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【置理明言】曹德明:2020年樓按預測(下)

繼上篇分享了兩項年內樓按預測,包括是「現樓及樓花按揭宗數料見負增長」及「轉按宗數將按年急跌逾五成」,今回筆者將繼續分享其餘三項的樓按預測。 3. 銀行按揭取態審慎 料今年新取用按揭跌兩成 現時全球新冠肺炎仍然肆虐、加上本港社會事件、中美關係仍持續緊張,即使政府推出「保就業」計劃等財政支援,但失業率仍持續高企,今年曾創下近15年新高,業界亦預料年底失業率會進一步上升,並憂慮出現裁員及結業潮。在本港以及環球經濟下行底下,銀行需要進行風險管理,審批按揭申請時會保持謹慎,近月已有多間銀行調整按揭計劃優惠,如調升按揭的息率以及削減現金回贈等優惠,預計銀行將會各自收緊按揭批核。料今年全年新取用按揭宗數及金額將下跌約兩成至66,000宗及2,700億元左右,挑戰四年新低。 4. 疫情緩和 高成數按揭比例料增至約四成 自去年十月份施政報告中宣佈放寬首次置業人士的按揭保險計劃樓價上限,選用高成數按揭的比率一直攀升。根據香港按揭證券有限公司資料顯示,今年七月份新取用貸款宗數及金額創該行近十年新高,平均每宗貸款金額曾創該行有紀錄以來的新高。此外,經絡按揭客戶所選用六成以上按揭成數佔整體申請的比率更曾於今年五月份攀升至逾五年來的新高。 以上數據反映出本港對於居住的剛性需求仍然強勁,若果疫情於未來能夠緩和,經濟漸見起色,再配合現時的低息環境,料將會有更多首置客及換樓人士選用高成數按揭入市,高成數按揭比例或可挑戰近四成的高位。 5. 拆息將持續低企 H按繼續主...

2020-9-21 8:29:41

【置理明言】曹德明:2020年樓按預測(上)

2020年絕對是不尋常的一年,由年初爆發新冠肺炎疫情至今,加上中美關係仍然緊張,引致全球經濟不穩。香港亦未能獨善其身,除了失業率曾升至6.2%的15年新高,樓市交投亦反覆地受到內外因素拖累,上半年錄得顯著跌幅。此外,現時銀行亦因應經濟環境,加強風險管理,並持續調整按揭優惠。面對樓市氣氛反覆,年內樓按市場發展如何?筆者將作出5項預測: 1. 現樓及樓花按揭宗數料見負增長 受疫情、中美問題等隱憂影響底下,本港經濟及營商環境仍未樂觀,樓市氣氛亦大幅減弱,並影響到今年首8個月的按揭宗數。 根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據顯示,今年首8月現樓按揭宗數為52,515宗,對比去年同期減少逾兩成。近日二手市場交投因8月下旬疫情逐步緩和,以及議價幅度擴大而稍有回穩。而政府亦逐步地放寬限聚措施,未來數月現樓按揭宗數有機會追落後,但料今年現樓按揭宗數將按年錄得負增長,全年現樓按揭宗數料按年回落約兩成,跌破80,000宗,創下四年新低。 樓花宗數方面,早前政府實施史上最嚴格的限聚令,影響發展商推出新盤的計劃,而今年首8個月樓花按揭宗數則為5,058宗,比去年同期減少逾四成,創下四年新低。雖然隨着近日疫情緩和,發展商計劃重新推盤以收復失地,料今年樓花按揭宗數將按年回落約四成至8,000宗以下。 2. 轉按宗數將按年急跌逾五成 銀行自去年中便一直開始收緊按揭息率以及相關優惠如現金回贈,以致大大降低轉按誘因。根據經絡按揭轉介研究部及金管局資料顯示,今年首7個月新批轉按貸款金...

2020-9-14 11:13:03

【置理明言】曹德明:車位按揭與住宅按揭大不同

香港土地供應短缺,港人除了置業難,車位亦都一樣難求。車位長期供應不足,皆因本港汽車的增長量持續上升,但是車位與車輛數目的比例卻一直遞減,部份地區的車位短缺更為嚴重。 根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心數據顯示,七月份整體物業註冊宗數按月回落8.2%,但當中純車位的宗數卻按月上升近四成,並且為今年最高位。今年七月份更出現住宅車位以660萬元天價易手,刷新住宅車位成交新高紀錄。 最近金管局放寬非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調一成,非住宅物業中,獨立車位的入場費相對較低以及較易管理,加上現時個別地區或屋苑的車位短缺,有價有市,相信有關措施能吸引部份用家及投資者入市。 而承造按揭方面,無論在按揭成數、息率以及還款年期,獨立車位與住宅物業均有不同之處。假設獨立車位買家主要收入來自香港及申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保,按揭成數最多可借五成,還款年期最長為15年,按揭息率方面,現時新造車位普遍介乎於P-2.65%至P-2.7%之間(P=5.25%)。供款與入息比率上限為40%,在壓力測試下的上限為50%。 如買家本身已申請或擔保其他按揭物業,在購買車位並申請按揭時,按揭成數、供款與入息比率上限,以及在壓測下的上限均要下降一成。 如一併購買物業與車位,買家可向銀行申請一筆貸款,屆時買家便可以住宅物業形式申請按揭,還款期最長可承做30年,如物業與車位總價值1,000萬元或以下,更可選用新按保計劃申請高成數按揭。但買家要注意是,...

2020-9-7 8:00:59

【置理明言】曹德明:非住宅物業減辣 對後市起正面作用

為應對新冠肺炎疫情對本港經濟所帶來的重大影響,金管局與銀行業界於今年相繼推出「還息不還本」、「百分百擔保特惠貸款」以及其他紓困措施,以協助受影響的中小企業以及市民。而金管局於日前加推新措施,宣佈由8月20日起將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調一成,一般情況下,上限由四成增加至五成。 金管局副總裁阮國恒表示,有關措施的考慮因素主要為非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調及外圍環境等。根據差餉物業估價署所顯示,自去年年中,寫字樓、零售業樓宇以及分層工廠大廈的售價指數均出現顯著跌幅。此外,根據土地註冊處以及美聯物業房地產數據及研究中心所顯示,今年首7個月的非住宅物業註冊宗數(包括工商舖、純車位及其它註冊宗數)為4,564宗,比去年同期的7,248宗,下跌近四成。破產管理署數字亦顯示,今年七月提交公司強制清盤呈請書的宗數為53宗,按月上升逾一成,與去年同期比,升幅逾六成。以上各項因素反映推出有關措施的迫切性,並且釋放一個訊號-「金管局注視市場發展,在有需要時調整逆周期措施」。 放寬非住宅物業的按揭上限,相信能有助刺激該類型物業的交投,而且亦能讓受疫情嚴重影響的中小企業主,更易出售或者加按套現手頭上的非住宅物業,以作資金周轉,舒緩每月面對的開支壓力。非住宅物業按揭無需繳交額外印花稅,而即使購入多個非住宅物業亦只需繳付第一標準稅率的從價印花稅,固較適合用家及小量長期投資者入市。 金管局因應非住宅物業市場的周期變化,推出是次減辣措...

2020-8-31 8:00:39

【置理明言】曹德明:發展商按揭佔比創新高

近年發展商在推售新盤時,為了催谷銷情,均推出各項置業優惠如折扣、回贈或贈送傢俱等吸引買家。此外,發展商亦會提供不同的付款方法以及按揭計劃,讓買家選擇合適的方法入市。在申請按揭方面,除了可向銀行申請貸款之外,部分發展商會藉着旗下的財務公司,向首期不足的買家提供發展商高成數按揭,助買家更易上車。 根據經絡按揭轉介研究部以及土地註冊處的數字顯示,2020年第二季的樓花按揭宗數為1,141宗,當中涉及發展商按揭承造樓花的宗數為146宗,佔整體樓花按揭宗數12.8%,按季上升逾半成,以及創下近8個季度的新高。六月份的佔比更高達15.2%,創下逾2年新高。 近期使用發展商按揭承造樓花的佔比有所上升不無原因,一般置業人士申請銀行按揭時,除了要被審視個人的財務以及信貸狀況,亦要通過供款入息比率以及壓力測試。如申請高成數按揭,更要經按揭保險公司批核,同時需支付按揭保險費。現時經濟下行,風險溢價持續增加,銀行對申請按揭人士的入息要求及信貸狀況更為審慎,令買家更難借足貸款。相反,申請發展商按揭時,申請人一般只需提交簡單文件,部分發展商更可免去提供入息證明以及通過壓力測試,有關做法可降低貸款申請門檻,以便成功申請高成數按揭。對於一些選中心水物業,但首期預算少、借貸能力或還款能力不足的買家有很大的吸引力。 發展商按揭的申請門檻低,可以較低的首期入市。供款初期的息率雖低,但當過了「蜜月期」後,息率就會急升。因此,大部分買家於「蜜月期」過後,都會透過轉按方式轉...

2020-8-24 9:34:50

【香港樓市】經絡曹德明:金管局減辣料刺激非住宅物業成交

金管局宣佈放寬非住宅物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調10個百分點,一般個案的上限由四成上調至五成。對上一次收緊非住宅物業按揭的按揭成數是2013年的第六輪逆周期措施,由五成下降至四成。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,是次金管局放寬非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數,在現時是一個合適的時間,讓現時受疫情影響較嚴重的中小企業主,更容易出售或加按套現手頭上的非住宅物業,以作融資,舒緩每月的開支壓力。 他續指,由於非住宅物業按揭無需繳交額外印花稅(SSD),而即使購入多個非住宅物業亦只需繳付第一標準稅率的從價印花稅(AVD),固較適合用家及小量長期投資者入市,相信是次為非住宅物業「減辣」能有助刺激該類物業的成交。曹續指,預計未來的失業率將有上升的趨勢,有關措施除有助舒緩部份受影響之中小企業主,亦能緩解現時社會氣氛,並且釋放一個訊號「金管局注視市場發展,在有需要時調整逆周期措施」。 根據土地註冊處以及美聯物業房地產數據及研究中心所顯示,2020年首7個月非住宅物業註冊宗數(包括工商舖、純車位及其它註冊宗數)為4,564宗,比去年同期的7,248宗,下跌2,684宗或37%。

2020-8-20 9:03:35

【置理明言】曹德明:避免估價不足 事前做足準備

近期二手市場紛現減價或低於市價的交投,有報導亦指部分二手屋苑的估值下跌,顯示出銀行對物業估價更趨謹慎。在市況不明朗底下,不少置業人士亦擔心有關狀況會否持續,近日筆者亦收到準買家查詢有關估價不足的問題。物業估價對準買家有何重要?而有什麼方法可避免估價不足而「抬錢上會」? 估價是銀行批核按揭的重要指標,因會直接影響銀行最終批出的按揭成數以及貸款金額。而銀行一般會委託估價行對物業作出估值,當中考慮因素甚廣,如同屋苑類近單位的最近成交紀錄、物業類型、單位質素、座向、景觀,以及鄰近配套等。 估價不足較常見的情況,一般為樓價於短期內急升,或大量成交急跌,以致銀行估價難以即時跟上,或引致即時採取保守行動。如選用長成交期(如建期)的方式付款,期間樓市遇上大幅波動,或會導致入伙時銀行估價不足。此外,非主流的物業因交投稀疏,銀行估價亦可能未貼緊到業主所提出的售價。而估價不足會影響到準買家的首期預算,試以一個成交價為600萬元的單位為例,按揭借九成,如銀行估足價,首期只需60萬元;若果估價不足,估值只有500萬元,銀行所批出的貸款額則為450萬元,首期頓時增加至150萬元,比當初的60萬元超出一倍,屆時買家要額外支付90萬元的首期。對於現時部份買家傾向借盡按揭成數以及年期上車,如他們未能及時籌集資金支付額外首期,最終或可能要撻訂離場。 要避免估價不足的問題出現,有意置業的人士在事前應先做足準備。在揀選物業時,建議準買家親自查看物業的質素,並且向代...

2020-8-17 8:00:35

【置理明言】曹德明:疫情底下負資產宗數不升反跌

金管局早前公布最新負資產數據,顯示2020年第二季錄得127宗負資產個案,涉及金額達7億2千7百萬港元,與第一季錄得的384宗及18億6千7百萬港元相比,期內新增宗數以及貸款金額分別減少近七成及逾六成。在現時疫情反覆以及經濟下行底下,負資產宗數不升反跌,筆者將分析箇中原因。 負資產出現的原因是因樓價下跌,物業市值低於未償還按揭貸款,從而造成有樓人士資不抵債,因此樓價升跌一般都會影響負資產的宗數。以2008年「金融海嘯」為例,根據經絡按揭轉介研究部以實用面積計算,當年第四季的樓價受挫,跌幅高達11.8%,故期內新增負資產個案亦增至10,949 宗;反觀今年第二季樓價按季上升2.8%,負資產亦只錄得127宗。 第二季樓價不跌反升,相信是因本港疫情曾於五月及六月受控,不少發展商重啟推售新盤,加上樓市累積購買力釋放,以致一二手樓交投於第二季回暖。此外,政府以及銀行亦因應疫情推出一系列措施以支援受影響的中小企業以及市民,以作經濟周轉。當然,銀行一直對按揭借貸人的財務情況以及還款能力均有嚴謹的要求及審查,而按揭貸款拖欠比率(超過3個月)一直維持於低水平,顯示借貸人的還款能力仍相對穩健,因此第二季未出現大量拋售的狀況,以致樓價反而有輕微升幅。 而近年買家選用高成數按揭有上升的趨勢,香港按揭證券有限公司最新資料顯示,6月份新批出及新取用貸款宗數及金額均創近十年新高。此外,6月份金管局住宅按揭統計調查結果,亦顯示6月份的按揭比率按月上升0.1%至58.3%,平均還款年期上升至27...

2020-8-10 8:00:44

【置理明言】曹德明:疫情下買家宜做好三大準備

近日新冠肺炎第三波疫情爆發,銀行重新啟動在家工作安排,以減少病毒傳播風險,有意置業人士難免會擔心申請按揭會像今年二、三月出現「塞車」問題。畢竟申請按揭是置業重要一環,建議買家事前應要做好三大預備功夫,讓置業及按揭路上更加順暢。 1. 預留更多時間申請 今年二、三月銀行實施居家工作安排時,按揭審批過程一般由一個月延長至兩個月不等,涉及高成數按揭甚至需要額外多一至兩星期。今次第三波疫情爆發,銀行雖然已汲取年初居家工作經驗,批核安排預料較為暢順,但為防患於未然,不妨做好充份預算。過往一般住宅成交期為兩個月,疫情下我們建議準買家與賣方進行溝通,預留長至三個月的成交期作緩衝,讓銀行有充足時間批核按揭。 2. 預備充足文件 申請人準備充足的文件能加快按揭的批核進度,受薪人士提交的文件較為簡單,需要預備香港身份證、物業買賣合約、最近三個月的住址證明、最近三個月的收入證明及僱主證明信,非固定收入人士需要提交最近六個月收入證明。如果屬於自僱人士,需要提交商業登記證、最近兩年稅單、最近財務報表及過往六個月的銀行戶口紀錄等資料,專業人士需要同時提交執業證書。另外,申請按揭期間要緊貼銀行批核進度,有需要事前可向專業人士求助。 3. 置業要更精心部署 近月銀行基於風險考慮,對按揭批核較為保守,除了削減現金回贈等優惠,對於受疫情影響的行業及非固定收入人士的批核更為嚴謹,變相降低了申請人的借貸能力,為避免抬錢上會,置業前宜進行仔細的財務部署,預備...

2020-7-27 8:00:16

【置理明言】曹德明:趁樓市回暖 鎖定安老按揭回報

6月申請安老按揭的數字有上升趨勢,隨著私人住宅樓價及估價較年初回升,不但幫助上車人士借盡按揭,更有助本身有物業的業主申請俗稱「逆按揭」的安老按揭,獲得更多年金收入。如果想退休時擁有更多儲備,或因經濟狀況有變需要更多現金周轉,亦可考慮善用安老按揭應付生活開支。 安老按揭設有不同的提款計劃,借款人可以選擇10年、15年或20年的固定年期或以終身方式提取年金,領取期間可按照實際情況更改其他年金年期。借款人亦可考慮一筆過貸款領取年金,應付物業補地價、物業維修工程及醫療等開支。 樓價高申請愈著數 借款人每月可獲取多少年金,受物業價值、申請人年齡、借款人人數及選擇的年金期而影響,當中物業價值影響較大,一般情況下,物業價值越高,每月年金便會愈高,加上由於年金金額在選定年期內不會受樓價、利率、通脹變化或其他因素影響,在樓市興旺時期申請安老按揭亦較為著數,足以鎖定回報。 不過大家要注意估值800萬以上的物業,用作計算年金的指定物業價值會出現上限,如果物業估值為800至1,200萬,上限為80%或800萬(以較高者為準),估值為1,200至1,600萬的物業,上限為70%或960萬(以較高者為準),估值1,600萬以上的物業,上限為60%或1,120萬(以較高者計算,最終上限為1,500萬)。 物業樓齡50年或以下 要申請安老按揭,除了借款人要符合既定申請資格,物業類型亦有要求,樓齡必須為50年或以下,如果物業超過50年,將按個別情況及驗樓再作考慮,另外物業不能有轉售限制,不過屬於未補地價...

2020-7-20 8:00:26

【香港樓市】供樓息跌至0.3厘 曹德明料第三季下試0.2厘

截至7月16日,一個月拆息跌至0.3厘,創逾三年新低。隨著各國量化寬鬆持續,預料銀行體系結餘在第三季增加至2,000億元,屆時一個月拆息將挑戰0.2厘,能為供樓及置業人士節省更多利息。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出,現時資金流入速度比預期理想,近日疫情反覆,日本央行已公佈維持短期利率目標在負0.1厘,預期各國亦會維持寬鬆的貨幣政策,市場上資金仍然充裕。香港在聯繫匯率制度穩固情況下,港匯繼續獲得支持,預計拆息將持續回落,在低息環境下,對樓市有穩定作用。不過曹氏提醒,在疫情及大市不確定情況持續下,銀行正進行更強風險管理,近日已有多間銀行調整按揭計劃優惠,建議置業人士加快申請按揭,捉緊最後優惠。

2020-7-17 8:00:52

【置理明言】曹明德:下半年銀行批核按揭3大新常態

近月樓市購買力獲得釋放,而在申請按揭方面,市場則發現銀行按揭業務出現新趨勢,在按揭計劃、申請人審查及物業類型出現轉變,對個別買家申請按揭遇上更大挑戰。為了讓有意置業人士更有信心上會,今次會和大家分享下半年銀行按揭3大新常態。 一。按揭計劃更為保守 在現時經濟前景不明朗下,銀行會根據內部業務狀況增加風險管理,加上按揭業務利潤相對微薄,H按計劃由年初H+1.3%升至現時的H+1.5%,下半年預計H按繼續微調。雖然銀行按揭計劃較為保守,但受惠於資金流入本港,在近月拆息回落下,現時實際按息普遍在2%以下,仍比一般封頂率2.5%為低,H按供樓人士仍能享受低息供樓。 二。非固定收入人士審批更嚴格 部份銀行對於非固定收入人士的入息要求更為嚴格,由原本根據過往6個月的平均收入計算每月入息,變成以6個月中最低收入月份作為評核基準,有個別銀行考慮以過去6個月平均入息的8折計算每月收入,例如該名申請人每月平均收入為4萬,八折後只有3.2萬。假設置業人士打算買入600萬物業,承造六成按揭,供款30年,實際按息為2%,壓力測試入息要求為34,067元,原本入息可以符合壓測,但入息被打折後便未能合格,需要額外增加首期資金或添加擔保人。不論銀行選用哪一種方法,對非固定收入的人士的負擔能力帶來更大挑戰,置業前必須清楚計計數。 三。轉按樓齡要求更嚴格 不少銀行早已削減轉按的回贈優惠及調整按揭計劃,預計下半年的轉按審批更為嚴格,其中對於物業質素更為審慎,過往大部份銀行以「75年減樓齡」計...

2020-7-13 8:00:18