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【置理明言】曹德明:捉緊「轉按」低息高回贈尾巴

繼上月滙豐銀行調升轉按的按揭息率,將實際按揭息率由2.375%調升至2.475%,現金回贈削減至1%,剛剛滙豐銀行再度宣布,一手及二手的新造按揭的封頂息率亦增加10點子至2.475%,以及將借貸額1,000萬元以下物業的現金回贈調低至1%,而1,000萬元以上則是1.5%,而有銀行相繼跟隨。一如筆者所料,雖然美聯儲已減息四分之一厘,但香港除了未有條件跟減之外,更有可能「加息」,不過並不是加最優惠利率(P),而是調整按揭計劃的息率,令實際按息增加,這有助存款利率等,仍然維持較低的水平,增加銀行利潤。是次滙豐銀行全線按揭業務的利率調升10點子即時生效,短期內對打算置業承造按揭的人士有些影響,但長遠來說轉按人士需要加息最少20點子(因兩年前大部份新造按揭的實際按揭利率只需2.275%),以每100萬貸款計算,供款30年,增加10點子每月供款將增加$52,20點子則增加$103。雖然說現金回贈大幅調低,不過回望數年前銀行提供的現金回贈大多只有1%,現時的1.5%其實仍然相當不俗。以貸款額500萬元計算,1.5%的現金回贈仍有7.5萬元,扣除轉按時的律師費用約五千元,即仍有約7萬元落袋,因此轉按仍然是利多於弊。近日的香港社會問題與中美貿易摩擦,或會令銀行作出較審慎的決定,以穩妥管理任何可能出現的風險,不排除有其他銀行稍後跟隨調整。筆者建議,準買家或打算轉按的業主除留意息率外,亦要留意估價,近日樓市的調整壓力增大,交投量明顯下降,銀行對物業估價的取態較早前略為審慎,特別是考慮轉按的業主,應趁這段時間...

2019-8-19 8:30:58

【圓善樓按】曹德明:荃灣新盤按揭通識

一如市場所料,上月底美聯儲宣布減息0.25厘,是近11年後再次啟動減息,而香港銀行暫未跟隨,維持最優惠利率(P)不變。根據美聯儲委員於會後的聲明,當局會密切留意美國經濟增狀況,以考慮息口的調整步伐。不過,日前中美磨擦再度升溫,美國總統特朗普再推新一輪關稅,並將中國列為「匯率操縱國」,中方亦立即宣布停止購買美國農產品,可見兩國關係面臨破裂風險。至於香港局勢,受中美貿易戰、人民幣滙價下跌、多個星期的示威衝突、港GDP放緩、港股急跌等內憂外患夾擊,情況亦未見樂觀。近日有消息指出,多個地區的睇樓量大跌,周末十大屋苑成交量僅錄得2宗成交,部份屋苑價位重返年初水平。不過,仍有發展商於荃灣區逆市推售大型新盤,折實平均實呎比同區二手屋苑更低約一成,最細的開放式戶折實入場費只需381萬元,加上發展商亦為買家提供高成數按揭,1,000萬元以下單位可承造8成一按,1,000萬元以上單位則最多可承造7成按揭,全期息率為P減2.7厘(P為5.375厘),實際按息為2.675厘,相信即使在政經氣氛不穩的情況下仍能火速售罄。有意購入該盤的買家需留意,是次發展商提供三種付款計劃,包括105天即供付款、建築期付款及105天一按付款方法。若樓價下行時,選擇建築期付款的買家有可能面對銀行估價不足的問題,或需要在上會時補回首期差額,即舉例單位的折實價為800萬元,但入伙前銀行估價跌至750萬元,銀行只能借出750萬元的6成,比800萬元的6成按揭足足少了30萬元。另外,有意選用發展商提供的高成數按揭的買家,部...

2019-8-12 16:25:45

【圓善樓按】劉圓圓:上半年樓按市場的回顧與前膽(下)

 筆者於上一篇專欄內分享了香港上半年的樓市及按揭市場的看法,2019的上半年,不論樓市及按揭市場均有明顯轉勢。從外圍經濟因素、美國聯儲局減息機會,到本港的政經不穏定,綜觀形勢觀望,詳細分析按揭市況的變化與樓價走勢的關係,繼而對香港2019年下半年的樓市來個預測及前膽。展望下半年,香港樓市正面對着不同的挑戰,未來數月的樓市發展很視乎外圍及本地政經因素影響。不過,若沒有進一步惡化,相信仍對下半年的樓按市場持審慎樂觀的態度。以下三點將概括經絡按揭轉介下半年的樓按市場前瞻:1. 新造按息將維持2至2.5厘之間香港過去於美國加息周期只輕微加息0.125厘,減息空間非常有限,加上香港的一個月銀行同業拆息持續高企,銀行的邊際利潤進一步下降,短期內跟減的機會不大,料美國減息1厘或以上,香港才有機會跟隨調整最優惠利率。相反,由於銀行邊際利潤極低,銀行更有可能調升新造按揭的封頂息率,料全年實際新造按息將維持2至2.5厘之間。2. 轉按宗數將下跌5-10% 中小型銀行市佔率升至三成自有大型銀行將現金回贈由2.1%調低至1.5%,及將實際封頂按息增加10點子至2.475厘,其他銀行亦有跟隨的趨勢。由於兩年前選用按揭的業主大多封頂息率為P-3.1%,若轉按後封頂息率為P-2.9%,即變相已加息20點子,轉按的誘因減少,預計全年轉按宗數將輕微下跌5-10%。不過,現金回贈數目仍然可觀,加上仍有部份由高成數按揭轉按的客戶,因此轉按仍保持一定的需求。而部份中小型銀行暫未跟隨調整優惠,或會令以往一直由四...

2019-8-5 10:04:52

【樓市消息】上月50指標屋苑呎租再創新高達37.6元

雖然近期香港政局動盪,但依然無阻本港租賃市場的「大客仔」內地生來港讀書,早前有數據顯示,內地生報讀港自資學士倍增,刺激本地樓市呎租再創新高。綜合利嘉閣地產研究部數據所得,2019年六月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎租報37.60元,較五月份的37.04元再升1.5%,連升五個月,並創有紀錄以來的歷史新高。自租金於今年初於谷底反彈以來,首季累升1.3%,次季升幅更擴大至3.6%,至於上半年累計則升4.9%。6月50指標屋苑租賃交投錄得1127宗,按月增加1.6%,為自去年8月以來最多;買賣成交量按月大減,而租賃交投量則平穩增加,令上月50指標屋苑租賃佔整體成交比例急升至79%,按月再升近11個百分點,創近8個月高位。按地區劃分,上月港島、九龍、新界三區指標屋苑租金全線向上;其中,九龍區21個指標屋苑的加權平均實用呎租按月升1.6%,報40.91元;新界區21個指標屋苑的加權平均實用呎租按月亦升1.6%,報32.41元;港島區8個指標屋苑的加權平均實用呎租則報45.05元,按月升1%。租賃交投量方面,上月新界區指標屋苑按月增加9%,錄得507宗;港島區及九龍區則分別按月持平及微減5%,各錄217宗及403宗。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,目前正值暑期旺季,加上近期社會氣氛較動盪,不排除有部分準買家暫時「轉買為租」以觀望事態發展,相信二手市場方面,本月仍會是租賃個案明顯跑贏買賣的情況,同時,他料後市可繼續看俏,預期7和8月租賃續可維持強勢,預料50指標屋苑租金在7月有力再升約1.5%,再試逾38元的另一新高,...

2019-7-30 16:44:11

【圓善樓按】劉圓圓:上半年樓按市場的回顧與前膽(上)

分別回看香港今年的樓市及按揭市場,變化可謂十分之大。就按揭市場而言,今年初市場仍在討論加息機率,但及至年中,聯儲局已由鷹變鴿,不僅放寛減息幅度,更有可能不只一次。香港銀行年頭仍力爭按揭生意,但六月底,龍頭銀行卻突然宣布調高封頂息率及減少按揭回贈,可謂與年初的情況大相逕庭。至於香港人最關心的樓市情況,跟按揭市場一樣瞬息萬變,樓價從今年一月的低位已止跌回升,小陽春提早出現,而且反彈幅度驚人。及至今年五月份,平均實用呎價已升至$13,739,升幅超逾一成,並再次創下歷史新高。回顧此半年內樓價的升跌,影響之原因歸納為以下四點:1. 多個新盤應市 剛性需求支撐樓市年初有多個發展商新盤、港人首置盤及居屋推售,定價與市場估值相差不遠,吸引大批用家入市,加上二手物業議價空間擴大,激發市場多月來的購買力,令樓市火速回暖。2. 銀行按揭增加優惠吸客 年初起銀行積極搶攻按揭業務,並將優惠不斷推高,現金回贈由2%增至2.1%,更有龍頭銀行推出數千元的定額現金回贈優惠。除此之外,H按由一月份最優惠的H+1.235%降至H+1.23%。在利率低企及高現金回贈的情況下,刺激買家入市及樓價上升。3. 憧憬減息 供樓利息支出下降息口是左右樓市升跌的重要因素之一。自去年十二月美國加息後,市場對息口預測方向呈180度大轉變,由加息轉為減息。而近月市場料美國於本月底減息的機會極大,雖然是次美國加息周期內已加息九次,累計合共2.25厘,相反香港只象徵式加一次及只有0.125厘,因此即使美國減息料香港仍...

2019-7-29 9:19:42

【香港樓市】菁雋買家要撻訂? 經絡曹德明:短期貸款有得諗

 佳源國際(02768.HK)及陞域集團旗下屯門菁雋2號價單劈價超過一成重推,其「龍床盤」最低173萬便可上入場,吸引上車戶蜂擁至。不過,滙豐及恒生早前透露樓花按揭已「爆Quota」,令一眾買家頓時失晒預算,隨時更要撻訂,硬蝕廿多萬,但究竟除了撻訂外,一班中伏的買家們還有什麼選擇?其他準買家如何避免遇上同類情況?經絡按揭高級副總裁曹德明就建議,買家們不用過份擔心,你們還有多項應對方法!據指,目前仍有銀行開放菁雋的樓花按揭申請,包括東亞(00023.HK)及創興銀行(01111.HK),但萬一這些銀行都不願承按的話,買家亦可考慮向財務公司申請短期貸款,隨時比起改用「建期付款」更有著數!原來今次菁雋2號選擇「60日即供」有高達22%的樓價折扣優惠,成功吸引了大量買家,才能今次事件較多人關注。以一個128方呎單位為例,價單售價222.8萬元,以最高22%折扣計,折實售價173萬元,樓價明顯有落差。但改為「建期付款」則樓價折扣由22%降至19%,即售價222.8萬元的物業,其折實售價會由173萬,升至180萬元,差額近7萬元,雖然不算大金額,但對首期只需20萬元以內的「龍床盤」之言,7萬大元已相當於首期逾三成水平。故曹德明指出,利用財務公司的短期貸款未必「冇數圍」,甚至乎除笨有精。他解釋,目前有不少財務公司提供的短期貸款(約3至6個月)只需8至9厘息,以菁雋最快9月底入伙計,買家只需額外承擔2厘幾息仍可繼續享盡22%即供折扣。編按:按222.8萬元的物業推算,「60日即供」較「建期付款」折扣多近7萬元...

2019-7-26 17:49:36

【本地樓市】經絡按揭:「龍床盤」買家可改為建築期付款

 佳源國際(02768.HK)及陞域集團旗下「龍床盤」屯門菁雋推出以來備受議論,早前減價重推,不少單位售價更低於400萬元,若銀行願意承造九成按揭,入數費僅40萬。不過,有部分銀行宣布不再接受按揭服務新申請,部分買家或因此大失預算,無法在60天即供期限前籌集足夠資金,上車夢恐幻滅。經絡按揭向置業人士建議,現時仍有零星銀行可以承造樓花按揭,更有銀行接受高成數按揭(9成)的申請,但若要選用高成數按揭,需時及文件較多,建議尋求專業人士如按揭轉介的協助,增加成功率。如真的沒銀行願意做樓花按揭,經絡按揭認為方法有三:(一)買家可向發展商申請將即時付款方法轉為建築期付款,但要補回3%折扣優惠(二)買家可向發展商申請延遲成交,發展商會對申請作出批核,但需付手續費,(三)可向財務公司申請短期貸款。經絡按揭表示,相信是次銀行停止該盤的按揭申請,主要原因為風險管理,每間銀行有為個別樓盤設立Quota,部份銀行可能對新發展商的樓盤取態較為審慎。而是次行為只屬於銀行內部決定,相信與銀行對後市信心的關係不大,其預料銀行對按揭市場仍然維持積極態度。

2019-7-25 19:39:24

【圓善樓按】劉圓圓:新盤熱銷之謎

縱然4、5月香港樓市交投減少,當大家擔心樓市將持續受中美貿易戰及本地政治因素影響,上星期某新盤開賣近乎全數沽清。由於該盤大部份單位呎數偏細,一開始似未被市場看好,不過其後發展商改變策略,將價格稍為降低後,旋即捲起大量市場購買力,上星期推售344伙,勁收1.2萬票,並火速售出337伙,成為近月銷情最好的樓盤,可見市場購買力一直存在,只是在等一個機會釋放出來。是次樓盤有兩個有趣現象。第一,超過300個單位成交價低於400萬元,可承造九成按揭;第二,當中更有24伙成交價低於200萬元,印花稅劃一低至100元。我們更可從此兩個現象以按揭角度解釋是次熱賣的原因。有報導指,有名人與家人連購三宅,以用盡首置客的名義上車,假設三個單位都不超過400萬元,便有機會全部單位承造九成按揭。相比將三個單位的首期加起來,假設每個單位的首期為40萬,即合共120萬首期,亦只能購入一個600萬的單位,並承造八成按揭。另一方面,首置客的印花稅(AVD)只需按第二標準稅率繳交,即400萬元以下樓價最多只需繳付樓價的2.25%,若購入的單位不超逾200萬元,印花稅更只需100元,相信不少人因「低首期」及「低印花稅」兩大好處而入市。從樓盤位置來說,民生商店不乏,亦鄰近公立醫院,雖然與西鐵站有少許距離,但景觀翠綠開揚,相信未來的租賃需求活躍。是次大部份單位成交價為400萬元樓下,大部份買家為年輕客戶,相信承造高成數按揭的機會很高。要注意,以按揭保險計劃承造按揭需為自住物業,否則只能按金管局標準承造五至...

2019-7-22 9:31:21

【圓善樓按】劉圓圓:加按竅妙知多啲(下)

上回提及若業主有足夠入息,可以經入息審查,即通過壓力測試的方式來加按套現。那如果沒有入息的業主,又有沒有方法加按套現呢?其實還有一個折衷辦法,就是以資産水平爲基礎的方式來申請按揭。銀行會如何評估業主的資産水平?我們分別以現契物業及手持按揭物業的業主作詳細闡明。 首先以擁有現契物業的C先生作例子,C先生是退休人士,而他的現契物業市價1,000萬元,雖然他已沒有入息,但仍可以資産水平爲基礎申請按揭,不論物業價值,一般可承造最高四成按揭,簡單來說,C先生最高可套現400萬元。不過銀行或需要借款人提供銀行戶口結餘紀錄,或其他被動收入的證明如收租紀錄等。 現契物業加按套現的條件相對簡單,相反仍有物業按揭在身的業主若打算加按套現,銀行則要衡量其借款人的還款能力及風險。一般來說,銀行只會計算現時物業的估值的四分之一作為資產,再減去借款人的負債,即尚餘貸款額,得出的數字若是正數,便是可套現的金額。 試用例子說明,D先生的物業現行估值1000萬元,尚餘按揭貸款額250萬元。銀行會將1000萬元除以四,得出250萬元,減去尚餘的按揭貸款額,剛好亦是250萬元,即D先生可套現的金額為$0。不過,假設D先生還有現金100萬元,亦會計算在其資產當中,即350萬元減去250萬元,可套出資金100萬元。 然而,各銀行的做法略有不同,建議業主尋找按揭轉介的幫忙或多向幾間銀行作出查詢。近日,有大型銀行調高轉按的封頂息率及降低現金回贈,筆者料未來其他銀行或相繼跟隨,轉按的優惠或會逐步收緊...

2019-7-15 9:25:33

【樓市專題】騰邦控股低市價三成沽海怡三房 海景荀盤折讓勁過凶宅!?

 中美貿易戰重啟談判,中原城市領先指數(CCL)再創新高,反映香港樓市在貿易戰及《逃犯條例》修定風波下,仍然欣欣向榮。不過騰邦控股(06880.HK)則在風波見到平息後表明,對樓市投下不信任票,更大折讓沽出海怡半島高層的三房住宅及西環商廈,但交易作價遠低於市場估值接近三成,可謂平過凶宅,令交易相當值得斟酌。前身為「豪特保健」(OTTO)的騰邦控股公布,旗下全資附屬豪特保健(香港)分別向獨立第三方「一名個人」出售「海怡半島25座27樓G室」,作價1080萬元,低於獨立合資格專業估值公司估價1200萬元約一成水平;及向「一名個人」出售「香港商業中心19樓12室」,作價1062萬元,低估值公司估價1180萬元約一成水平。低層G座接近1300萬但根據市場交易紀錄顯示,今年4月份海怡半島25座7樓G室以1298萬元賣出,6樓G室亦成交以1229萬元賣出,反而在幾個月後,27樓G室高層成交價卻低於上述交易近200萬,27樓比7樓的折讓幅度都達兩成水平,即實際折讓隨時三成大過凶宅。騰邦以大折讓沽貨唔通係買錯凶宅?近日,大圍名城3期及淘大花園Q座均有凶宅成交,折讓幅度均約莫為兩成。但網上資料及新聞卻均未見到「海怡半島25座27樓G室」有任何命案資訊,本為此向區內地產代理查詢,代理亦表示「未有聽聞」,並認為「唔關(凶宅)事」。而騰邦的公告亦提到,該物業現時為其中一名董事的住所,作為其薪酬的一部分。於2017年、2018年該物業應佔淨租金收入為零。既然公司董事都住了一段時間,即上述單位應該住得幾都舒服。經...

2019-7-9 10:11:36

【圓善樓按】劉圓圓:美國若減息,香港跟減嗎?  

當上半年美國加息預期仍然言之鑿鑿之際,迅雷不及掩耳,市場短時間內180度改變預測,由加息預期轉為減息。主因是預料美國經濟將進一步放緩,近月債息更出現倒掛,顯示金融市場對美國長遠的經濟環境呈悲觀預測。事實上,5月非農新增職位遜預期,製造業PMI亦回落至2016年10月後新低,此等經濟數據強化了美國的減息憧憬。市場預期,美聯儲有可能於年內減息兩至三次,最快更有可能下月便實行減息,減息機率更達到七成以上。對於先後有印度、澳洲、新西蘭、馬來西亞、菲律賓央行已落實減息,南韓、日本、歐洲以至中國央行亦可能跟隨,香港會否加入這個減息潮,成為港人特別是置業人士最關注的議題。若香港減息四分之一厘,以100萬貸款額計算,供款30年,每月可節省供款$128或3.3%;若減息八分之一厘,每月的供款則減少$64或1.6%,對供樓人士來說可謂一大喜訊。在借貸成本低企及土地供應持續不足的情況下,減息相信有助刺激樓價向上。回顧早兩次美國的減息周期,分別於2001年1月及2006年9月啟步,當時香港減息的步伐大致與美國一致。不過是次由2015年開始的美國加息周期下,美聯儲已加息9次,合共加2.25厘,相反香港只加了一次,幅度更只有八分之一厘,究竟香港還有沒有條件跟減呢?低息環境造就了樓市及借貸市場的興旺,但與此同時,自港美息差不斷拉闊,香港走資的問題亦應運而生。銀行體系結餘由美國加息周期啟動前近4,000億元,不斷減少至現時約543億元,即整個美國加息周期已流出資金達3,371億。若美國減息,的確有助港美...

2019-6-17 8:00:06

【樓市消息】新世界元朗「瑧頤」進取價 折實首批均價16266元 略高同區一手

新世界發展(00017.HK)元朗「ATRIUM HOUSE瑧頤」獲批預售,剛上載售樓說明書及價單。首張價單共110伙單位,涉20伙開放式﹑39伙一房戶、40伙兩房戶及11伙三房戶,單位實用面積由231平方呎至577平方呎,單位訂價由最低474.6萬元至最高1,161.1萬元,呎價由最低17,599元至最高21,294元。折實價由最低398.6萬元至最高975.3萬元,呎價則由14,781元至17,883元。以即供180天付款方法計算,折實樓價600萬元以下單位有59伙,佔首張價單近半數單位,主要為開放式及一房單位。部份3房單位(A1)享車位認購權。項目明天起開始網上認購登記,銷售安排詳情將於短期內公布。付款方法及印花稅優惠如買家選擇超級180天現金優惠付款計劃,可獲樓價3%折扣,另外亦可揀選建築期付款計劃。買方如屬「New World CLUB」會員則可獲3%樓價折扣優惠。印花稅稅務優惠方面,買家直接獲10%樓價折扣優惠。如選用建築期付款計劃,部份單位買家可享備用一按揭貸款,高達樓價的80%;發展商亦提供備用二按揭貸款。部份單位訂金僅需樓價5%首張價單的A8及B1單位,買家於簽署臨約當天僅需付樓價5%,餘款95%全數於成交時繳付(視乎買家所選的付款方法)。以1樓A8單位兩房戶為例,售價為763.8萬元,呎價17,599元,折實價641.5萬元。折實以180天現金優惠付款計劃計算得出,折扣優惠為16%,簽署臨約當天僅需付約32萬予發展商,餘款全數於成交時繳付。特設匠心粉絲現金回贈瑧頤首度引入匠心粉絲現金回贈,符合以下資格將可享樓價額外1%樓價回贈:1) 買家或買家的近親曾...

2019-6-15 14:32:37