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【置理明言】曹德明:銀行推「還息不還本」與業主齊心抗疫

因應新冠肺炎疫情影響,多間銀行先後推出多項金融服務支援措施,以紓緩及協助客戶應對現時經濟不明朗以及本港經濟放緩所帶來的挑戰。措施的服務對象為合乎資格之中小企業、工商或住宅客戶(當中包括使用按保計劃的按揭客戶),內容包括提供物業按揭貸款「還息不還本」、特快貸款批核、靈活調整貸款限期及方式、對有關抗疫之企業作資金支援,以及其他金融服務紓緩措施及費用優惠或豁免等等。 措施最受關注的一項是提供物業按揭貸款「還息不還本」的安排,如借款人兩年前借貸1,000萬,供25年,利率2.25%,正常情況下每月供款$43,613,現時如面對供款壓力,申請使用一年「還息不還本」,該年的每個月只需付$17,607的利息,每月開支減少$43,613-$17,607=$26,006(59.6%),第三年的還款本金及還款利息則順延至下一年,要注意是借貸人的總利息亦相應增加$17,607x12=$211,284。每間銀行所推出的措施及準則都各有不同,一般情況下借款人需供款滿一年或以上,並且過去一年的還款紀錄正常。申請人可向個別銀行作詳細了解及查詢。過往一些中小企業如資金周轉有困難,都會向銀行申請套現抵押物業作融資,或申請將貸款延期還本,銀行一般會根據公司的財政狀況如資產及現金流、公司前景及行業性質而作為審批基準,正常情況下一般都可酌情處理。去年受環球經濟及社會事件影響,有銀行早已推出一些中小企業紓困措施以作支援。今年受到疫情影響,使不少服務性行業如旅遊、零售、餐飲及運輸業雪上加霜。各銀行今次推出更多紓緩措施,...

2020-2-17 9:33:47

【置理明言】曹德明:Call loan的疑惑

最近本港樓市受肺炎疫情而影響,已出現一些減價甚至低於估價去沽貨的新聞。樓市降溫之餘負資產亦有增加趨勢,金管局早前公佈,2019年第四季錄得128宗新增的負資產個案,按季上升了1.4倍,大部份個案為銀行職員的住屋按揭貸款,有關貸款的按揭成數一般較高。樓市負面消息不絕,筆者亦收到一些業主查詢,擔心負資產出現後,銀行會「Callloan」,即銀行要求業主即時償還按揭貸款,在此筆者和大家一起探討有關議題。突然收到銀行「Call loan」,當然是事出有因,當中大多為業主觸犯了按揭契約,較常見的例子如使用高成數按揭之客戶將單位出租、未知會及得銀行批准而向財務公司將單位加按,或未能準時還款(一般連續三個月)等等,跟據按揭契,銀行是有權隨時向業主「Call loan」,如業主未能償還貸款,銀行便可收回單位,並將其拍賣或放售。雖然負資產宗數上升,但絕不是銀行「Call loan」的主因。負資產是指未償還的本金價值高於資產的市值。如購入時樓價為600萬,借貸額480萬,兩年後尚餘貸款450萬,但因樓市下滑,樓價下跌三成至420萬,以致貸款大於樓價而變成負資產,不過一般銀行不會貿貿然向自住物業負資產人士「Call loan」。反觀在以物業或抵押品作工商貸款或融資上則偶有發生,因易受經濟影響而使風險較為浮動,銀行每年一般都會評估借貸人之財政狀況以及重新對物業或抵押品進行估價,如物業或抵押品的估值有下調,銀行會有機會向借貸人「Call loan」追回差價。此外,自政府推出新按保措施後,更多首置客申請高成數...

2020-2-10 9:12:06

【置理明言】曹德明:開放API與按揭數碼化發展(二)

「開放API」正在改革金融業,以及將金融業務數碼化,今集將會向大家介紹「開放API」怎樣有效地應用於按揭市場,便利每一位客戶。金管局早於2018年7月發佈了「開放API」框架,分成四個範疇,並按階段推行,當中包括(一)查閲各銀行產品及服務、(二)申請銀行產品及服務、(三)讀取或更改客戶之帳戶資訊,以及(四)使用帳戶進行交易。銀行業界亦於2019年1月推出了第一階段「開放API」,將銀行實時資訊如銀行利率、信用卡推廣優惠及收費資訊等分享給第三方機構。之後陸續與不同行業合作,透過API推出嶄新數碼服務,應用在不同範疇上,如信用卡簽賬、購買旅遊保險以至按揭申請等服務,照顧客戶理財需要。作為業界先驅,經絡按揭於去年4月成為全港首間按揭中介,開放連接18間香港銀行的API,並將各銀行的按揭資訊如按揭息口以至推廣優惠等實時整合及展示於經絡的網上平台,讓顧客省卻到每一間銀行的網頁搜索及查閲按揭資訊,節省時間之餘又能方便進行比較,挑選最合適的按揭計劃。推出第一階段後,網站的瀏覽量按半年計大幅上升超過六成,客戶選用電子申請表的比例亦持續上升至整體申請的五成。此外,經絡按揭轉介研究部早前進行了一項市場調查,結果顯示接近一半客戶會透過瀏覽銀行或按揭中介網頁搜集按揭資訊,接近九成人願意嘗試於網上填寫按揭申請表申請多間銀行按揭,以上數據調查反映出客戶對按揭業務數碼化的接受程度越見普及。在第一階段取得空前成功後,經絡作為按揭界的翹楚,繼續投放更多資源,並於去年10月推...

2020-2-3 8:56:24

【樓市消息】傳按保公司停做600萬元物業九成按揭 曹德明:料HKMC仍會積極處理申請

市傳有按揭保險公司停做600萬元以下物業的九成按揭,經絡按揭轉介高級副總裁曹德明表示,香港按揭證券有限公司(HKMC)現時仍有為1000萬以下物業提供高成數按揭,相信鑒於近日樓市氣氛轉弱及成交量下跌所致,按證公司對於高成數的批核一向謹慎,但銀行估價有機會隨之收緊,估價相差5至10個百分點,申請按揭之人士要多加留意及預留充足資金作首期。曹德明補充,只要客人有充夠的入息證明、稅單和良好信貸及強積金紀錄,符合資格的個案亦可成功批出按揭貸款。料未來HKMC仍會積極處理高成數按揭申請,對使用高成數按揭的買家影響不大。

2020-1-31 17:15:59

【置理明言】曹德明:開放API與按揭數碼化發展(一)

業務數碼化是現時大趨勢,近年金融業其中一個熱門的話題絕對是「銀行業開放應用程式介面(開放API)」。不過不少市民對API這個名稱仍十分陌生,簡單而言「API」即為Application Programming Interface(應用程式介面),意思是在一個第三方平台上,提供不同服務供應商的資訊共用及傳遞。「開放API」則是允許第三方機構通過API連接到不同服務供應商的内部系統,從而整合所得資訊,更快推出新的服務或產品給客戶。常見例子如最近於電視上廣告常見的國際知名旅遊服務等網站,而香港亦有一些較為成功的例子,其中某著名食肆評價指南(第三方機構),其公司收集全港各個食肆(服務供應商)的資料,整合資料後,顧客於該網站可得知每間食肆的位置、推廣、食評(資訊提供),及後並且可即時留位及得到網站的即時回覆(服務提供)。當大家有了初步的概念後,就可進一步向大家解釋「開放API」將來是怎應用於銀行服務上。香港的金融機構眾多,當中的服務及產品不盡相同,而且資訊亦會不定時地更新。以按揭產品為例,市面上的按揭計劃(包括息率以至現金回贈)都是五花八門,客戶若果自行到銀行分行或網站查閱,花時間之餘亦未必能好好了解每個計劃的內容。而作為按揭業的先河,經絡按揭一直致力提供優質的按揭轉介服務以及最新按揭資訊給客戶。透過「開放API」,銀行(服務供應商)將內部資料開放,並讓經絡按揭(第三方機構)實時讀取及整合銀行各類型按揭產品和服務的資料,並開放於經絡的網上平台(網站及應用程式)供客戶查閲...

2020-1-29 9:06:02

【置理明言】曹德明:入市樓花前做定功課(二)

上一節筆者向各位講解購買樓花時的事前準備及流程,包括做足事前調查,計算及準備所需資金,理解及評估個人經濟能力以及申請按揭貸款的入息及資產要求,如一切順利便可「入票」作登記認購。今集筆者將會講解購買成功後的簽約及付訂流程,以及如何選擇樓花的付款方法。簽約及付訂當準買家成功抽中登記認購後,便可於樓盤開售日期內按發展商的抽籤次序揀樓,揀選心水單位後,就要即時簽訂臨時買賣合約(臨約)以及支付樓價5%的臨時訂金(細訂),並於臨約後的5個工作天內簽訂正式買賣合約,於指定日子(視乎發展商而定)支付另外5%的加付訂金(大訂)及於簽訂正式買賣合約後30個工作天內繳付印花稅。樓花的付款方法有關樓花的付款方法,發展商一般都會提供建築期付款(建期)及即供付款(即供)兩種付款方式給買家選擇。「即供」是指買樓後及於指定日子內完成交易後立即開始供款,此方法可讓發展商即時套現資金,所以發展商一般會提供更好的折扣回贈吸引買家選擇。至於「建期」則是指當樓宇建成及完成指定文件,買家正式收樓及上會後才開始供款,因發展商套現資金需時,所提供的折扣回贈都比「即供」少(一般少約2至4%,並視乎建築期長短)。兩種付款方法都各有利弊。使用「即供」可享更多折扣回贈,但若果買家現時是租屋人士,新屋入伙前每月就有機會同時肩負供屋及租賃兩項支出,因此租屋人士揀選「即供」前要慎重考慮個人經濟能力。相反,如使用「建期」則沒有雙重支出的負擔,因而較多換樓客及租屋人士選擇。自政府推...

2020-1-20 9:29:26

【置理明言】曹德明:入市樓花前做定功課(一)

根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新的資料顯示,2019年全年的現樓按揭宗數為103,644宗,按年下跌1.8%。相反全年樓花按揭宗數則為13,343宗,按年大增近一半(48.5%),並創下15年來有紀錄的新高。樓花宗數創新高不無原因,空置稅迫在眉睫,使得發展商積極推盤,加上定價相宜,再配合政府新按保措施及銀行減息的幫助下,刺激市民更積極入市。今年亦有39個全新盤推售,涉及單位約18,300伙,相信樓花將繼續受捧,筆者將會為各位準買家講解購買樓花時的事前準備及流程。事前調查買樓是人生大事,首先當然要好好做足事前調查。準買家在樓盤開售前可到發展商的官方網頁,查看樓盤的詳情,如價單、單位間隔及面積、鳥瞰照片、關鍵日期、付款計劃、貸款優惠及回贈等等。此外,亦可於網上查閱樓盤相關的新聞,及親身到樓盤所在位置,了解樓盤的交通配套、鄰近商場及校網等。而樓花是指未落成的物業,所以準買家亦務必參觀由發展商提供的示範單位,發展商一般都會將示範單位分為無改動的單位(俗稱清水房)及已裝修的單位,以供準買家及公眾參觀。參觀前亦可向發展商索取售樓說明書,以便於參觀時可即時參閱及比較有關資料。評估負擔能力及按揭貸款了解後有意購入該盤單位,準買家可作簡單的資金預算,評估自己的經濟能力以及申請按揭貸款的入息及資產要求。如需申請按揭,建議可先瀏覽按揭轉介公司或銀行的網頁,有關網頁一般都設有多款按揭計算機,客戶只需輸入樓價、按揭貸款成數、按揭年期等基本資料,便可即時計算出按揭...

2020-1-13 9:49:23

【置理明言】曹德明:2020年樓按市場前瞻

新年快樂,筆者祝各位讀者新一年事事順利!2019年的樓按市場十分精彩,樓價由上半年急升到下半年回落;銀行按揭業務取態則由進取轉為審慎。此外,美聯儲於年內減息三次,港亦逾十年首次減息1/8厘,而最受市民關注的必定是施政報告大幅放寬按揭成數的新措施。而對於今年的樓按市場,筆者作出以下預測。轉按宗數將按年大跌50% 現樓按揭宗數將見負增長隨着銀行逐步收緊按揭優惠,加上現時實際按息比由兩年前約2.15厘增至約2.5厘,在轉按誘因大減下,料今年轉按宗數將按年大跌50%,轉按需求主要由少量加按套現、除名及發展商高成數按揭轉按慳息的業主作支撐。此外,現時樓市狀況仍不明朗,預料明年現樓按揭宗數將按年錄得負增長,全年現樓按揭宗數將按年下跌約15%。樓花平穩 建築期付款料增發展商現時仍積極推盤,料年內將推出約18,000伙新盤,而近年新盤定價傾向貼近二手市場,相信能吸引買家入市,加上受空置稅影響,料樓花將保持平穩。不過受惠於政府新按保政策,料選擇建築期付款的買家將稍為上升,而令部份樓花按揭宗數滯後,全年樓花按揭宗數有機會稍有回落。樓需求升 二手中型單位料受棒現時市場仍存在多個不明確因素,樓市因而未見起色。若第二季後政經問題有所改善,在香港房屋供求失衡下,樓價有機會「追落後」以及二手樓市將出現「平買平賣」,再配合新按保政策,可帶動換樓市場的需求,當中以600至1,000萬物業尤其受歡迎,不過納米樓的需求料將減少,細單位樓價升幅不及中型單位,大型單位的樓價則持平。銀行...

2020-1-6 8:30:26

【置理明言】「先住後付」真係咁著數?(曹德明)

近日有消息報導指,一名女藝人以「先住後付」的方式購買一幢位於馬鞍山的數千萬獨立屋,頓時成為城中熱話。近期亦有不少樓盤推出「先住後付」的付款方法吸引買家入市,今次由筆者講解「先住後付」的由來以及利弊。什麼是「先住後付」「先住後付」是一種延長成交期的付款方法,一般來說,買家簽署買賣合約時,只需先付樓價約一成訂金(視乎發展商而定),剩餘的金額則需於指定年期過後繳付,讓買家不用即時供款,便可入住單位(有些發展商則會收取額外入住許可費)。近期,發展商要應付政府快將實施的一手樓空置稅而加快去貨的速度,避免因單位未能於指定日期內售出而要繳交額外差餉。有些發展商則因應樓市氣氛,推出「先住後付」的方法吸引買家以增加樓盤的銷情。「先住後付」的好處「先住後付」最吸引人之處是以少部份首期去置業,並且有較長的時間去安排資金。這方法對換樓客十分吸引,因他們可以先繳付較少的首期入住新屋,之後再有更多時間讓他們放售現有單位,避免同時要供兩層樓,減輕供款壓力。「先住後付」或需承受的風險使用「先住後付」的買家亦需承受一定的風險,若果買家付尾數時樓市轉差以至樓價下跌,從而令到估價下跌,買家於申請按揭時,銀行有機會因估價不足而不能批足按揭,屆時買家可能需付更多首期。而「樓換樓」的買家更要注意的是,以「先住後付」購入另一個單位時仍需繳付15%印花稅,如想獲退回新物業多繳的稅款,則必須於12個月內賣出舊有物業。不同發展商的「先住後付」計劃亦有所不同,建議每...

2019-12-30 9:32:20

【置理明言】曹德明:買樓收租仍是如意算盤嗎?

買樓收租一直是不少市民夢寐以求的理想之一,皆因租金收入穩定,風險亦比投資股票低,不用擔心股票市場大上大落而費盡心神留意市況。有些市民仍有按揭在身,希望靠出租幫忙減輕供款壓力。根據差餉物業估價署最新公布數據顯示,香港租金指數連續下跌兩個月,雖然數字稍有回落,但是跟十年前相比,從2009年的租金指數100.4,到今年第三季為198.8,增幅差不多達一倍(98%),上升速度十分驚人。雖然買樓收租是一個穩妥的投資方法,但是決定前事先需注意一些事項。計算租金回報若以買樓收租作投資,事前要好好計算及考慮租金回報率、租賃市場需求的狀況,以及其他因素(如地理位置及鄰近交通),看看該物業是否值得投資。而租金回報率的定義十分廣泛,最簡單的計算方法是以每年租金收入/購入時樓價而得出來,假設購買時的樓價為600萬,月租為$15,000,租金回報即是$15,000x12個月/600萬,即等於3厘。如果想更準確地計算的話,則要將買樓時所需要的額外使費(如銀行利息及經紀佣金)、其他支出(如差餉及管理費)及稅項等一同計算。租金回報率愈大,即代表收益愈大。使用按揭保險不能用作出租新按保措施推出後曾收到讀者查詢,他們打算以高成數按揭置業,但因每月的還款額大,所以期望於收樓後即時出租,以收租幫忙償還貸款。但是根據金管局的規定,申報出租的1000萬以下物業的按揭成數為五成,1000萬或以上物業為四成。根據按揭保險公司的規定,申請高成數按揭都必須要以自住為目的,自住的人最少為一位抵押人、借款人或擔保...

2019-12-23 9:00:35

【香港樓市】港置:57%受訪者預期樓價下跌,但準備入市人數回升

香港置業公佈最新置業意向調查,香港置業營運總監姚偉南指出,約57% 受訪者認為樓價認為末來1年樓價下跌,當中預期跌度低於5%的佔20.5%。自政府放寛按揭成數後,約39.7%受訪者計劃未來12個月入市,按季升1.6百分點,較去年同期升5百分點。香港置業行政總裁李志成預期,樓市好淡因素爭持,明年樓價將呈窄幅波動,波幅料約5%。一手市場方面,空置稅實施在即,發展商料將繼續採取貼市價策略推售新盤吸客,但今年一手表現強勁,預計明年一手註冊量將與今年相若,約為2萬餘宗水平。至於二手,政府放寬按揭保險成數後,將有助市民上車,同時重啟換樓鏈,加快二手流通,預計明年全年二手註冊量將企穩4萬宗。在眾多板塊中,預計受惠按保放寬的中小型物業將較受追捧。李志成續指,市場不乏購入大單位的買家,建議政府分階段放寛1,000萬至1,500萬物業按揭成數,由現在最高5成提升至7成,逾1,500萬至2,000萬物業最高按揭成數由5成升至6成。

2019-12-16 17:00:56

【置理明言】曹德明:按揭抵押人、借款人和擔保人的分別

自最新按揭保險措施推出之後,使用高成數按揭買樓的首置客比例顯著上升。高成數按揭能減輕首期的負擔,但供款入息比率及壓力測試要求亦隨之增加,如供款能力不足的話就需要增加借款人或擔保人一同分擔,以增加借貸能力。一般向銀行或財務機構申請按揭貸款時,申請人通常都會劃分為抵押人、借款人和擔保人,今次筆者就和大家講解他們的不同之處。抵押人(Mortgagor)或稱為按揭人,為物業擁有者(即業主),是唯一能擁有物業買賣權的人,在按揭申請中必須要填寫,而抵押人通常都會同時成為借款人,因此,購買物業及申請按揭時則需被審視財務及信貸狀況。但如果抵押人並不是借款人的話,則由借款人承擔償還貸款的責任,例如老公想送一層樓給老婆,並由老公負責供款,申請按揭時,填寫老婆為抵押人,而老公則為借款人,償還貸款的責任就會由老公負責。抵押人亦可以同時多於一個人,但若要將物業作抵押或出售,必須先要所有抵押人一致同意才能進行。因按揭貸款是以物業作抵押,如抵押人、借款人及擔保人未能還款的話,銀行或財務機構有權接管及出售該物業。借款人(Borrower)為承擔按揭貸款的人,在按揭申請中必須要填寫,並且需負上還款責任。在申請按揭時,借款人的資料必須要先給銀行或財務機構審核,確保有足夠還款能力才能申請成功,當中借款人的供款與入息比率及壓力測試須為50%及60%,此外,銀行或財務機構審批借款人的按揭申請時亦會查看其財務及信貸狀況。如果借款人的還款能力不足,可以加多過一個借款人或擔保人...

2019-12-16 8:53:07