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【置理明言】曹德明:買樓要懂「三鬆一緊」

筆者近日收到一位準買家查詢,擔心近期若果在買樓期間不幸染上疫症及被強制隔離下該何處理。早於二月份政府局部封關期間,地產代理已安排於樓宇合約上新增條款,列明買賣雙方或其代表律師行因政府防疫措施而受影響等事項,以保障買方及賣方雙方的利益,詳情可向有關地產代理查詢。上述情況得到酌情處理固然是好事,但買樓涉及金額甚大,當中銀行審批貸款的結果更會直接影響交易能否順利完成,「不怕一萬,只怕萬一」,為免遇上突發事情而影響交易進度,準買家應要學識「三鬆一緊」。首先「時間要預鬆」。買樓步驟繁複,當中向銀行申請按揭最花時間,除了需要準備指定文件,包括臨時買賣合約、身份、住址及收入證明文件、稅單、以及其他貸款的記錄等等,銀行批核按揭貸款時,亦需查核物業的估值及樓齡、貸款人的入息及信貸記錄,從而批出相應的按揭成數及利率。如買家申請高成數按揭,更要透過按揭保險公司申請批核。因此建議買家預鬆按揭申請時間,但信貸報告、估價報告及其他批審資料都是有時限性,因此成交期不應多過三個月。之後「財政預算要鬆動」。買樓支出多,除了首先要繳付首期、印花稅、裝修費等外,買後仍有每月供樓、管理費、差餉以及日常開支等。建議買家要預留多一些資金,如有任何風吹草動,都可留一線。看中心水的單位,不妨大膽還價,隨時令你的前期開支更鬆動。此外「供款要輕鬆」。香港人置業負擔一直高企,最近調查更指一般家庭不消費18年才能買得起樓。而買樓是為了建造一個舒適的家,應量力而為,...

2020-4-6 9:03:01

【置理明言】曹德明:銀行拒絕受影響行業人士按揭孰真孰假?

新冠肺炎疫情影響本港以至環球經濟,政府統計處最新勞動人口統計數字顯示,本港經季節性調整的失業率為3.7%,為近九年來的新高,尤其從事旅遊、零售、飲食及娛樂等行業之人士影響更甚。近日有報導指有銀行收緊從事受疫情影響行業之人士的按揭審批,更有銀行拒接相關人士的申請,究竟有關傳言孰真孰假?在今年年初,基於風險溢價以及社會經濟不穩定的情況下,銀行對按揭批審早已轉趨審慎。本港過往在經濟不穩的時期,如2003年「沙士」以及2008年「金融海嘯」期間,銀行曾加緊指定行業人士的按揭審查,個別銀行更傾向只推出較高息率的按揭計劃或減少現金回贈等優惠,以作風險管理。而疫情開始至今,大部份銀行暫未作出類似措施的打算,並協助相關行業推出「還息不還本」支援措施穩定樓按市場。對於有銀行對從事相關行業人士之按揭審批較為嚴謹,相信應只屬個別銀行之取態。對於從事受影響行業的人士,若果打算置業及申請按揭,筆者會建議入市前要做更加足的準備。簽臨約買樓前,先計算是否有足夠首期,以及收入是否通過供款佔入息比率及壓力測試。申請按揭時建議買家同時尋找專業中介或兩至三間銀行作比較。若果買家的收入固定,一般只需提供三個月的入息證明,當然安排六個月相對穩陣。但對於部分被公司要求減薪或放短期無薪假(每月少於一星期)的人士,銀行基於風險評估下,需對有關申請作審慎處理,或會要求買家提供更長時期(最少六個月)的入息證明,並對相關入息作出折扣計算。如被要求放較長無薪假期,銀行可能視...

2020-3-30 9:09:16

【置理明言】曹德明:買樓時機到都要懂「三思」

根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示,二月份的現樓按揭宗數按月急升近四成半。而最新推出的一手新盤市場反應亦不俗。近期樓市交投回穩不無原因,近日美聯儲兩度減息,有利樓按市場,而市場購買力已累積多時,不少市民都「心思思」,若想趁勢「撈底」入市,究竟現時是否是入市好時機?在筆者的角度看,時機雖然是其中一項考慮入市的因素,但置業畢竟是人生大事,多吸引都一定要「三思而後行」,筆者在此與大家一起討論買樓要怎去「三思」。第一思:現時是否有置業需求?香港寸金尺土,置業既是中國人的傳統觀念,對於港人來說更是一生所追求的夢想。但是在現時經濟不明朗的大環境下,建議有意置業者應以實際需要考慮置業(如由租轉買、結婚後置業、打算改善現有居住環境等等)。確定有實際需要後便可進一步搜集資料以尋找合適的物業(以地區、交通建設、城市規劃及鄰近商場或公共場所的配套等作考慮因素)。置業是一項生涯規劃,考慮因素較多之餘,資金需求亦十分龐大,因此絕對應該作周詳考慮。第二思:購買力及供款力是否足夠?買樓最重要一項因素是要有足夠的購買力及供款力。購買力除了首期的支出之外,買家亦要同時計算印花稅、律師費、代理佣金、驗樓費、差餉、裝修費以及其他雜費等多項支出。計算購買力後,下一步就要計算自己的供款力,即能否通過供款佔入息比率以及壓力測試。如果未能成功通過這兩個門檻,買家就要重新審視自己的經濟能力,不要勉強上會。第三思:有否作出風險評估?每項投資都可...

2020-3-23 8:30:29

【樓市消息】美國再減息1厘 曹德明料H按下試1厘以下水平

美國聯儲局突宣布再減息1厘,基準利率降至0至0.25厘(圖一),並推出7000億美元的大規模量化寬鬆計劃。聯儲局繼3月3日減息0.5厘後,不足兩周內第二度作出減息決定,以應對新冠肺炎疫情對現時經濟的影響。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為,是次聯儲局不足兩周內兩度減息,重返美國聯邦基金利率2008至2015時的超低水平,因基準利率已降至接近0的水平,相信未來再次減息的機會相對較細,但不排除會再次進行更大規模的量化寬鬆。曹德明認為,港美息差收窄有助令資金流入香港的銀行體系,銀行結餘由美國加息前高峰4,263億元下跌至現時約541億元,有望資金回流於香港市場,並且轉入其他投資,相信長遠有利樓按市場。根據香港銀行公會最新公布的香港銀行同業拆息(HIBOR),3月15日一個月拆息報1.14厘,繼續維持低於H按計劃的封頂息率水平約2.5厘,料是次美國兩度減息後,HIBOR未來仍有機會持續下調並下試一厘以下水平,選用H按的客戶因而繼續增加。現有壓測措施不合時宜現時因疫情不斷擴大,在影響本港以至環球經濟的陰霾底下,相信市民對樓市仍存觀望態度。在現時低息環境底下,曹德明建議,政府宜分階段放寬逆周期措施。第一,考慮放寬供款比率:現時部份供樓人士需接受三厘壓力測試基準,但在環球減息周期底下,短期內加息機會甚微,現有的壓力測試措施已不合時宜,加上三厘壓力測試令有意置業人士更難負擔,政府應考慮放寬。第二:分階段放寬按揭成數:現時樓市冰封、交投淡靜,建議政府考慮分階段放寬工商鋪及住宅按揭...

2020-3-16 10:20:24

【置理明言】曹德明:H按繼續主導按揭市場

近日香港銀行同業拆息(HIBOR)即本港銀行互相借貸的利率一直下跌,一個月HIBOR更曾重返一年前的低位。究竟現時HIBOR下跌會對樓按市場會有何影響?客戶申請按揭時,銀行主要提供「P按」(最優惠利率按揭)計劃以及「H按」(銀行同業拆息按揭)計劃兩種選擇。而銀行計算H按時大多會以一個月HIBOR為基準,實際按息則以HIBOR加某個百分點計算(現時銀行提供的最優惠H按計劃為H+1.24%)。因HIBOR每日都有所改變,息率浮動性相比起P按較大,不過H按設有封頂息率以作風險保障(現時大部份銀行的H按的封頂息率為2.5厘)。根據金管局最新公佈的按揭產品選用比例顯示,今年一月選用H按的人士為八成,P按的選用比例則少於兩成,自2019年2月起,選用H按人士之比率更一直維持於七成半以上。近期選用H按的比率較多的原因,多為客戶欲以博取拆息回落時可節省更多的利息開支。試舉一例子,以每貸款額100萬元、還款期為25年計算,若以3月10日一個月HIBOR(1.08%)計算,實際息率為1.08% + 1.24%即2.32厘,與近期按揭計劃的封頂息率(即2.5厘)作比較,息率相差18點子,每月供款由$4,486下降至$4,396,相差$90或2%;全期利息開支亦由$345,850減少至$318,817,相差$27,033或7.8%。由此可見,拆息愈低,供款與利息開支愈會減少,早前部分選用拆息按揭計劃(H按)以及即將選用H按承造按揭的客戶亦有機會受惠。市場預期年內美國聯儲局再減息的機率甚高,若再次減息,HIBOR將有機會繼續下調,甚至有機會回落至一厘以下水平。即使按揭利率上升,...

2020-3-16 10:00:34

【置理明言】曹德明:定息按揭啱你使?

政府最新一份財政預算案,關於樓按的措施著墨不多,當中廣受討論的是政府與香港按揭證券有限公司合作推出定息按揭計劃。是次計劃是以試驗性質進行,並以三款定息按揭供客戶選擇,包括10年期(2.75厘利息)、15年期(2.85厘利息),以及20年期(2.95厘利息)。定息期完結後,借款人可繼續選擇採用定息按揭或轉為浮息續期(若選用浮息,利率將為最優惠利率減2.35厘)。定息按揭即指在供款期間,息率是固定不變,在反映成本及風險溢價的情況下,一般年期越長,利率亦相應增加。好處除了讓客戶有更多選擇,借款人亦毋須符合加息壓力測試,而且對於部分人士,尤其非固定入息客戶,定息按揭能穩定供款,減低他們面對利率波動的風險。定息按揭在一些發達國家是主流選擇之一。以美國為例,30年定息按揭以及15年定息按揭在當地較為普及,當中30年定息按揭更早於1970年代成為標準按揭計畫,至今仍受當地人廣泛選擇。而最為人津津樂道的是美國股神畢菲特接受電視台訪問時談及*,於1971年使用30年定息按揭購買了加州一間價值15萬美元的度假屋,並且形容30年定息按揭是「世上最好的投資工具」。美國於2015年12月起至2018年合計加息9次,共2.25厘,而香港亦於2018年9月加息1次。2018年當時市場預期加息步伐將會繼續加快,因此多人選用定息按揭產品以鎖定息率,選用比例曾高達五成。但由於香港近年因成本問題,銀行已漸漸暫停推出定息按揭計畫,普遍客戶大多選擇H按(一月份H按計劃在按揭產品中市佔達八成),而且一個月拆息於近日連創...

2020-3-9 8:30:27

【舖市速遞】四大區吉舖689間 美聯:租金重回沙士價

美聯公布一二月四大核心區商舖空置率超過9%至689間,創有紀錄以來新高。美聯旺舖董事 盧展豪預期至年底,租售價格或再跌四成,形容今次為「超大型大調整」。美聯又指03年沙士後有自由行「救港」,惟今次「國內自己都唔係好掂」,認為租金有機會重返沙士水平,舖市跌勢將持續至後年。

2020-3-3 19:56:25

【置理明言】曹德明:現時係轉按好時機?(二)

上集向大家講解了申請轉按後,除有機會以較低息率供款,得到現金回贈,更可更改其物業的按揭計劃如按揭年期、貸款額等,從而令業主更靈活地進行財務管理。除以上好處之外,其中一項吸引業主轉按的原因是可以套出資金。過去十多年來,樓價一直持續攀升,高踞不下。現時持貨5年以上的業主,所持物業的樓價升幅一般都可多達五成以上。即使近日樓價有所回落,有關物業的市價早已水漲船高。而這些業主的按揭貸款大多已供剩一大半,這個時候,業主可將物業轉按並且套出現金作另外用途。試舉一個例子,業主購買物業時,價值為600萬元,10年後剩餘貸款額為300萬元,現時估值為1,000萬元,轉按後可套現500萬-300萬=200萬元(1,000萬或以下物業可最高借六成,貸款上限為500萬元),資金可靈活地運用,如將單位裝修、個人進修,或者送子女去外國讀書等等。近期因應社會氣氛持續緊張,不少市民萌生了移民的想法。根據政府統計處最新發表的數據顯示,2019年年底的淨移出本港居民數目約29,200人,美聯移民顧問早前亦公布,2019年11月的移民查詢宗數創歷史新高,有關數據反映市民移民的意欲有上升趨勢。而每個國家的移民方法都各有不同,常見的包括「投資移民」、「創業移民」、「技術移民」、「升學移民」及「結婚移民」等等,當中以「投資移民」為最常見,申請人需有一定金額的資產如物業、股票或現金方可申請,投資金額一般以過百萬計算,為數不少。而出售現有物業可為套出大額資金的選擇之一,但香港的樓價多年來高踞全球首位,出售...

2020-3-2 9:26:13

【置理明言】曹德明:現時係轉按好時機?(一)

至上年年中開始,銀行調升轉按的封頂息率及縮減現金回贈,由於轉按的吸引力大減,以致往後新申請轉按的宗數開始有所回落。但近期筆者卻收到不少轉按查詢,可見不少人對轉按仍有一定興趣及需求。雖然現時轉按看似不是好時機,但筆者卻不完全認同,對某部分人士,現時轉按對他們絕對有很大的幫助。現時部分業主申請轉按,一般原因為本身使用發展商按揭,在過了發展商提供的優惠期後(一般為2至3年),欲以轉按方式轉回銀行按揭,可選用較低息率供款,並且可享現金回贈,用以資助律師費。此外,轉按亦可更改其物業的按揭計劃如按揭年期、貸款額等,從而令業主更靈活地進行財務管理。試舉一個例子,業主於兩年前使用發展商之高成數按揭購買一個1,000萬元的單位,向發展商借八成,該時使用發展商提供的優惠期利率2.5%。兩年後,物業估值1,200萬元,因轉按1,000萬以下最多可做六成按揭,1,000萬或以上最多可做五成,所以轉按後之貸款額為600萬元(如估價不足1,000萬元,亦可考慮使用由按證保險公司擔保的高成數按揭計劃)。因發展商提供的優惠期已過,期後利率為P+2%=7%,若果繼續使用,全期利息為770萬元,每月供款約$ 40,776;若果透過轉按使用新利率P-2.5%=2.5%,全期利息則為235萬元,每月供款約$ 24,848,兩者利息及每月供款額相差達535萬元及$15,928,立即大大減輕業主的供款壓力,由此可見,對於相關人士,現時轉按絕對是一個好時機。若果業主認為現時有轉按的需要,就必須要事前注意一些事項。首先,轉按需作重新審查...

2020-2-24 8:41:44

【置理明言】曹德明:銀行推「還息不還本」與業主齊心抗疫

因應新冠肺炎疫情影響,多間銀行先後推出多項金融服務支援措施,以紓緩及協助客戶應對現時經濟不明朗以及本港經濟放緩所帶來的挑戰。措施的服務對象為合乎資格之中小企業、工商或住宅客戶(當中包括使用按保計劃的按揭客戶),內容包括提供物業按揭貸款「還息不還本」、特快貸款批核、靈活調整貸款限期及方式、對有關抗疫之企業作資金支援,以及其他金融服務紓緩措施及費用優惠或豁免等等。 措施最受關注的一項是提供物業按揭貸款「還息不還本」的安排,如借款人兩年前借貸1,000萬,供25年,利率2.25%,正常情況下每月供款$43,613,現時如面對供款壓力,申請使用一年「還息不還本」,該年的每個月只需付$17,607的利息,每月開支減少$43,613-$17,607=$26,006(59.6%),第三年的還款本金及還款利息則順延至下一年,要注意是借貸人的總利息亦相應增加$17,607x12=$211,284。每間銀行所推出的措施及準則都各有不同,一般情況下借款人需供款滿一年或以上,並且過去一年的還款紀錄正常。申請人可向個別銀行作詳細了解及查詢。過往一些中小企業如資金周轉有困難,都會向銀行申請套現抵押物業作融資,或申請將貸款延期還本,銀行一般會根據公司的財政狀況如資產及現金流、公司前景及行業性質而作為審批基準,正常情況下一般都可酌情處理。去年受環球經濟及社會事件影響,有銀行早已推出一些中小企業紓困措施以作支援。今年受到疫情影響,使不少服務性行業如旅遊、零售、餐飲及運輸業雪上加霜。各銀行今次推出更多紓緩措施,...

2020-2-17 9:33:47

【置理明言】曹德明:Call loan的疑惑

最近本港樓市受肺炎疫情而影響,已出現一些減價甚至低於估價去沽貨的新聞。樓市降溫之餘負資產亦有增加趨勢,金管局早前公佈,2019年第四季錄得128宗新增的負資產個案,按季上升了1.4倍,大部份個案為銀行職員的住屋按揭貸款,有關貸款的按揭成數一般較高。樓市負面消息不絕,筆者亦收到一些業主查詢,擔心負資產出現後,銀行會「Callloan」,即銀行要求業主即時償還按揭貸款,在此筆者和大家一起探討有關議題。突然收到銀行「Call loan」,當然是事出有因,當中大多為業主觸犯了按揭契約,較常見的例子如使用高成數按揭之客戶將單位出租、未知會及得銀行批准而向財務公司將單位加按,或未能準時還款(一般連續三個月)等等,跟據按揭契,銀行是有權隨時向業主「Call loan」,如業主未能償還貸款,銀行便可收回單位,並將其拍賣或放售。雖然負資產宗數上升,但絕不是銀行「Call loan」的主因。負資產是指未償還的本金價值高於資產的市值。如購入時樓價為600萬,借貸額480萬,兩年後尚餘貸款450萬,但因樓市下滑,樓價下跌三成至420萬,以致貸款大於樓價而變成負資產,不過一般銀行不會貿貿然向自住物業負資產人士「Call loan」。反觀在以物業或抵押品作工商貸款或融資上則偶有發生,因易受經濟影響而使風險較為浮動,銀行每年一般都會評估借貸人之財政狀況以及重新對物業或抵押品進行估價,如物業或抵押品的估值有下調,銀行會有機會向借貸人「Call loan」追回差價。此外,自政府推出新按保措施後,更多首置客申請高成數...

2020-2-10 9:12:06

【置理明言】曹德明:開放API與按揭數碼化發展(二)

「開放API」正在改革金融業,以及將金融業務數碼化,今集將會向大家介紹「開放API」怎樣有效地應用於按揭市場,便利每一位客戶。金管局早於2018年7月發佈了「開放API」框架,分成四個範疇,並按階段推行,當中包括(一)查閲各銀行產品及服務、(二)申請銀行產品及服務、(三)讀取或更改客戶之帳戶資訊,以及(四)使用帳戶進行交易。銀行業界亦於2019年1月推出了第一階段「開放API」,將銀行實時資訊如銀行利率、信用卡推廣優惠及收費資訊等分享給第三方機構。之後陸續與不同行業合作,透過API推出嶄新數碼服務,應用在不同範疇上,如信用卡簽賬、購買旅遊保險以至按揭申請等服務,照顧客戶理財需要。作為業界先驅,經絡按揭於去年4月成為全港首間按揭中介,開放連接18間香港銀行的API,並將各銀行的按揭資訊如按揭息口以至推廣優惠等實時整合及展示於經絡的網上平台,讓顧客省卻到每一間銀行的網頁搜索及查閲按揭資訊,節省時間之餘又能方便進行比較,挑選最合適的按揭計劃。推出第一階段後,網站的瀏覽量按半年計大幅上升超過六成,客戶選用電子申請表的比例亦持續上升至整體申請的五成。此外,經絡按揭轉介研究部早前進行了一項市場調查,結果顯示接近一半客戶會透過瀏覽銀行或按揭中介網頁搜集按揭資訊,接近九成人願意嘗試於網上填寫按揭申請表申請多間銀行按揭,以上數據調查反映出客戶對按揭業務數碼化的接受程度越見普及。在第一階段取得空前成功後,經絡作為按揭界的翹楚,繼續投放更多資源,並於去年10月推...

2020-2-3 8:56:24