止購買美國農產品,可見兩國關係面臨破裂風險。至於香港局勢,受中美貿易戰、人民幣滙價下跌、多個星期的示威衝突、港GDP放緩、港股急跌等內憂外患夾擊,情況亦未見樂觀。近日有消息指出,多個地區的睇樓量大跌,周末十大屋苑成交量僅錄得2宗成交,部份屋苑價位重返年初水平。不過,仍有發展商於荃灣區逆市推售大型新盤,折實平均實呎比同區二手屋苑更低約一成,最細的開放式戶折實入場費只需381萬元,加上發展商亦為買家提供高成數按揭,1,000萬元以下單位可承造8成一按,1,000萬元以上單位則最多可承造7成按揭,全期息率為P減2.7厘(P為5.375厘),實際按息為2.675厘,相信即使在政經氣氛不穩的情況下仍能火速售罄。有意購入該盤的買家需留意,是次發展商提供三種付款計劃,包括105天即供付款、建築期付款及105天一按付款方法。若樓價下行時,選擇建築期付款的買家有可能面對銀行估價不足的問題,或需要在上會時補回首期差額,即舉例單位的折實價為800萬元,但入伙前銀行估價跌至750萬元,銀行只能借出750萬元的6成,比800萬元的6成按揭足足少了30萬元。另外,有意選用發展商提供的高成數按揭的買家,部...

2019-8-12 16:25:45

【圓善樓按】劉圓圓:上半年樓按市場的回顧與前膽(下)

 筆者於上一篇專欄內分享了香港上半年的樓市及按揭市場的看法,2019的上半年,不論樓市及按揭市場均有明顯轉勢。從外圍經濟因素、美國聯儲局減息機會,到本港的政經不穏定,綜觀形勢觀望,詳細分析按揭市況的變化與樓價走勢的關係,繼而對香港2019年下半年的樓市來個預測及前膽。展望下半年,香港樓市正面對着不同的挑戰,未來數月的樓市發展很視乎外圍及本地政經因素影響。不過,若沒有進一步惡化,相信仍對下半年的樓按市場持審慎樂觀的態度。以下三點將概括經絡按揭轉介下半年的樓按市場前瞻:1. 新造按息將維持2至2.5厘之間香港過去於美國加息周期只輕微加息0.125厘,減息空間非常有限,加上香港的一個月銀行同業拆息持續高企,銀行的邊際利潤進一步下降,短期內跟減的機會不大,料美國減息1厘或以上,香港才有機會跟隨調整最優惠利率。相反,由於銀行邊際利潤極低,銀行更有可能調升新造按揭的封頂息率,料全年實際新造按息將維持2至2.5厘之間。2. 轉按宗數將下跌5-10% 中小型銀行市佔率升至三成自有大型銀行將現金回贈由2.1%調低至1.5%,及將實際封頂按息增加10點子至2.475厘,其他銀行亦有跟隨的趨勢。由於兩年前選用按揭的業主大多封頂息率為P-3.1%,若轉按後封頂息率為P-2.9%,即變相已加息20點子,轉按的誘因減少,預計全年轉按宗數將輕微下跌5-10%。不過,現金回贈數目仍然可觀,加上仍有部份由高成數按揭轉按的客戶,因此轉按仍保持一定的需求。而部份中小型銀行暫未跟隨調整優惠,或會令以往一直由四...

2019-8-5 10:04:52

【樓市消息】上月50指標屋苑呎租再創新高達37.6元

雖然近期香港政局動盪,但依然無阻本港租賃市場的「大客仔」內地生來港讀書,早前有數據顯示,內地生報讀港自資學士倍增,刺激本地樓市呎租再創新高。綜合利嘉閣地產研究部數據所得,2019年六月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎租報37.60元,較五月份的37.04元再升1.5%,連升五個月,並創有紀錄以來的歷史新高。自租金於今年初於谷底反彈以來,首季累升1.3%,次季升幅更擴大至3.6%,至於上半年累計則升4.9%。6月50指標屋苑租賃交投錄得1127宗,按月增加1.6%,為自去年8月以來最多;買賣成交量按月大減,而租賃交投量則平穩增加,令上月50指標屋苑租賃佔整體成交比例急升至79%,按月再升近11個百分點,創近8個月高位。按地區劃分,上月港島、九龍、新界三區指標屋苑租金全線向上;其中,九龍區21個指標屋苑的加權平均實用呎租按月升1.6%,報40.91元;新界區21個指標屋苑的加權平均實用呎租按月亦升1.6%,報32.41元;港島區8個指標屋苑的加權平均實用呎租則報45.05元,按月升1%。租賃交投量方面,上月新界區指標屋苑按月增加9%,錄得507宗;港島區及九龍區則分別按月持平及微減5%,各錄217宗及403宗。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,目前正值暑期旺季,加上近期社會氣氛較動盪,不排除有部分準買家暫時「轉買為租」以觀望事態發展,相信二手市場方面,本月仍會是租賃個案明顯跑贏買賣的情況,同時,他料後市可繼續看俏,預期7和8月租賃續可維持強勢,預料50指標屋苑租金在7月有力再升約1.5%,再試逾38元的另一新高,...

2019-7-30 16:44:11